??2025年，房地產市場能止跌回穩嗎？這是社會公眾當下最為關心的話題之一。在國新辦近期舉辦的“中國經濟高質量發展成效”系列新聞發布會上 ，國家發改委、財政部、中國人民銀行針對房地產市場表態稱：新的一年將會繼續支持樓市平穩健康發展。

??“樓市止跌企穩可期。”近日，中國房地產業協會副會長兼秘書長張其光在接受南都記者專訪時表示：“房地產這一波，我覺得更準確的概括是行情，行情要轉化成趨勢，還需要進一步加大工作力度。中央經濟工作會議用了一個‘持續用力’，就是說要把目前的行情轉化成趨勢，需要落實好已經出臺的政策。”

中國房地產業協會副會長兼秘書長張其光。

??尚不能認為市場已經筑底企穩，市場分化出現

??回望2024年，圍繞穩樓市，中央和地方緊鑼密鼓出臺一系列政策，效果也隨著政策加力而逐步顯現。

??據中國房地產業協會梳理，2024年，房地產市場政策堪稱“應出盡出”，政策“組合拳”持續發力。

??回望去年的政策發力，兩個重要節點值得關注：一是去年5月17日央行等部門出臺了一系列政策措施，包括大幅調降首付、降按揭利率、收購存量做保障房等，市場成交量出現回升，但兩個月后政策的邊際效應遞減。二是去年9月26日中央政治局會議提出要促進房地產市場止跌回穩，房地產調控政策發生重大轉向。去年12月的中央經濟工作會議又提出持續用力推動房地產市場止跌回穩，進一步體現了中央對于房地產的重視和扭轉市場下行趨勢的決心。

??繼中央定調后，一系列更有力度的政策陸續出臺，包括：一線城市松綁限購，首付比例降至15%，取消普通住宅和非普通住宅標準，房貸利率再下調，允許地方專項債用于收購閑置土地、收儲存量商品房等。從市場表現來看，中央相關決策部署及時有效，直接帶動了四季度商品房銷量回升。

??住建部網簽數據顯示，2024年10月-12月，全國新建商品房銷售面積連續3個月同比、環比雙增長。全年重點百城新房房價同比上漲2.68%；二手房房價同比下跌7.26%，但四季度二手房房價環比跌幅逐月收窄。這一輪房地產市場的分化十分明顯，以一線城市為代表的高能級城市企穩更加明顯。去年12月，4個一線城市新房成交量同比增長35%、環比增長1%，其中深圳新房成交面積同比增長189%，北京和廣州成交面積同比、環比齊增。拿地金額前十的房企中有九家在一線、二線城市中的投資占比超過95%。

??“上述變化來之不易。”張其光認為，總體來看，樓市止跌可期，回穩尚需時日。

??張其光進一步解釋，2024年四季度，房地產市場發生積極變化，部分行業指標有所回升，但還不能認為市場已經筑底企穩。“房地產市場要想真正實現止跌回穩，關鍵在于政策要不折不扣地落地實施，給居民帶來實實在在的利好。今年需要繼續加大工作力度，鞏固向好勢頭，促進市場止跌回穩。尤其是財政、稅收、金融、土地和住建部門要取向一致、協同配合，進一步加強政策合力，發揮綜合效應。”

??高房價源于高地價，土地財政需要轉型

??南都記者關注到，相對于收入水平來講，中國的房價處于高位，大城市尤其突出。盡管中國的人均收入剛剛跨過1萬美元大關，但中國一線城市的房價已經比肩那些人均收入4萬美元以上經濟體的大城市。以2022年的數據為例，中國內地一線城市，如北京、上海、深圳的房價與紐約、舊金山、巴黎等全球知名城市相當。

??對此，張其光認為，高房價源于高地價。

??張其光具體談到，中國房價與國外相比較高，有其特殊原因。重點城市的地價占房價的比重偏高，從全國范圍看，土地出讓金和房地產相關稅收約占房價的50%。在房地產傳統發展模式下，地價和地方財政收入密切相關，為保證地方財政收入的穩定增長，土地出讓價格越來越高，最終導致房價居高不下。

??“隨著城鎮化建設繼續推進，人口向大城市群集聚，小城市和縣城的人口大量流失，房價也會繼續分化。”張其光還說，未來房地產發展必須向新模式轉型，其中重要的一個方面，就是土地財政必須轉型，一要改變土地出讓方式，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，人口持續凈流入的城市加大土地供應規模，控制地價不合理上漲。二要大力發展租賃住房，建立租購并舉的住房制度。租賃住房供應量提高到一定程度，也可有效遏制房價的不合理上漲。

??樓市仍有政策空間，一線城市或需進一步放開限購

??為促進房地產市場止跌回穩，張其光認為，政策仍有空間，對此，他提出了四點建議，即大力支持購房需求、著力消化房地產庫存、加快擴大“好房子”供給和構建房地產發展新模式。

??在大力支持購房需求方面，張其光表示，要在個人抵押貸款利率采取更有力措施，一線城市進一步收縮限購范圍，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，鞏固發展房地產市場止跌回穩良好勢頭。

??在著力消化房地產庫存方面，張其光談到，由于房地產企業長期實行“三高”（高杠桿、高負債、高周轉）模式，積累了大量房屋庫存，這些庫存資產大部分是依賴債務購置的，不消化庫存，房企就沒有資金償還債務，房地產風險就可能傳導到金融體系，并向實體經濟蔓延。“5·17”新政出臺了再貸款支持存量房收購政策，但由于對收購主體、收購范圍、收購價格和收購用途等限制過多，實際執行中很難落地。

??“近期，收購政策在收購主體、收購價格和住房用途等方面給予地方政府更大的自主權，為消化房地產庫存打開了政策空間，2025年有望獲得更大進展。”張其光說，存量房收購工作，一定要用好地方政府專項債和人民銀行的再貸款兩個工具，切實解決收購資金來源問題。

??據張其光觀察，2021年下半年以來，房地產供求關系發生了重大變化，市場迅速從賣方市場轉向買方市場，消費者的市場地位大幅提升，倒逼房地產企業提高住房品質。兩年來，各城市先后放開了新房價格管控，優質優價，激發了企業建設好房子的積極性。2023年，住建部提出建設“好房子”，一些風險控制較好、運營穩健的房地產企業加大科研投入，提高規劃設計水平，加強施工管理，不斷提高住房品質。

??張其光表示，2025年，結合城市更新，將更有力推動“好房子”建設，擴大“好房子”供應規模。

??此外，張其光還強調了構建房地產發展新模式的重要性。他說，長期以來，我國形成了以售為主的房地產發展模式，這套模式適應住房短缺歷史時代，通過售房快速回收資金，再繼續投入住房建設。目前，我國住房供求關系己發生重大變化，住房短缺問題基本得到解決，因此，應有序構建房地產發展新模式，加大租賃住房供給，構建租購并舉的住房制度，促進職住平衡，提高居住滿意度。