??讓我們思考幾個問題：有了完善的監(jiān)管體系，是否就意味著大家都可以開展合作建房業(yè)務(wù)了？有了客戶，是否就意味著可以開展衆(zhòng)籌了？有了金融通道，是否就意味著合法合規(guī)了？監(jiān)管體系是不是還有無法照顧的方面？

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會合作建房委員會在前期監(jiān)管中積累的成熟經(jīng)驗總結(jié)，再加上合作建房的發(fā)起主體，項目的評估基礎(chǔ)上，參考基金業(yè)協(xié)會的基金備案制度，建立了一套相對完整的合作建房行業(yè)自律體系——合作建房的登記備案制度。

??備案形式基本參照中國證券投資基金業(yè)協(xié)會的備案制度逐步形成：主要包括機構(gòu)登記、項目備案、金融備案。

??機構(gòu)登記可以參考中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟在2016年發(fā)起成立的一項“投領(lǐng)計劃”所對應(yīng)的兩類主體，一類是法人主體，另一類是自然人主體。其中法人主體又分為：營利性法人，也就是所有的開發(fā)企業(yè)、公司都是營利性的，這是由企業(yè)性質(zhì)決定的；非營利性法人，指的是合作建房主體住房合作社，相對營利性法人是公益的，沒有超額收益的組織；特別法人包括機關(guān)法人（例如政府部分、事業(yè)單位等）、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織法人（例如農(nóng)村的各類經(jīng)濟主體）、基層群眾性自治組織法人（例如業(yè)主委員會）、合作經(jīng)濟組織法人（例如各類合作社）等幾類。可以成為備案主體的自然人還是需要一定門檻的，不僅僅是需要考察個人的社會信用，同時要看他對社會或某一行業(yè)的影響力，是否有能力號召人群參與合作建房。此外，參與合作建房的金融機構(gòu)也需要完成機構(gòu)備案，可以住房儲蓄銀行、商業(yè)銀行，也可以是其他的金融機構(gòu)。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會合作建房委員會在2020年11月5日正式發(fā)布了《合作建房機構(gòu)登記以及項目備案辦法（試行）》（下簡稱“辦法”），并于次日正式生效。作為國內(nèi)在合作建房領(lǐng)域首個行業(yè)自律性規(guī)范，對合作建房機構(gòu)登記、項目備案、金融備案、人員管理、信息報送與披露等都做了較為詳細的說明。

??辦法根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》和中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱住建部）有關(guān)規(guī)定制定。

??簡單說明一下備案與監(jiān)管的區(qū)別，第一，時效不一樣，備案主體可以在不出現(xiàn)重大問題的前提下，一直擁有開展合作建房的許可，而備案項目以及監(jiān)管僅針對項目周期，項目結(jié)束即告完成，留檔案備查；

??第二，實施機構(gòu)不一樣，備案要在國家層面或者住建部、房協(xié)層面開展，而監(jiān)管則是由授權(quán)單位執(zhí)行并向備案部門匯報，更新備案信息，發(fā)布項目進展等；

??第三，面對物件有所異同，備案面對的最為全面，以宏觀面來整體把握合作建房的方向，而監(jiān)管則面對操作主體，可以包含或不包含備案主體，但一定包含備案項目；

??第四，備案對“人”，監(jiān)管對事；

??第五，備案會具有一定的行政手段，如準(zhǔn)入、禁入等，監(jiān)管不具備行政手段。

??此外，針對辦法，合作建房委員會在中國房協(xié)的支持下開發(fā)了合作建房機構(gòu)登記以及項目備案線上系統(tǒng)，對在國內(nèi)進行合作建房的機構(gòu)和項目實施管理。

??中國合作建房的各種主體和項目的管理隨著規(guī)模的擴大將越來越難，備案制是未雨綢繆的考量，相信隨著樣本量的不斷增加，合作建房的備案管理體系也將越發(fā)完善。