??中房網訊 為結合“十三五”規劃，分析展望房地產趨勢，貫徹創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，加快供給側改革，發展新型建造和住宅產業化，并探討交流中美房地產市場，增進雙方合作，中國房地產業協會、美國亞裔房地產協會于2016年6月22日—6月24日，在江蘇省常州市舉辦第八屆中國房地產科學發展論壇暨第三屆中美房地產高峰論壇。論壇現場，中國房地產業協會副會長、西安紫薇地產開發有限公司董事長李維東先生進行主題演講，他的演講題目是《新動力地產創新發展》。

中國房地產業協會副會長、西安紫薇地產開發有限公司董事長 李維東

??以下為內容實錄：

??李維東：尊敬的會長，各位嘉賓，女士們、先生們大家下午好。我們前幾天看過我開發房地產的項目，也看過我的園區，想必給大家留下深刻的印象。我最后一個演講嘉賓，一天的演講大家很累，最后我講的題目是新動力地產，給大家再加點油。   
    我的演講分三個部分，第一個是關于新動力地產的背景和思考。新動力地產源于2014年，我對城市高新園區形勢系統的觀察和思考。在宏觀經濟層面，隨著人口紅利的不斷衰減，在中國經濟格局調整的過程中，我們中國經濟已經進入了一個新常態的時期，可持續發展乏力，供需錯位，供需失衡，已經成為阻擋經濟發展的最大障礙。   
    在城市新區發展當中，我們城市發展都是以新區發展擴張。國際有案例，自1942年，歐美各國有這樣的需求紛紛將工廠從城市像郊區遷移，相繼建立起供應園區。二戰以后，隨著現代電子技術的發展，美國創造的硅谷，英國建立了劍橋科學院和M4地段，日本建立了光早科技園，上世紀90年代以來，園區發展日趨信息化，創意化和多元化。部分園區不僅有生產的功能，還有相應的配套。2012年聯合國認定，隨著技術的進步，當前世界范圍內，產業模式已經像第4代邁進。   
    第三，在房地產層面，2013年中國房地產業結束了黃金10年，與中國經濟步入了新常態。10多年發展，積累了高庫存，高房價、高杠桿等結構性問題，綜上所述，在宏觀政策，以及不斷放緩的政策下，房地產轉型和跨境發展勢在必行。   
    昨天我們參觀了常州武進新區，我們看到武進新區也在進行專業升級。武進在上世紀90年代就在研究。我們看到武進的新區，醫療科技園和以色列園都在實現常州市的產業升級。對于在座的各位同志說，我們既面臨宏觀經濟和行業轉型的新的挑戰，同時也面臨新的發展機遇。   
    以西安為代表的全國40多個區域正在面臨新的發展。西安高新技術產業開發區，承擔了全面開發的重任，實現創新驅動，開放共享，產城一體化。把西安區建設成為創新發展引領區，創業示范區，以及對于開放合作的先進區。   
    我從事高新產業技術開發20多年，基于多年立足于科技開發的配套，以及近10年的房地產的開發經驗。面對房地產的開發目標，我們作為大型的區域性的企業，主動策劃參與新動力地產發展模式的創新，以協同自主創新示范區建設為使命，實現人均環境最佳。     
    關于我發現的第二部分是城市因何而生？1910年城市學家簡·雅各布斯出版了著名的《美國大城市的死與生》，第一次提出城市為誰而生的問題，對城市的產生具有深遠的影響。哈佛大學經濟學家格萊澤延續他的思考，在《城市的勝利》中指出，城市是人類最偉大的發明與最美好的希望之，城市的未來將決定人類的未來。   
    我們很多園區在建設過程中，特別是工業園區在建設過程中出現了工業園區和居住分開、分離，也就是上下班人潮的現象。
    另外一種現象更不能不顧產業發展，而大搞房地產建設，出現另一種現象就是空城、鬼城，或者死城。城市沒有充分的關聯，也就意味著城市沒有持續發展的動力。我們看到深圳華為遷徙的現狀，也是因為城市沒有解決支柱性產業職工和居住的問題，在中國的一些板塊，也出現比較嚴重產業模式的升級。你比如說我們陜北地區，兩年前我們產業發展非常迅速，那么以上就是我提出新動力地產思考。其實房地產業要穩健發展，應高度重視產城融合，產業鏈的聚合，為城市提供更多的就業機會。力爭做到人人有工作，人人有就業，在某種程度上，新型城鎮化建設的核心，也應該堅持產業引導，產業聚集，以此作為我們新城鎮建設的新路徑。   
    只有生產專業化，形成較完整的產業鏈，城市才有驅動力，只有結構多元化，城市才有持久的競爭力。聯合國工業發展組織認為，作為城市新區的未來方向，第4代產業園區，必須以高附加值為主，強調對自然生態的保護，減少對環境的污染。在中國我們國家幾個園區搞得不錯的，張江高科，還有蘇州，自創立之初，通過發展優勢產業，有機完善城市功能化的空間，使區域設施完善，經濟更加完善，吸引各種要素像新區結合。成為新區的可持續發展資源。   
    格萊澤告訴我們，真正的城市是由居民，而非混凝土組合的。我們必須要先有業才有家，業是第一位的，對于現代城市來說，就近居住和工作，是打造宜居的關鍵。城市打造空間有兩種，一種是解決人的消費地產，再就是動力地產。對于我國多年房地產短缺的形式。短期經濟下，房地產異軍突起，成為我們行業主要的需求，快速的商品化供給，造成全球罕見的產業現象。代表性現象是2012年，成為中國最大的開發商。而動力地產是消費地產之外的行業，是隨著城市體系的完善，房地產產業發展衍生出來的支撐功能。為產業空間提供基礎配套，包括工業地產、商業地產，和文化地產等類型。今天以滿足居住為目標的消費地產，不僅面臨著部分地區嚴重的供大于求，而且消耗巨大的資源。與此同時，雖然動力性地產可以形成長久稅源，但是隨著互聯網經濟，產業融合，全球化日趨深入，在以工業4.0為代表的情況，傳統企業發生結構性的轉變，傳統結構企業是動力地產面臨深刻的轉型壓力。   
    目前隨著信息化和工業化，和新型城市化的推動。從供給端看，從需求端，大量新型產業所需的空間功能不能得到滿足，不斷涌現出的互聯網產業，現代服務金融業等新的社會，新的產業所聚居的居融空間嚴重短缺。落后產業更新步伐，因此新動力地產正是基于傳統消費地產，新動力地產的基礎上，動態滿足產業升級所需要的城市創新的空間為中心，為城市發展帶來可持續發展的動力。這是城市新創綜合體。   
    新動力地產在國家創新驅動戰略，新一輪城市空間的供給和革新。雖然當前我們很多地方搞了企業孵化器，我們民間還投入了很多創客空間，都是致力于這個領域的實踐，但是缺乏真正的市場主體。因此新動力地產，就是以彈性地產打造，新指的是戰略性新興產業，空間不是工業廠房和住宅，而是新的包容空間。使用城市新的職業階層需要的空間。新動力本質是產業選擇標準，動力性地產主要面向傳統企業，歸根到底還是傳統的開發思維。新動力地產，則是承載、支撐、服務、作用于城市，產業高利用的產業，適用于國際視野下產業變化，通過產業融合，助推所在城市的高速發展。新安的高新地產走過25個年頭，它的經驗表示，惟有動力板塊才能帶來城市新的引擎。作為創新特色鮮明的新區，我們西安新區，在戰略選擇上面有新的定位，聚集了很多新的行業。   
    第三部分，是新動力地產的內涵，與實踐。人類生活行成于空間當中，始終積極參與空間構建。美國社會學家認為，家庭居住空間為第一空間，職場為第二空間，而城市服務業的區域，博物館，乃至酒吧、咖啡館公共空間為地三空間。第一空間是生存空間，第二空間是生產空間，第三空間是休閑空間。新動力地產是對應到第四空間。是以第四代產業園為主要承載，從要素驅動像創新驅動，平臺驅動服務轉變，向智慧型、現代服務型融合轉變，像產業、業態、空間、三態轉變，倡導可持續發展，體現開放、包容。以內增性的創新和創業，實現智慧制造，和現代服務業結合，生產和生活的結合，產和人結合的現代城市區。   
    新動力地產是以節約土地為目標，以創新性產業園為主場，努力促進政府、企業機構三個一體，整合各方力量，盤活各類資源，通過聚集、支撐，激發產業能量，打造新經濟的引擎，引領區域發展，助推產業融合。在基礎運營中，新動力地產以市場為導向，以政府為推動的房地產企業，三位一體的開發模式。首先開發企業是新動力地產的運營主題，位居價值鏈的主體地位。因此在運營模式中，運營主體需要具備國有企業的屬性。可以承擔更多企業公民的作用，作為運營主體，房地產企業，必須著重產品和服務的優化提升，既服務于各類產業的功能性的空間，和復合型城市新創空間的復合體。首先是戰略性新興產業，或者廣類的新興產業，朝陽企業。只有依托這樣的產業。   
    這類產業始終立足于時代前列，以強大的動力為城市注入能量，不斷引領城市發展。新動力核心，是在于城市的可持續發展，以新動力地產為平臺，集成各方的產業要素，為新動力地產承載產業，為產業組織賦能，不斷提升人力組織的能力，以新動力地產的優勢，逆向賦能，成為提升產業的不斷動力。從市場層面看，新動力地產就是盤活世界資源的新業態。   
    金融機構需要承擔數學、注入牛頓性的重要功能。其次能夠保持耐心的資本，還可以借助資本證券化的創新，引入國際資本，充足資產，重資產的持有，實現和開發企業，共同享有企業的升值。戰略新興產業是以動力驅動，以大數云計算為支撐，必須以新動力互聯網+為基礎，以平臺化，多元網絡支撐。第4代網絡平臺的運營和發展。   
    最后從政府角度看，政企互信，目標一致，即培育優勢成熟的企業，積累區域能量，為經濟提高新的模式。特別是我們現在新創的PPT模式，從基礎模式，延伸到新的戰略模式，為新動力地產營造良好的環境。因為時間關系，我講得比較快，最后謝謝各位女士，先生們，預祝我們此次會議圓滿結束，謝謝大家。