中國(guó)房地產(chǎn)為協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁傅林江

??7月11日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在成都舉辦了第九屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇。來(lái)自全國(guó)1000多位房地產(chǎn)企業(yè)、中介企業(yè)、設(shè)計(jì)施工單位、建筑部品企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、科研機(jī)構(gòu)的代表，圍繞深化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高供給質(zhì)量，滿(mǎn)足多層次需求，推動(dòng)房地產(chǎn)“三去一降一補(bǔ)”和長(zhǎng)效機(jī)制的建立，展開(kāi)探討交流。中國(guó)房地產(chǎn)為協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁傅林江在會(huì)上作了精彩演講，以下是實(shí)錄節(jié)選：

??逆城市化的做法大家都比較清楚，逆城市化是城市人口向鄉(xiāng)村居民點(diǎn)和小城鎮(zhèn)回流，是指當(dāng)城市的發(fā)展到了一定極限，中心城市的各種功能，如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、居住、休閑娛樂(lè)等功能向有條件的中小城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村分解，勞動(dòng)力與消費(fèi)群體也發(fā)生轉(zhuǎn)移。

??逆城市化的人口流動(dòng)一般呈現(xiàn)特定的階層秩序，富人最先搬出，隨后是中產(chǎn)階級(jí)。我們對(duì)歐美城市進(jìn)行研究，發(fā)達(dá)國(guó)家的城市人口遷移分三個(gè)階段，第一個(gè)階段，就是我們現(xiàn)在正在走的階段，鄉(xiāng)村和農(nóng)村向城市集聚，就是城市化的進(jìn)程。第二個(gè)階段，當(dāng)城市化集聚到一定階段以后，向城市外圍轉(zhuǎn)移，這就是城市的郊區(qū)化。第三個(gè)階段，城市集聚，從大城市向小城鎮(zhèn)，鄉(xiāng)村的轉(zhuǎn)移。

??我國(guó)現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)常住人口7億9298萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為57.35％，從2002年以來(lái)城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)化率以平均每年1.35個(gè)百分點(diǎn)的速度發(fā)展，比較歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的75％到80％還有一定的時(shí)間。我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化雖然只有57.35％，但是現(xiàn)在已經(jīng)帶來(lái)了諸多的矛盾和問(wèn)題，主要是對(duì)于城市，現(xiàn)在大中型城市因人口高度的膨脹，造成交通擁堵，空氣污染，房?jī)r(jià)畸高，資源緊張，將制約城市的可持續(xù)發(fā)展。中小型城市特別是小城鎮(zhèn)由于教育，醫(yī)療等資源分配不合理，導(dǎo)致吸納就業(yè)的能力弱而發(fā)展緩慢，因此發(fā)展上形成了巨大的落差。

??在鄉(xiāng)村上，我們農(nóng)村制度的改革尚未有實(shí)質(zhì)性的突破，農(nóng)村土地荒廢比較嚴(yán)重，農(nóng)村資源分配落后，農(nóng)村收益比較低，勞動(dòng)力大量的來(lái)到城市，在農(nóng)村結(jié)構(gòu)里面，污染日趨嚴(yán)重。對(duì)于歐美城市，中國(guó)主要的城市已基本完成第一階段的人口遷徙，這些城市未來(lái)要重點(diǎn)考慮第二與第三階段的逆城市化的發(fā)展了趨勢(shì)。而中國(guó)目前因高速的迅速發(fā)展，明顯縮短了城鄉(xiāng)的空間距離和心理距離，突破了城市邊界，走廊效應(yīng)凸顯，必然更快進(jìn)入逆城市化的發(fā)展階段。2016年7月，國(guó)家住建部，發(fā)改委，財(cái)政部聯(lián)合發(fā)文，提出在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展特色小鎮(zhèn)建設(shè)上下功夫。

??在這個(gè)階段里面，怎么來(lái)考慮這一項(xiàng)計(jì)劃的推進(jìn)，讓資源在城鄉(xiāng)之間雙向流動(dòng)，按照統(tǒng)籌，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀，在制定城市化規(guī)劃的同時(shí)，相應(yīng)規(guī)劃農(nóng)村小鎮(zhèn)建設(shè)，在規(guī)劃城市農(nóng)村資源的同時(shí)，也要把城市生活方式推廣到農(nóng)村去。

??那么，如何去規(guī)劃小城鎮(zhèn)的發(fā)展，讓目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向小城鎮(zhèn)建設(shè)與特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型完全符合城市化的發(fā)展規(guī)律？在特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)該把握哪些要點(diǎn)呢？

??第一個(gè)是小城鎮(zhèn)的選址。小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)選址應(yīng)該有六個(gè)要素，第一大要素是當(dāng)?shù)卣畬?duì)開(kāi)發(fā)商要有充分的理解和支持，小城鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)是比較長(zhǎng)期的周期，一般是5到8年，甚至十年以上。如果沒(méi)有強(qiáng)硬的支持，小城鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)最后將會(huì)無(wú)法完成它增值的使命。第二個(gè)是購(gòu)買(mǎi)力的考量，小城鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)是把都市生活與鄉(xiāng)鎮(zhèn)有結(jié)合，不是高密度的產(chǎn)品。第三個(gè)就是區(qū)位考量，特別是交通，我們選的位置里面都是交通比較要便捷，高鐵輕軌周邊和機(jī)場(chǎng)周邊。四是環(huán)境要好，要山清水秀的地方。第五點(diǎn)就是生態(tài)考量。第六小鎮(zhèn)里面需要的是我們的人，需要居住的地，需要有人性，最好引進(jìn)產(chǎn)業(yè)和商業(yè)。

??小鎮(zhèn)規(guī)劃應(yīng)該遵守五大原則，一是要有理想的生活居住及鄰里交往的空間，第二小鎮(zhèn)規(guī)劃當(dāng)中必須要完善便捷的商業(yè)服務(wù)的配套，三要有溫暖親密的生活服務(wù)體系，四是有充分支撐小鎮(zhèn)就業(yè)的產(chǎn)業(yè)，五是功能豐富且必備的小鎮(zhèn)中心。

??在小鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，有幾點(diǎn)是必須的。第一個(gè)要做到的，小鎮(zhèn)需要有理想和情懷居住。我們一定要改變以往的模式去做我小鎮(zhèn)，我們需要的是營(yíng)造生活，小鎮(zhèn)交房之后，服務(wù)才剛開(kāi)始，要做終身的服務(wù)，做好產(chǎn)業(yè)的著落。至于定位，小鎮(zhèn)應(yīng)該是比城市更溫暖，比鄉(xiāng)村更文明，始終圍繞著以人文為核心，以生活為價(jià)值觀。第二個(gè)是要融合，結(jié)合自身的特色，產(chǎn)業(yè)的特色，人文底蘊(yùn)的特色，有機(jī)的融合，充分考慮到生態(tài)，生活，生產(chǎn)融合的理想小鎮(zhèn)。第三點(diǎn)，小鎮(zhèn)的文化。