??中房網(wǎng)訊　9月2日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、綠地控股集團有限公司主辦的第十一屆中國房地產(chǎn)科學發(fā)展論壇在上海召開。眾多中外專家齊聚，分析數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展趨勢，展示未來居住技術發(fā)展方向，交流會員單位和房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)驗。在本次論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會馮俊會長發(fā)表致辭。以下為文字實錄：

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊

??馮俊：各位嘉賓，各位來賓，歡迎各位參加、指導房地產(chǎn)科學發(fā)展論壇。

??本屆論壇以數(shù)字化與未來居住為主題，目的是推進數(shù)字技術在房地產(chǎn)領域的全面應用，推進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，提高發(fā)展質(zhì)量，為人民群眾創(chuàng)造更加美好的居住生活。

??改革開放四十年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為群眾居住條件的改善，為城市面貌的改變，為生產(chǎn)要素市場的完善，為經(jīng)濟的持續(xù)增長，發(fā)揮了重要作用，但是也存在許多發(fā)展中的問題。我們用十六個字來概括：成績斐然，飽受詬病，風險漸顯，亟需轉(zhuǎn)型。

??在新的發(fā)展階段，我們有幾個認識需要厘清。

??第一，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的是什么。以住宅為主要產(chǎn)品的房地產(chǎn)業(yè)，在過去的四十年里，推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動力是人民群眾改善居住條件的迫切需要；在今后的發(fā)展中，人民群眾對美好居住生活的向往，仍然是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動力。過去，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展解決了人民群眾住房極度短缺問題；今后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是為了人民群眾居住得更舒適、更幸福。

??四十年里，城鎮(zhèn)居民家庭住房條件改善的同時，居民家庭住房財富的積累也在增加。大體上，城鎮(zhèn)居民家庭的財富中超過70%是住房資產(chǎn)。這些年，以收入衡量的基尼系數(shù)在緩緩改善，但是以家庭財富衡量的基尼系數(shù)擴大得驚人。我們不能不認識到，住房的投資品屬性在不恰當?shù)嘏蛎?，炒房現(xiàn)象已經(jīng)成為經(jīng)濟社會發(fā)展中的一個頑癥痼疾。這不僅扭曲了住房的本質(zhì)屬性，而且對群眾生活條件的改善、消費增長構成巨大壓力，對結(jié)構調(diào)整、經(jīng)濟發(fā)展構成巨大風險。

??習近平總書記在黨的十九大報告中明確指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。7月30日中央政治局會議再次明確了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)管理長效機制”，同時明確指出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。這一定位彰顯了中央新的發(fā)展理念，體現(xiàn)了以人民為中心的發(fā)展思想，同時也明確告知社會各界，不會走用房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的老路。今年年初，房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了潛流涌動，有些企業(yè)生怕“踩空”，爭相“搶風口”。作為房地產(chǎn)企業(yè)和關聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)會員之家的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，還是要提請會員，以及廣大的房地產(chǎn)企業(yè)，要認真領會中央對房地產(chǎn)的基本政策布局，不要懷疑政府的決心，不要將炒房盛行、房價上漲作為經(jīng)濟繁榮的標志，不要去“賭”中央放松房地產(chǎn)調(diào)控，不忘初心，腳踏實地地為改善人民群眾居住條件、滿足不斷增長的美好居住生活的需要，提供好產(chǎn)品、好服務。

??第二，房地產(chǎn)業(yè)為什么人提供產(chǎn)品和服務。我們必須認識到，住房是群眾生活的基本消費品，支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的是廣大群眾的生活需求。房地產(chǎn)市場是大眾市場，絕不是富裕階層的專屬市場。房地產(chǎn)企業(yè)當然要根據(jù)消費者支付能力不同，提供不同層次的產(chǎn)品和服務。但如果只把眼光盯在富裕群體上，必然是自我萎縮，自取淘汰。小平同志當年說，讓一部分人先富起來，最終達到共同富裕，我們有些同志只記住了前半句，卻忘了后半句。我們試想一下，如果房地產(chǎn)發(fā)展一開始就是為富裕階層服務的，會有我們今天的市場規(guī)模嗎？會有我們今天的產(chǎn)業(yè)地位嗎？事實上，成功的、發(fā)展好的房地產(chǎn)企業(yè)，包括供應鏈企業(yè)，也是堅守服務大眾這一理念。作為一個企業(yè)，可以有目標客戶的定位選擇，因為消費者收入有差異，消費偏好有不同，但是作為一個行業(yè)，尤其是為社會提供必要生活資料的行業(yè)，必然地要服務于大眾市場，而不是小眾市場。

??這好像是一個簡單的道理，其實不然。我們不少房地產(chǎn)企業(yè)的售樓廣告，極力渲染“投資佳選，增值良房”，目標客戶很明確。這一目標客戶的定位，就會使我們的產(chǎn)品設計并不注重居住使用功能，并不注重產(chǎn)品的性價比，并不注重產(chǎn)品的技術進步，并不注重產(chǎn)品的售后服務。因為這些不是投資者所關心的，他們只關心房價增長幅度。這恐怕也是我們的產(chǎn)品技術進步慢的原因之一。住房投資需求并不一定是壞事，如果投資的住房轉(zhuǎn)化為租賃市場的供應，市場的總供給沒有減少，但相當數(shù)量的住房投資是待價而沽，形成空置，這就在一定時期內(nèi)減少住房的有效供給,而且積累資產(chǎn)泡沫。

??現(xiàn)在有一種頗為惑人的說法，說老百姓住房投資是為了養(yǎng)老，應該鼓勵居民家庭都擁有兩、三套房。我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標是讓每個家庭都擁有兩套以上住房嗎？我看絕不是。因為用不著到套戶比達到2，哪怕達到1.5，房地產(chǎn)市場就過剩了，而且是極度過剩了，那一定是房地產(chǎn)市場的悲劇，也是經(jīng)濟社會發(fā)展的悲劇。同時，大家想過沒有，如果真是套戶比達到2，這住房還有投資價值嗎？還能變現(xiàn)用于養(yǎng)老嗎？住房成為投資品的必要條件，是房價上漲比資本價值增值速度要快?？恐圃炫菽瓉硗七M房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是不可行的，是危險的。

??所以，我們的產(chǎn)品和服務，目標客戶一定是大多數(shù)群眾，而且是滿足他們切實的居住需求。不少房地產(chǎn)企業(yè)還承擔建設保障房和租賃住房的任務，要把保障房和租賃住房也建設成高質(zhì)量的住房，在有限的面積里創(chuàng)造更加舒適的居住生活條件。房地產(chǎn)企業(yè)應當積極維護人的居住權，因為它是人的生存發(fā)展權利的內(nèi)涵之一；要尊重人的尊嚴，積極為不斷改善居民居住條件作貢獻。

??第三，房地產(chǎn)業(yè)在未來經(jīng)濟社會發(fā)展中要擔當什么角色。就住房發(fā)展來說，還有五件事要做，一是為至少兩億從農(nóng)村轉(zhuǎn)移的人口提供住房；二是為將近一億在城鎮(zhèn)間轉(zhuǎn)移就業(yè)的人口提供住房，這部分人口就業(yè)地的變化，并不增加城鎮(zhèn)居民總量，但產(chǎn)生住房需求；三是要改造現(xiàn)有不成套的、不符合健康標準的住房；四是農(nóng)村住房需要從比較簡陋進步到比較現(xiàn)代；五是要滿足居民家庭隨著收入增長而產(chǎn)生的改善住房條件的需要?？傮w上，還需要在相當長的時期里保持現(xiàn)有的住房建設規(guī)模。房地產(chǎn)企業(yè)仍然要承擔住房供應的重要使命。同時還需要承擔住房配套建筑、配套設施的建設。

??就商業(yè)用房、辦公用房的供應來說，雖然這兩種房地產(chǎn)短期閑置有點大，但并不能簡單下結(jié)論過剩了，因為存在這兩種房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變的問題。商業(yè)用房和辦公用房在于使用，相當數(shù)量是投資者持有、供眾多客戶租賃使用，出售的模式不應作為主導。同時，這租賃房屋的服務內(nèi)容也需要適應消費行為、商業(yè)模式、辦公方式的變化。

??智者識勢，凡人識事。我們再不能期望房地產(chǎn)市場的跌宕起伏了，更不能期望亂中取勝了?！皳岋L口”之舉，會害人、害己。中央明確要求落實房地產(chǎn)管理長效機制。我理解，長效機制是用經(jīng)濟和法律手段治理市場，輔之以必要的行政措施，實現(xiàn)供需平衡，市場平穩(wěn)，價格穩(wěn)定，杠桿適度，風險可控，供應結(jié)構合理，需求管理正確。達到這個狀態(tài)，當然需要制度與政策保障，同時也需要房地產(chǎn)企業(yè)努力做良好秩序的維護者，而不是做攪局者。房地產(chǎn)發(fā)展對經(jīng)濟影響很大，它的發(fā)展又依賴于經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)發(fā)展對經(jīng)濟發(fā)展的不利影響已經(jīng)顯現(xiàn)出來，泡沫增大，風險積累。皮之不存，毛將焉附？真要經(jīng)濟出了問題，房地產(chǎn)也難以獨善其身。經(jīng)濟社會的發(fā)展需要房地產(chǎn)市場的良好秩序，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也需要房地產(chǎn)市場的良好秩序。房地產(chǎn)市場的秩序，影響著市場預期的穩(wěn)定性，影響著市場主體的可預期能力。事實上，參與房地產(chǎn)市場活動的各類主體，房地產(chǎn)企業(yè)、供應鏈企業(yè)、銀行、中介機構、消費者，都期望達到房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定這個狀態(tài)。

??房地產(chǎn)業(yè)還要為居民家庭消費升級作貢獻。房地產(chǎn)投資繼續(xù)較高速度增長的可能性、必要性都不是很大了，但是居民家庭的生活消費有相當部分是與居住生活相關聯(lián)的，把住宅的事情做好了，把與居住相關的延展服務做好了，有益于消費的增長。

??在新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的緊迫任務是轉(zhuǎn)型。我們講的轉(zhuǎn)型，不是指企業(yè)經(jīng)營方向的變化或拓展，那是企業(yè)轉(zhuǎn)行或是跨界，而是指房地產(chǎn)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。就房地產(chǎn)的產(chǎn)品和服務而言，我們面臨的主要問題是，能源消耗大，材料浪費大，建造精度低，生產(chǎn)效率低，健康保障水平低，居住服務能力低。解決這些問題，得依靠技術進步。房地產(chǎn)業(yè)的技術進步，重點是三個方面，一是數(shù)字技術，二是綠色技術，三是工業(yè)化建造技術。

??這次論壇，以數(shù)字化為核心，內(nèi)容涵蓋了上述三個方面。各位演講嘉賓，或是在學術上有造詣，或是在實踐中有創(chuàng)舉。希望通過這次論壇，能為房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字化增添動力，切實轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。

??謝謝大家。