高端養老地產的高科技路徑——

  用科技去精耕細作 養老地產以“老”為本

  隨著盈利模式、運營模式等問題的日益顯現，養老地產已經從最初一窩蜂攤大餅，逐漸過渡到精細分工，發展更趨于理性。要想下好這盤棋，開發商不僅要具備開拓者的勇氣和魄力，更要用博大的愛心去耕耘。像私人電梯、實時健康管理軟件、智能機器人這樣的科技產品，之所以可以與養老地產業完美組合，就是因為開發商貫徹了以“老”為本的開發理念。養老住宅只是一個非常小的環節，養老地產需要做的還包括產業鏈的整合、全新模式的經營和高端科技化的服務。

  客觀元素催熱養老地產

  根據目前國內養老規劃，居家養老占比為96%，機構養老為3%，宜居社區養老僅為1%；而《中國老齡事業發展“十二五”規劃》指出，2015年宜居社區養老比重將大幅提高到7%。按照2015年中國60歲及以上老年人口將達到2.16億的基數計算，2015年宜居社區養老人數將達到1512萬；據預測，目前養老市場體量大約已達4萬億人民幣。

  無論是客觀的國內老齡化趨勢，還是外在國家層面規劃，都已經為養老地產描繪出了巨大的市場空間。據中國指數研究院統計數據，目前國內品牌房企中大約有21%已經涉足養老地產，目前包括萬科、保利、招商、金地在內的30多家知名大型房企也均已經在全國范圍內大力開發養老地產。今年4月17號，全國首例面向社會資本開放的兩塊養老設施用地在深圳開拍，吸引35家房企激烈競爭，每幅地塊均經過二十多次競價，以高達6倍和7倍的溢價率成交。國家層面出臺的扶持養老服務業發展的優惠政策、以及日益完善的配套方案，成為很多房企角逐養老市場的“試金石”，由此催熱了養老地產業的膨脹。

  養老地產面臨成長“迷茫期“

  在社會資本、房地產商、保險機構和社會養老服務機構等紛紛看好養老地產的同時，這位身材魁梧卻又年齡尚小的“年輕人“，卻又面臨著成長的困擾。

  根據國外成熟經驗，養老地產往往需要根據不同年齡階段的心理生理需求，家庭狀況，因地制宜，采用不同開發模式，這就像并不是所有的農村耕地都適合于機械化大規模開墾，養老地產的開發更加需要耐心和用心。而按照目前國家政策規劃，到2015年，養老床位要達到每千名老人30張，城市社區為養老服務覆蓋率要達到100%，農村達到50%，到2020年養老業擬提供1000萬個崗位，如此快速的增長讓人咋舌。同時，雖然養老地產政策頻發，但也均是宏觀層面的鼓勵支持，落地的政策幾乎沒有，缺乏具體執行的依據和參照性，使養老地產行業魚龍混雜。以上都很容易將養老產業帶入粗放增長的怪圈，從而使養老地產成為有房無老的營銷概念，帶來盈利模式、運營模式、重復建設等一些列困局。

  目前國內大多數養老地產項目依然在以傳統房地產的方式進行開發運營，產業鏈整合程度較低，開發規模不斷擴大的同時缺乏了實際服務與配套的支撐，導致很多養老地產項目與普通住宅差異化不大，無法營造出真正的宜居養老環境，入住率還不是很高，直接導致養老地產盈利模式受到限制，甚至虧損。

  就此綠城董事長宋衛平稱“目前的養老模式太簡單太粗糙太平面化”；上海親和源是目前國內最大的致力于養老的機構，其副總經理王波認為：養老地產總體上處于比較混亂的階段；而萬科總裁郁亮直接表示：“嚴格意義上說，中國現在還沒有養老地產，還停留在養老產業階段，距離專門地產行業的形成還有很長的距離。”

  以“老”為本彰顯養老地產內涵

  養老地產除住宅本身外，還集合了餐飲、醫療、娛樂、養生、保健等系列產業，附加值應該更多體現在以“老”為本的增值服務與完善配套上。

  以日本為例，養老地產無論在硬件、配置、服務、運營模式等方面都有著很詳細的規定：如室內專有面積應達到25平方米，各居所里應有浴室、廚房、廁所，以及房間必須有足夠的寬度以便輪椅通過，廁所及走廊等地必須設置扶手、地面不能有高低之差；白天必須有二級以上的護理方面的專業人員在該建筑中坐班，每日必須確認居住在該建筑中的老年人的安全；老人可以單獨出門、無門禁、無會客時間上的限制，還有包括提供飲食、上門醫療、照顧生活各方面等自選服務；同一棟樓里都會有居家養老中心，日間照料中心，診所等設施。

  全國老齡委辦公室副主任朱勇分析認為：“不能簡單的把養老服務等同于修建豪華的養老機構，而應該更加注重于服務，所有的設備、技術只有在服務當中才能發揮作用，才能產生財政效益。所以，應該把我們的重點放在如何做好經營管理和服務上。”

  目前，一些開發商已經在朝這個方向努力。如綠城烏鎮雅園項目，就以老年大學為主要賣點，以“學院式養老”模式為主導，輔助600多畝休閑健康養老主題園區，成為不少層次較高老年人的青睞，銷量頗佳。而為了滿足一些老人既希望維系親情，又希望有獨立的養老空間，同時享受到及時的醫療和保健服務，一些開發商將老年住宅與普通住宅混搭，這在萬科的北宸之光項目中得到體現，該項目是在年輕住區里面做一幢養老公寓，不但消除了老年人怕與社會家人脫節的顧慮，還依托社區周邊成熟的配套，銷售狀況良好。卓達太陽城創建了全齡化服務型居家養老社區，在社區內運營養老護理中心，導入“智慧化照護”，以及個體化健康管理模式，設計專屬健康計劃讓老人獲得良好照顧。

  科技化是高端養老地產的試金石

  居家養老仍然是普通消費者的主要養老方式，有研究表明，收入越高的家庭對于養老地產的接受度越高。據調查顯示，中高收入的老人希望與子女同住的只占很少的比例，他們是試水養老地產開發商的首個目標群體。業內人士表示，養老公寓第一批客戶往往是資金充裕，思想開放的企業老板、退休干部或大學教授等高端人士。因此，不少開發商從高端養老地產入手。

  這就需要更加貼合高端消費者的養老需求，將以“老”為本做到極致，從眾多普通項目中跳脫出來，增加住宅的附加值與含金量，實現市場認可與盈利。目前一些與養老地產相配套的科技化產品已經初露鋒芒，成為該領域的新寵。如部分別墅項目為方便老人行動，配備了家用電梯，可戶內外暢行的電動輪椅，還有對老人的心跳、血壓等健康狀況進行實時監測的醫療軟件與設備，防走失GPS穿戴設備，以及專為老年人服務的餐飲烹飪都打造出高度現代化的智能養老住宅，這從科技含量逐年攀升的“老博會”中可見一斑。

  智能機器人牽手養老地產

  目前，智能服務機器人已經開始進入養老地產領域。由于日益突出的老齡化問題，日本、美國、歐洲一直長期致力于研制能照顧老年人的機器人，很多老人已經開始享受到機器人的照顧。

  業內人士表示，目前智能機器人已經相當先進，可以很好地滿足老年人自理能力差、需要實時安全監護、渴望親情互動、娛樂及精神陪伴等多重生理和心理上的需求，成為老年人日常生活伴侶。目前，由弗徠威智能機器人科技(上海)有限公司推出的全球首款智能機器人保姆已經進入老年人的日常生活。據弗徠威公司業務發展部副總監韓斌介紹：公司與昆山工研院聯合開發的智能機器人保姆融合了大數據、云計算、物聯網、移動互聯網、人工智能等多種前沿科技，針對老年人生活特點，采用簡單的人機對話或手機操作方式，實現包括智慧家居、安全監護、精神陪護、跌倒監測、環境監測、親情互動、生活娛樂等多種實用功能，產品處于國際領先水平，并已開始步入市場，受到了養老地產開發商的關注。

  弗徠威公司負責人表示，機器人保姆可以與養老地產結合，帶來更為智慧、便捷、安全、快樂的生活方式，成為老年人日常生活中不可或缺的一部分，從而提升養老地產的科技含量及品質。據了解，弗徠威公司已與國內多家養老地產企業建立了合作關系，多處體驗中心也即將建成。

  在江蘇省昆山市玉山養老院中，一個穿著橘紅色馬甲的智能機器人保姆憨態可掬、面帶笑容，正穿梭在不同房間，進行巡視工作。智能機器人保姆不但可以實現24小時安全監護，節省了大量人力，還能在老人跌倒、出現意外時立即報警，并且讓看護更加周到細致：有了它，老人冬天再也不用自己跑下床去關燈；老人不習慣使用手機或電腦，它可以與老人對話，播報天氣預報和新聞，點播戲曲音樂，與家人視頻通話；還可以在異常天氣變化、室內環境惡化等情況下及時發出警報。

  智能機器人為高端養老地產注入全新科技元素。中國房地產協會老年住區委員會秘書長江書平認為：“未來，智能機器人保姆將成為高端老年社區提升養老生活品質必可不少的高科技配置，也是目前養老地產業產品及服務升級的重要手段” 。