王少杰 2025-10-13 09:26:50 來源：中房報
??投用十余年的荊州城市御園小區，卻仍有部分業主面臨“有房無證”的焦慮。
??中國房地產報記者調查發現，這一困境源于開發商荊州市富怡置業有限公司（以下簡稱“富怡置業”）的歷史遺留問題，而隨之而來的辦證難、退費難及訴訟執行未果，更讓業主權益保障陷入僵局。
??據統計，城市御園項目因部分房源在銷售前被抵押、查封，疊加部分業主預交的不動產權證代辦費被挪用，致使172戶業主（住宅144戶，商業28戶）目前尚未辦證，甚至一些業主無法辦理登記。此前，富怡置業還因拖欠工程款和相關檢測費，一度造成該小區1000余戶業主辦證進度滯后。
??辦證難風波尚未平息，逾期辦證引發的訴訟也陷入司法程序僵局。記者據知情者透露，由117戶業主向富怡置業發起的逾期辦證賠償訴訟中，判賠金額累計超300萬元，均處于執行未果狀態。
??9月24日，富怡置業徐姓負責人向記者表示，城市御園涉房涉證涉訴問題均屬遺留問題，復雜且混亂，公司新管理層正在積極處置。但現狀是資金短缺無力支付相關賠償，目前富怡置業債務累計近9000萬元。
??一紙“遲到”的房產證背后，不僅牽動著眾多家庭的切身利益，還考驗著富怡置業在深陷訴訟糾紛與債務危機的雙重漩渦中，如何展開自救并承擔起社會責任的能力。
??業主面臨辦證與退費雙重難題
??2014年起，城市御園（共2022套住宅）進入交付階段，但富怡置業因資金鏈斷裂，將部分房產售前抵押、查封，直接導致業主無法辦理不動產權證（俗稱“紅本”）。
??業主李林就遭遇到這等煩心事。李林告訴記者，他至今仍清晰記得簽約時的場景：當時有銷售人員明確表示，城市御園項目“五證齊全”“產權清晰”很快就能下證。但從看房、簽合同到最終收房入住，銷售人員從未以任何口頭或書面形式告知，他所購房屋已被抵押的事實。
??這意味著，李林的房屋已處于“凍結”狀態，只要抵押權未解除或查封未撤銷，房產證便成了他遙不可及的“紅本夢”。
??李林擔憂認為，“紅本”缺失給業主帶來多重影響：房屋無法合法交易、資產流動性受限；若開發商債務惡化，房屋可能被強制執行；落戶、子女入學等生活事務也受阻礙。
??據了解，近半數未辦證業主的房產仍處于抵押或查封狀態，而《中華人民共和國民法典》第四百零六條明確，抵押財產轉讓需通知抵押權人，開發商的隱瞞與違規操作是問題核心。
??更讓業主不滿的是，500余戶業主曾按要求預交2萬-9萬元不等的不動產權證代辦費（累計超1000萬元），這筆本應?？顚Ｓ玫馁M用被開發商擅自挪用，至今未退還。
??業主徐歡歡的經歷頗具代表性。2019年購房時，她繳納26422元代辦費（含契稅、登記費等），合同約定交房后180日內辦證。但因費用被挪用，稅務部門無繳稅記錄，她若想辦證需二次繳費，最終選擇放棄。
??記者注意到，富怡置業通過房產售前抵押和違規挪用代辦費，讓李林、徐歡歡等一眾業主深陷在產權缺失和重復繳費的雙重困境中。他們的“安居夢”，懸在了一張遲遲無法落下的產權證上。
??開發商債務背后的管理亂象
??盡管城市御園項目整體銷售收入達13.5億元，預計凈利潤超3億元，但富怡置業目前債務累計近9000萬元，其中拖欠銀行貸款427萬元、工程款1100萬元（不含逾期利息）。資金缺口的根源，在于管理層的嚴重亂象。
??據知情人士透露，由于富怡置業前期內部管理混亂、產權債務繁多、司法查封頻繁，大量資金非正常流出，導致項目虧損嚴重，根源直指前實際控制人及部分債權人。經查證，他們涉嫌通過復雜手段侵占公司核心資產、挪用巨額項目資金，最終導致公司被實質性“掏空”。
??在富怡置業徐姓負責人看來，城市御園項目資金資產涉嫌被挪用與侵占。主要集中在2012年～2018年，前實際控制人朱某彬等人通過擔保借款、虛假訴訟等方式，挪用、侵占公司財產53筆，共計1.49億元。
??雖然朱某彬在接受公安機關調查問詢時稱，2012年～2018年期間，朱某彬與他所控制的武漢治歷置業集團有限公司（富怡置業股東之一），反映在富怡置業財務上的欠款8470.7006萬元，大部分屬于財務應核減的借支。他實際應承擔欠款金額為1939.5733萬元，該筆款全部用于其管理公司期間的各項費用支出。
??但經荊州市沙市區檢察院審查查明，2021年9月24日至2015年3月，朱某彬作為富怡置業董事長、實際控制人，存在職務侵占和挪用資金的犯罪事實。
??富怡置業徐姓負責人還向記者透露，公司大量資產“轉移”后體外循環。2016年11月，相關人員繞過審批，將三期832套住宅、10套商鋪（價值近5億元）網簽至關聯方名下，委托中介銷售，導致68戶全款業主無法備案。
??記者從富怡置業提供的樓盤備案及銷售明細中也發現，城市御園三期（4號樓～8號樓）全部房源首次網簽備案在梅某涵、梅某圳、蔡某、王某維及中韜集團等名下。同一棟住宅樓，一人名下房源多達數十套。
??債務危機下，業主維權陷入司法僵局。117戶業主發起的逾期辦證賠償訴訟，判賠超300萬元卻全部執行未果；截至2025年9月，富怡置業涉訴341起（含188起房屋交易糾紛），歷史被執行金額超2億元。
??新管理層多線發力破困局
??為啟動內部追資，外部求策破解辦證難預案。富怡置業通過調整“班子成員”，迅速展開一場艱難卻堅定的自救行動。在新班子看來，這場“戰役”不僅關乎企業存續，更牽動百余戶業主能否結束多年“有房無證”的煎熬。
??2019年3月，富怡置業股東中的國有資本代表——荊州市中和裝飾有限公司，在征得記名股東同意后，接管企業組建新管理層，以“拯救公司、保障業主”為核心，推進四項關鍵行動。
??追討流失資產，啟動內部審計與法律程序，收集前管理層挪用資產證據，向公安機關報案并提起民事訴訟，力求挽回資金。
??填補代辦費缺口，針對被挪用的業主代辦費，通過仲裁與部分業主達成還款計劃，承諾優先籌措資金退還。
??攻堅抵押解押，與貸款銀行多輪磋商，尋求“部分解押”或置換方案，為符合條件的業主解除產權登記障礙。
??推動政企協同，向當地政府建議借鑒“群眾無過錯即可辦證”的外地經驗，請求特事特辦開啟綠色通道，優先為無辜業主辦證，后續追償由企業與政府協同處理。
??業主代表表示，“無過錯辦證”的推進讓大家看到希望，但仍期待實質進展，比如具體的時間表和操作細則。而熟悉當地事務的人士則指出，歷史遺留問題形成的復雜產權糾紛 ，仍是新一屆管理層當前所面臨的核心挑戰，需要投入大量精力去厘清和化解。
??荊州市一位法律服務人士認為，富怡置業新管理層自救路徑清晰，直面了歷史遺留問題的核心痛點，特別是爭取“無過錯辦證”的政策突破是關鍵。然而，追討資產周期漫長、與銀行談判阻力大、地方協調復雜性高等，都是橫亙在前的嚴峻挑戰。新管理層能否在有限時間內協調各方資源，將自救藍圖轉化為業主手中的“紅本”，仍需持續觀察。
??（應受訪者要求，文中李林、徐歡歡為化名。）
??記者觀察
??荊州城市御園“辦證退費難”困局如何破？
??在湖北荊州市，城市御園小區的部分業主正深陷一場漫長的“紅本”拉鋸戰。這座投用已十余年的小區，仍有172戶業主因開發商的歷史遺留問題無法辦理不動產權證。他們有的因房屋被抵押、查封而無法登記，有的因代辦費被挪用被迫二次繳費，甚至有的因開發商債務問題面臨房產被強制執行的風險。
??這場“辦證難”風波，折射出的不僅是單個企業的經營困境，更暴露出房地產行業在高速發展過程中積累的諸多隱患。如何化解這一僵局？開發商的自救嘗試能否奏效？業主的權益最終能否得到保障？
??記者注意到，富怡置業的債務問題，是業主辦證難的根源。盡管城市御園項目整體銷售收入達13.5億元，預計凈利潤超3億元，但公司目前債務累計近9000萬元，其中拖欠銀行貸款427萬元、工程款1100萬元（不含逾期利息）。更嚴重的是，公司前管理層涉嫌挪用、侵占資金，導致項目資金鏈斷裂。
??據富怡置業現任管理層披露，2012年至2018年期間，前實際控制人朱某彬等人通過虛假訴訟、擔保借款等方式侵占公司財產53筆，共計1.49億元。2016年，相關人員甚至繞過審批，將832套住宅、10套商鋪（價值近5億元）網簽至關聯方名下，導致68戶全款購房的業主無法辦理備案。
??荊州市沙市區檢察院審查發現，朱某彬存在職務侵占和挪用資金的犯罪事實。然而，即便司法程序已啟動，追回流失資產的難度仍然巨大。
??面對開發商的違約行為，業主們選擇了法律途徑維權。117戶業主發起逾期辦證賠償訴訟，法院判賠超300萬元，但全部執行未果。截至2025年9月，富怡置業涉訴341起（含188起房屋交易糾紛），歷史被執行金額超2億元，但公司賬上已無足夠資金履行債務。
??“打贏了官司，卻拿不到錢?！币晃粯I主代表表示，法律維權雖能確認責任，但在開發商資不抵債的情況下，判決執行陷入僵局。
??值得注意的是，富怡置業股東中的國有資本代表——荊州市中和裝飾有限公司，現已正式接管企業，組建新管理層，試圖通過追討流失資產、制訂還款（代辦費）計劃、攻堅抵押解押、推動群眾無過錯即辦證等舉措挽回局面。但需地方政府、銀行、法院多方協調，執行難度較高。
??城市御園的困境并非孤例，類似“辦證難”問題在全國多個城市均有發生。究其原因，既有開發商資金鏈斷裂、違規操作的責任，也有監管缺位、司法執行難等系統性因素。
??要真正破局，需多方協同：可借鑒“無過錯辦證”模式，簡化流程，優先保障業主權益；在債務重組中，需考慮社會影響，與開發商協商部分解押方案；對于惡意轉移資產的開發商責任人，應加大追責力度，提高違法成本；需保持理性維權，同時積極推動政府介入協調。
??目前，富怡置業新管理層的自救嘗試已邁出第一步，但前路依然充滿挑戰。對于172戶仍在等待“紅本”的業主來說，他們最希望看到的，不是漫長的訴訟和承諾，而是一張實實在在的房產證。
??這場“辦證退費難”困局能否真正破局？答案或許就在政府、企業、業主與司法系統的共同努力之中。
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