今年以來，樓市遲遲走不出調整的“緊箍咒”就是房貸(包括額度和利率)，即便是6月份以后央行和銀監會連續喊話、9•30央行松綁限貸，也沒能真正調動商業銀行支持居民購房、真正落實優惠利率的積極性。11月21日的降息又是非對稱降息，特別是存款利率上浮區間進一步放大至1.2倍，毫無疑問銀行資金成本會進一步提升，將直接影響銀行投放個人房貸的積極性。這樣的疑慮近一周以來籠罩著行業各方，尤其是在當前市場回暖的關鍵期，銀行的支持力度決定著市場的走向。

  為此，我們對全國33個城市的93家銀行分支機構進行了電話調研，調研結果顯示：事實上我們太多慮了，此次銀行房貸相當給力，全國各城市銀行貸款環境較之前都有所放松。主要表現在：一，多數銀行執行央行新規，下調基準利率；二，9.30政策已落地，銀行都已認貸不認房；三，接近7成銀行首套房貸執行新基準利率(6.15%)，2成銀行還有優惠，僅個別銀行上浮10%；四，二套房方面，要求首付6成銀行居多，上浮超過最低1.1倍的銀行占18%，個別上浮30%。

  “9.30“政策已基本落實，多數銀行房貸已執行新基準利率

  從調研的結果看，大多數城市的銀行分支機構已調整首套房認定標準，“9.30“認貸不認房政策已基本落地執行。

  多數銀行已開始執行新的基準利率，五年以上貸款基準利率調整至6.15%，相當于降息前的9.4折。值得注意的是，仍有上海建設銀行、貴陽建設銀行以及無錫工商銀行的房貸業務仍執行原基準利率(6.55%)。

  接近7成銀行首套房執行基準利率，兩成銀行有優惠

  調研的93家銀行中， 65%的銀行首套房貸執行新基準利率，7%的銀行首套房貸上浮5-15個百分點，僅有2家銀行上浮20個百分點。另外，有21家銀行對首套房貸有9.0-9.5折幅度不一的利率優惠，以國有銀行為主，例如杭州交通銀行、寧波農業銀行、深圳農商銀行等。

  從城市來看， 9個城市首套房貸利率都在基準利率基礎上有一定比例上浮，鄭州甚至最高上浮20%，其余27個城市則最低實行基準利率或有優惠。

  二套房首付6成銀行占85%，僅17家銀行利率上浮超過1.1倍

  調研結果顯示，二套房貸款利率上并沒有松動的跡象，但首付6成的銀行明顯增多。就首付要求看，有79家銀行的二套房首付要求6成，占比達到85%，僅有少數國有銀行仍執行二套房7成首付標準，如上海建設銀行、南京工商銀行、南京建設銀行等。

  就利率來看，大多數城市的銀行都在執行1.1倍基準利率，僅有17家銀行二套房貸利率執行1.2倍基準利率甚至更高的標準。這其中沈陽、石家莊、呼和浩特在實際操作過程中最高上浮范圍達20%，而鄭州和重慶上浮30%更是常態，為所有調研城市中最高。

  放款周期普遍加快，半數銀行僅1月左右，較年中翻倍

  從放款周期來看，近期銀行放款周期相比年初抑或年中時都普遍縮短。我們調研的銀行中，接近50%以上的銀行放款周期僅為1個月左右，更有9%銀行放款周期在2周，約4成的銀行表示放款時間以貸款人資質而定。在7月底的調研中，僅24%的銀行會在1月內放款，甚至有16%的銀行放款需要2個月。由此可見，此次降息后銀行房貸較之前有明顯加快，購房支持力度加強。

  我們認為，目前銀行對個人住房貸款業務的積極性超出了市場預期，首套房落實新基準利率甚至還有優惠，利率重回5時代，將大幅度提振市場信心，短期可能會帶來成交量的回升，在年末形成翹尾。但降息帶來的銀行資金成本上升，這樣的情況還能持續多久，依然存疑待考。

  對項目來說，購房者要獲取更加優惠利率將變得困難，基準利率將成為房貸新常態。短期內樓市上行趨勢有望持續 ，去庫存的窗口期還將延續，企業應積極迎合剛性需求和改善型需求購房心理，繼續以價換量。