??【熱點(diǎn)回放】

??在中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第十次會(huì)議上，我國(guó)正式提出要在高質(zhì)量發(fā)展中促進(jìn)“共同富裕”。會(huì)議公告中有一處內(nèi)容直接涉及房地產(chǎn)，即完善“住房供應(yīng)和保障體系”。近幾年來(lái)，“房住不炒”一直是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的核心綱領(lǐng)，政策目標(biāo)是促使商品房回歸居住屬性，在新的形勢(shì)下，政策依然強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，其政策意圖進(jìn)一步向保障民生和調(diào)節(jié)收入分配的方向延伸。

??促進(jìn)全體人民“共同富裕”是我國(guó)黨和政府的主要奮斗目標(biāo)。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)入新的發(fā)展階段，尤其是經(jīng)過(guò)了改革開(kāi)放四十年之后經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及“讓一部分人先富起來(lái)”之后，推動(dòng)先富帶動(dòng)后富，達(dá)到“共同富裕”，這件事情就顯得非常必要。在“共同富裕”的目標(biāo)框架下，房地產(chǎn)行業(yè)的定位和導(dǎo)向正在或即將發(fā)生哪些變化？行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展和實(shí)現(xiàn)“共同富裕”目標(biāo)又存在怎樣的關(guān)系？本期內(nèi)參將帶來(lái)分析。

??【各方觀點(diǎn)】

??重慶市原市長(zhǎng)、中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)黃奇帆認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)在過(guò)去20多年的發(fā)展中，恰恰起到了帶動(dòng)居民共同富裕的作用。未來(lái)，依然要發(fā)揮這一方面的作用。再延伸開(kāi)來(lái)，如果未來(lái)能夠找到類(lèi)似于房地產(chǎn)如此體量的新行業(yè)、新市場(chǎng)和新空間，那么共同富裕就有了更為有力的抓手。

??戴德梁行首席政策分析專(zhuān)家、北區(qū)研究部主管魏東認(rèn)為，房地產(chǎn)稅作為土地出讓金的替代方案能有效起到穩(wěn)定地方稅收的作用，同時(shí)房地產(chǎn)稅的征收增加了住宅在保有環(huán)節(jié)的成本，這可以讓投機(jī)資本遠(yuǎn)離樓市，讓住宅消費(fèi)理性化，進(jìn)而削弱房地產(chǎn)的金融屬性，讓房產(chǎn)回歸其居住屬性，從而扎實(shí)推進(jìn)共同富裕，也使房地產(chǎn)市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)由行政化向市場(chǎng)化的回歸。

??貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)認(rèn)為，房地產(chǎn)帶來(lái)了家庭資產(chǎn)增加，但也出現(xiàn)了分配不均。基于房地產(chǎn)的財(cái)富增值效應(yīng)，過(guò)去大部分家庭通過(guò)買(mǎi)房實(shí)現(xiàn)了家庭財(cái)富的積累和增值。但高房?jī)r(jià)下，一部分中低收入家庭因?yàn)橘I(mǎi)不起房而無(wú)法獲得這部分資產(chǎn)，租房住又進(jìn)一步加重了支出負(fù)擔(dān)。從這點(diǎn)看，分配不均的現(xiàn)象在加劇。放在“共同富裕”的目標(biāo)框架下，房地產(chǎn)將更多是“保障基本居住、改善居住條件”的民生定位。未來(lái)調(diào)控將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”“三線四檔”、房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市等降杠桿手段以及限購(gòu)、限貸、限售等調(diào)控手段，打擊投資投機(jī)行為，通過(guò)穩(wěn)房?jī)r(jià)，讓絕大部分家庭買(mǎi)得起房、住得好。

??空白研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，共同富裕的反義詞是收入不平等和財(cái)富不平等，收入不平等的重要體現(xiàn)形式是住房不平等，考慮到大部分居民超過(guò)70%的財(cái)富構(gòu)成是住房，住房不平等最終沉淀為財(cái)富不平等。而房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期趨勢(shì)與住房作為耐用品資產(chǎn)的屬性決定了住房不平等的突出表現(xiàn)是“代際不平等”。即便在今天地價(jià)日益上漲的情況下，全國(guó)絕大部分城市的新房房?jī)r(jià)都是可控的，真正的房?jī)r(jià)上漲主要發(fā)生在資源不可替代的學(xué)區(qū)或優(yōu)質(zhì)地段，這里的本質(zhì)顯然已經(jīng)超出了單純的住房供應(yīng)，核心是教育和資源配套，本身并不是單一住房政策的問(wèn)題。住房不平等問(wèn)題突出地體現(xiàn)在少數(shù)高房?jī)r(jià)城市，是局部問(wèn)題。

??中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇副理事長(zhǎng)、中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，共同富裕不是平均分配大鍋飯，必須要尊重市場(chǎng)規(guī)律。目前來(lái)看，我國(guó)東西部發(fā)展不平衡、城市與農(nóng)村發(fā)展不平衡的矛盾仍然突出。要實(shí)現(xiàn)共同富裕，必須著力破除行政壁壘和觀念障礙，推進(jìn)以人口流動(dòng)為代表的要素市場(chǎng)化配置，因地制宜發(fā)展，充分發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)。

??北京大學(xué)新結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院副院長(zhǎng)王勇認(rèn)為，共同富裕并非意味著“先富帶動(dòng)后富”這個(gè)階段已經(jīng)完結(jié)。在沿海地區(qū)繼續(xù)發(fā)展的過(guò)程中仍要先富帶動(dòng)后富，但是從目前階段來(lái)看，共同富裕的權(quán)重正在增加。為完成這一目標(biāo)，上述會(huì)議再提構(gòu)建初次分配、再分配、三次分配協(xié)調(diào)配套的基礎(chǔ)性制度安排。在進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大中等收入人群規(guī)模的思路下，還提出要加強(qiáng)對(duì)高收入的規(guī)范和調(diào)節(jié)，鼓勵(lì)高收入人群和企業(yè)更多回報(bào)社會(huì)。

??國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院院長(zhǎng)劉尚希認(rèn)為，在促進(jìn)共同富裕上要把重點(diǎn)放在初次分配的規(guī)劃上。稅收在貧富差距的調(diào)節(jié)上是短期內(nèi)有效，從長(zhǎng)期看起來(lái)效果不明顯。全球范圍看，房地產(chǎn)稅是一個(gè)小稅種，靠房產(chǎn)稅去調(diào)節(jié)貧富差距，作用是有限的。

??【中房分析】

??房地產(chǎn)稅將成為行業(yè)發(fā)展邏輯鏈中的一個(gè)常量而非變量

??進(jìn)入2021年，旨在提高直接稅比重、調(diào)節(jié)收入分配的“房地產(chǎn)稅”再度被頻繁提及，直至10月下旬全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。房地產(chǎn)稅確定以試點(diǎn)先行的方式推進(jìn)。

??房地產(chǎn)稅改革的目的，于社會(huì)，是實(shí)現(xiàn)“共同富裕”的重要一步，房產(chǎn)為居民家庭財(cái)富的主要構(gòu)成，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)及立法有助于發(fā)揮其調(diào)節(jié)個(gè)人收入及縮減貧富差距的功能，有利于實(shí)現(xiàn)“共同富裕”；于行業(yè)，房地產(chǎn)稅作為稅制改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要一環(huán)，一方面可以引導(dǎo)合理利用土地資源，彌補(bǔ)土地財(cái)政缺口，另一方面能增加持有環(huán)節(jié)成本，有效抑制房產(chǎn)投機(jī)行為，從而引導(dǎo)合理的樓市消費(fèi)和持有，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)運(yùn)行。

??但需要指出的是，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)基本面仍處于劇烈動(dòng)蕩階段，房地產(chǎn)稅的加快試點(diǎn)短期對(duì)市場(chǎng)會(huì)有一定沖擊，不利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。預(yù)期此次房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，征稅力度不會(huì)太大，與世界其他國(guó)家相比，稅率應(yīng)處在中下水平。全國(guó)范圍內(nèi)大面積的開(kāi)征仍需要等待試點(diǎn)期過(guò)后，在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和履行立法程序之后再循序漸進(jìn)推出。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)稅將成為行業(yè)發(fā)展邏輯鏈中的一個(gè)常量而非變量，行業(yè)仍然遵循市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律。

??共同富裕目標(biāo)下，房地產(chǎn)行業(yè)加速向民生屬性回歸，租賃住房市場(chǎng)擴(kuò)容是大勢(shì)所趨

??“住”作為民生中最重要的環(huán)節(jié)之一，對(duì)于“共同富裕”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)可謂舉足輕重。而加快租賃住房建設(shè)作為一項(xiàng)民生工程，今年也上升到了國(guó)家戰(zhàn)略層面。國(guó)家提供政策性租賃住房、公租房等公共產(chǎn)品，體現(xiàn)了國(guó)家投入，民生保障，對(duì)于快速城鎮(zhèn)化中的城市新人，意義尤其重大，能夠較快的有尊嚴(yán)的解決“住的好，住的舒心”的問(wèn)題，相比較短期難以企望的購(gòu)買(mǎi)商品房，各類(lèi)政策租賃住房是另外一種好選擇。從各項(xiàng)政策看，新型城鎮(zhèn)化背景下，中央和地方多措并舉，租賃住房市場(chǎng)擴(kuò)容是大勢(shì)所趨。為緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足，解決新市民、青年人等群體住房困難等問(wèn)題，保障性租賃住房市場(chǎng)建設(shè)有望提速，后續(xù)可能從增加租賃住房土地供應(yīng)量、加大稅收補(bǔ)貼、優(yōu)化租賃住房供應(yīng)方式和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)環(huán)境等方面出臺(tái)支持性政策。

??推動(dòng)共同富裕的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正朝著健康有序的方向轉(zhuǎn)型

??推動(dòng)共同富裕既是建設(shè)小康社會(huì)的政策訴求，也是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的內(nèi)生要求。共同富裕更深刻的內(nèi)涵在于高質(zhì)量的發(fā)展，在于平衡發(fā)展，強(qiáng)調(diào)資源在地域間、行業(yè)間、不同收入階層間合理分配。可以預(yù)計(jì)的是，當(dāng)資金不再過(guò)度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展背景下，將使房地產(chǎn)行業(yè)逐步回歸理性，也將告別過(guò)去快速發(fā)展階段而進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)。

??在共同富裕的時(shí)代目標(biāo)框架下，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)同樣也會(huì)參與到“公平分配”的機(jī)制中。對(duì)于行業(yè)的調(diào)控會(huì)持續(xù)保持高定力，但調(diào)控的目的并不是簡(jiǎn)單地遏制房?jī)r(jià)，而是規(guī)范房地產(chǎn)行為。正如當(dāng)前房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的出臺(tái)目的不是為了降房?jī)r(jià)，它的本質(zhì)是調(diào)節(jié)稅，是實(shí)現(xiàn)共同富裕的路徑之一。

??（內(nèi)容來(lái)源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）