??完整報告下載：政策暖風難挽市場頹勢，10月核心指標跌幅擴大（2021年第135 期）

??商品房銷售面積和金額累計漲幅繼續(xù)回調(diào)，10月環(huán)比、同比跌幅明顯擴大

??1-10月份，商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%；比2019年1-10月份增長7.3%，兩年平均增長3.6%。商品房銷售額147185億元，增長11.8%；比2019年1-10月份增長18.3%，兩年平均增長8.8%。

??從1-10月累計數(shù)據(jù)看，整體市場降溫趨勢不改，商品房銷售面積和銷售金額同比漲幅持續(xù)回調(diào)，分別較1-9月減少4.0個和4.8個百分點。

??10月中央層面持續(xù)釋放“維穩(wěn)”信號，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。央行、銀保監(jiān)會均表示促進房貸供需關(guān)系回歸正常，督促銀行落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求，保障剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套購房者予以支持。房企合理融資需求有望得到滿足，但是市場銷售短期難以改善，企業(yè)資金仍然面臨困局。

??由于部分民營開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約和商品房交付違約，金融機構(gòu)從風險管理角度，更傾向于向央企開發(fā)商釋放流動性，如保利發(fā)展、招商蛇口等企業(yè)順利在銀行間債券市場融資，觸碰三道紅線尤其是有債務(wù)違約的民營房企，未來融資形勢依然困難，經(jīng)營及生存狀態(tài)依然難言樂觀。

??10月商品房銷售跌速加快，銷售面積12709萬平方米，較上月減少21.3%，同比減少21.7%，較2019年10月減少9.7%。雖然調(diào)控政策和信貸環(huán)境改善預(yù)期從9月開始不斷加強，但市場低迷的局面并未在10月有所好轉(zhuǎn)，尤其是伴隨房地產(chǎn)稅試點征收政策的推出，購房者開始觀望，核心問題是住房消費信心尚未恢復(fù)，“金九銀十”已經(jīng)不存在。四季度是房企沖刺業(yè)績的關(guān)鍵時點，未來兩個月銷售繼續(xù)承壓。

??分類物業(yè)銷售看,住宅銷售面積和金額均保持上漲，且漲幅最大；辦公樓銷售面積同比漲幅收窄，銷售金額低于去年同期；商業(yè)營業(yè)用兩項指標均進入負增長區(qū)間。

??從各地區(qū)銷售情況看，東部和中部地區(qū)銷售面積和金額同比漲幅相對領(lǐng)先，東北地區(qū)持續(xù)表現(xiàn)為量價齊跌，且跌幅進一步擴大。各地區(qū)兩項指標同比增速均處于回調(diào)區(qū)間，回調(diào)幅度在3-5個分百分點，東部和中部地區(qū)回調(diào)相對更明顯。

??房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速繼續(xù)回落，單月跌幅擴大

??1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資124934億元，同比增長7.2%；比2019年1—10月份增長14.0%，兩年平均增長6.8%。其中，住宅投資94327億元，增長9.3%。

??1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅較1-9月減少1.6個百分點，增速連續(xù)收窄。目前開發(fā)企業(yè)資金面仍未得到改善，對市場銷售預(yù)期下行，資金籌集困難，為了保持現(xiàn)金流正常運轉(zhuǎn)，投資趨于保守，在土地市場上投資支出更為謹慎，在工程投資支出方面力度不斷降低。

??月度數(shù)據(jù)方面，10月新增房地產(chǎn)開發(fā)投資額12366億元，較上月減少14.8%，同比減少5.4%，較2019年10月增加6.6%。單月投資額在9月進入負增長區(qū)間后，跌幅繼續(xù)擴大。去年下半年市場處于高速恢復(fù)期，單月數(shù)據(jù)增幅明顯，基數(shù)較大，也是今年下半年月度同比持續(xù)走低的一個因素。從月度投資額來看，下半年投資比上半年略有下降，但整體依然還是正常范圍內(nèi)，全年整體投資大概率是正增長。

??從物業(yè)類別投資上看，住宅投資繼續(xù)保持增長，同比漲幅比上月收窄1.6個百分點；辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房跌幅擴大，其中對辦公樓投資縮減速度更快。

??從地區(qū)來看，中部地區(qū)領(lǐng)漲全國，同比上漲12.1%；與上月相比東北地區(qū)漲幅回調(diào)幅度最大，收窄2.9個百分點，其次是中部和西部地區(qū)。投資規(guī)模上，東部地區(qū)依然保持領(lǐng)先，高于其他三區(qū)域的總和。

??房屋新開工面積同比跌幅持續(xù)擴大

??10月跌幅超過三成

??1—10月份，房屋新開工面積166736萬平方米，同比下降7.7%。其中，住宅新開工面積123481萬平方米，下降6.8%；辦公樓新開工面積4145萬平方米，下降23.2%；商業(yè)營業(yè)用房新開工11878萬平方米，下降18.5%。

??1-10月，商品房新開工面積同比跌幅進一步擴大，較1-9月擴大3.2個百分點，主要受住宅新開工速度放緩影響，住宅跌幅較1-9月擴大3.5個百分點。10月房屋新開工面積13792萬平方米，較上月減少20.9%，較去年同期少33.1%，較2019年10月減少30.8%，跌幅明顯。

??長期來看，銷售低迷、項目去化效率放緩拉長整個開發(fā)周期，導(dǎo)致企業(yè)開工意愿不強，企業(yè)土地儲備減少也會持續(xù)影響新開工規(guī)模。如果企業(yè)資金面得不到有效改善，房屋新開工增速將不斷下探。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)回落，國內(nèi)貸款下降明顯

??1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金166597億元，同比增長8.8%；比2019年1—10月份增長14.8%，兩年平均增長7.1%。其中，國內(nèi)貸款20148億元，下降10.0%；利用外資72億元，下降35.4%；自籌資金52617億元，增長5.1%；定金及預(yù)收款62040億元，增長21.0%；個人按揭貸款26678億元，增長9.7%。

??1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速回落至個位數(shù)，較上月收窄2.3個百分點。從企業(yè)到位資金結(jié)構(gòu)來看，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款占全部資金的53.3%，與1-9月保持不變；自籌資金占31.6%，占比較上月提高了0.4個百分點。從資金增幅看，定金及預(yù)售款漲幅最大，但漲幅回調(diào)幅度也最明顯，較上月收窄4.6個百分點，商品房銷售市場低迷對企業(yè)資金來源產(chǎn)生直接影響。10月國內(nèi)貸款降幅持續(xù)擴大，較1-9月擴大1.6個百分點。

??雖然目前信貸政策改善預(yù)期加強，但過程較為緩慢，資金來源依然慣性下降。10月評級機構(gòu)密集下調(diào)多家房企信用評級，企業(yè)仍需降低負債水平、優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定資本市場信心。

??土地購置面積跌幅擴大，土地成交均價持續(xù)上漲

??1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15824萬平方米，同比下降11.0%；土地成交價款11410億元，增長0.2%；土地成交均價7211元/平方米，上漲12.6%。

??1-10月土地購置面積跌幅擴大2.5個百分點，土地成交價款保持為略高于零增長線；土地價格逐月上漲，1-10月每平方米突破7000元，同比漲幅較上月擴大2.9個百分點。10月多個城市宣布第三批集中供地計劃，受第二批集中供地流拍影響，多城市在第三批土地供應(yīng)時放寬了拿地限制，如降低對聯(lián)合開發(fā)的限制、降低企業(yè)資質(zhì)、取消“市場指導(dǎo)價”、下調(diào)保證金和收款比例等。但在企業(yè)保守的拿地策略下，市場難言樂觀。

??商品住宅待售面積持續(xù)減少

??10月末，商品房待售面積50203萬平方米，比9月末減少81萬平方米。其中，住宅待售面積減少41萬平方米，辦公樓待售面積增加54萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少1萬平方米。

??10月末商品住宅待售面積較上月末小幅減少，辦公樓庫存面積有所增加，商業(yè)營業(yè)用房與上月末基本持平。非住宅商品房呈現(xiàn)庫存增加、銷售負增長態(tài)勢日趨明顯，各地需要結(jié)合當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，探索更為靈活的商住配比和供應(yīng)模式。