??熱點(diǎn)回放

??5月份，在中央降息、各地利好政策落實(shí)、股票獲利盤(pán)推動(dòng)、市場(chǎng)情緒逐步高漲等因素推動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向全面看漲方向發(fā)展。當(dāng)前市場(chǎng)正處于結(jié)構(gòu)化發(fā)展階段，一線(xiàn)城市成交好于二三線(xiàn)，深圳則又突出于一線(xiàn)其他城市。實(shí)際成交數(shù)據(jù)更能說(shuō)明問(wèn)題，根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，一線(xiàn)城市5月份成交總量達(dá)到367萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)72%，深圳表現(xiàn)最為突出，5月份成交量達(dá)到66萬(wàn)平方米，環(huán)比增加43%，同比大漲153%。

??深圳的樓市究竟有多火？據(jù)相關(guān)媒體調(diào)查，以自貿(mào)區(qū)概念為炒作題材的前海、后海、寶中片區(qū)，以及以深圳北站的城市副中心輻射區(qū)，從去年“9·30”政策放松以來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)40%-70%,而以學(xué)位房著稱(chēng)的香蜜湖、景田、農(nóng)林片區(qū)，漲幅30%-40%,羅湖、鹽田、部分福田老城區(qū)房?jī)r(jià)漲幅也在20%左右。

??更加極端的例子是深圳中洲?中央公寓曝出37萬(wàn)/平天價(jià)樓盤(pán)，其不負(fù)責(zé)任的市場(chǎng)炒作，引發(fā)各界爭(zhēng)議。6月3日該公司被深圳有關(guān)部門(mén)約談，相關(guān)樓盤(pán)備案價(jià)格回歸到17.6萬(wàn)/平。

??另，中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心最新發(fā)布的228指數(shù)顯示，2015年5月，深圳一手房?jī)r(jià)格指數(shù)為1172.4點(diǎn)，較上月上升25.3點(diǎn)，環(huán)比上漲2.21%，漲幅較上月擴(kuò)大0.66個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲3.67%。

??各方觀點(diǎn)

??對(duì)于本輪行情中，深圳的突出表現(xiàn)，各方觀點(diǎn)并不一致：

??中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵認(rèn)為，深圳樓市規(guī)模小，是“北上廣深”中最小的。同時(shí)，新房占比也是最低的，僅占三成。因此，雖然其新房庫(kù)存消化周期與其他一線(xiàn)城市相差不多，但存量絕對(duì)值很低。當(dāng)需求反彈時(shí)，新房庫(kù)存不能像其他城市那樣起到蓄水池的作用，市場(chǎng)容易被一下子推高。另外，作為一個(gè)移民城市，深圳本身的人口增速就在全國(guó)居前列，其常住人口中，年輕人占比也較高。從第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)可以看出，深圳20-24歲年齡段的年輕人占比極高，而50歲以上的中老年人占比則很低。這也決定了深圳樓市的購(gòu)買(mǎi)需求和潛力非常大。

??但也有多名機(jī)構(gòu)人士指出，深圳二手房市場(chǎng)早已占據(jù)半壁江山，并不是只能從新房市場(chǎng)買(mǎi)房。“開(kāi)發(fā)商們有能力聯(lián)手制造稀缺。”據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，4月份以來(lái)深圳可售貨量便處于高位。5月份，深圳全市共有9個(gè)商品住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，推出3697套商品住宅，與4月份相比基本持平，新增供應(yīng)維持穩(wěn)定;6月份全市將有26個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)及加推，與4月相比基本持平，仍處于高位水平。

??面對(duì)突然上漲的房?jī)r(jià)，以及各方的關(guān)切，深圳有關(guān)政府部門(mén)已不堪壓力。上周，深圳規(guī)土委發(fā)布四項(xiàng)措施，表示要繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)；將嚴(yán)查故意制造“日光盤(pán)”；嚴(yán)查人為加劇供求緊張的“捂盤(pán)惜售”；從市場(chǎng)供應(yīng)環(huán)節(jié)緩解庫(kù)存不足的壓力。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，面對(duì)深圳房?jī)r(jià)的暴漲，官方急于出來(lái)表態(tài)，但四項(xiàng)措施的效果并不樂(lè)觀，未來(lái)半年至一年，深圳官方的壓力還將繼續(xù)增加，成為“熱鍋上的螞蟻”，勢(shì)不可免。

??對(duì)于深圳個(gè)別樓盤(pán)的惡意炒作，業(yè)內(nèi)人士也有不同的看法：

??勵(lì)拓行銷(xiāo)CEO臧建軍認(rèn)為，炒作一直是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的重要手段。我們要緊扣時(shí)事熱點(diǎn)“搶頭條”不斷增強(qiáng)企業(yè)品牌認(rèn)知，要聯(lián)動(dòng)政府和專(zhuān)家來(lái)炒作土地區(qū)域價(jià)值，要不斷通過(guò)事件營(yíng)銷(xiāo)來(lái)擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。當(dāng)下的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境下，營(yíng)銷(xiāo)人更要善于利用炒作實(shí)現(xiàn)“四兩撥千斤”的傳播效果，會(huì)哭的孩子有奶吃，善于炒作的營(yíng)銷(xiāo)才有效率。

??易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱則認(rèn)為，炒作不能背離市場(chǎng)行情，否則的話(huà)就有誤導(dǎo)消費(fèi)者之嫌。開(kāi)發(fā)企業(yè)千萬(wàn)別認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)想炒就能炒，其實(shí)炒過(guò)頭貽笑大方的還是自己。這次深圳的相關(guān)部門(mén)算亡羊補(bǔ)牢了，但之前的把關(guān)還顯不嚴(yán)，否則也不會(huì)出現(xiàn)37萬(wàn)報(bào)價(jià)上報(bào)成功的情況。但要靠政府來(lái)做管控我個(gè)人認(rèn)為也不可取，畢竟這是市場(chǎng)行為，他就要報(bào)37萬(wàn)，其實(shí)政府也很難干預(yù)，所以還是需要市場(chǎng)的第三方，像克而瑞、房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)、丁祖昱評(píng)樓市來(lái)進(jìn)行分析、點(diǎn)評(píng)或監(jiān)督。

??中房分析

??與火熱的A股市場(chǎng)相比較，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠拿出來(lái)“炫”一下的看來(lái)也只有深圳這個(gè)板塊了。作為一線(xiàn)城市中最年輕，且樓市體量較小的城市，深圳樓市一直有點(diǎn)按捺不住。去年“9·30”新政后，市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)，今年“3·30”政策后則呈現(xiàn)起飛狀態(tài)。深圳樓市可以看作是整體樓市回暖大背景下的一個(gè)特例存在，但也并不意味著深圳的市場(chǎng)秩序就沒(méi)有問(wèn)題。

??現(xiàn)狀怎么看：深圳樓市的快速上漲有特殊性

??從宏觀層面看，央行連續(xù)實(shí)施寬松貨幣政策，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)也顯示全國(guó)市場(chǎng)基本觸底反彈，房?jī)r(jià)環(huán)比回升，市場(chǎng)輿論和預(yù)計(jì)都再次回轉(zhuǎn)向上，這也促使深圳這個(gè)相對(duì)敏感的市場(chǎng)快速回暖，甚至出現(xiàn)非理性的市場(chǎng)炒作行為。從微觀層面看，深圳的人口結(jié)構(gòu)依然年輕化，上文提到六普人口數(shù)據(jù)就很說(shuō)明問(wèn)題。有持續(xù)性的年輕人口遷入，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求自然具有持續(xù)性，短暫調(diào)整后的需求爆發(fā)也在情理之中。另外，深圳經(jīng)過(guò)近幾年的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，人才結(jié)構(gòu)的吐故納新，居民收入水平大幅提升，再加上深圳戶(hù)籍制度的不斷放松，在某種程度上突破了此前的限購(gòu)政策束縛，為投資需求打開(kāi)了一定空間。

??深圳的人口特性、地理特性決定了其樓市發(fā)展較全國(guó)而言有一定特殊性。

??未來(lái)怎么走：市場(chǎng)繼續(xù)分化，不會(huì)全國(guó)普漲

??從可預(yù)期的時(shí)間范圍內(nèi)（如半年），深圳樓市還會(huì)繼續(xù)上升，但隨著深圳有關(guān)部門(mén)四項(xiàng)措施的發(fā)布，市場(chǎng)可能會(huì)趨于謹(jǐn)慎。市場(chǎng)炒作是影響輿論的手段，政府部門(mén)的干預(yù)更會(huì)影響輿論和預(yù)期。改善深圳供求關(guān)系的重要措施就是加快新增住宅用地供應(yīng)，同時(shí)利用“工改居”建設(shè)保障性住房，并推動(dòng)已批未建用地的“工改居”建設(shè)商品住房的步伐。個(gè)別開(kāi)發(fā)商的炒作可以影響一時(shí)一地的價(jià)格走向，但決定真?zhèn)€市場(chǎng)房?jī)r(jià)的根本因素還是市場(chǎng)供求。

??全國(guó)市場(chǎng)將繼續(xù)分化。普漲局面不會(huì)出現(xiàn)，結(jié)構(gòu)化特征明顯。其他一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)也將繼續(xù)回暖，尤其是在地價(jià)日益上升的背景下，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步被抬升，這基本已經(jīng)形成共識(shí)。但更多的三四線(xiàn)城市雖然也同樣享受政策利好，但受人口、資金、供求等因素限制，市場(chǎng)發(fā)展未必樂(lè)觀。

??企業(yè)同樣分化。面對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的挑戰(zhàn)和不確定性，大企業(yè)之間不計(jì)前嫌，開(kāi)展合作已經(jīng)成為趨勢(shì)，萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)的聯(lián)合就是明證。房地產(chǎn)企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)公司的結(jié)合更是呼應(yīng)者眾，如華遠(yuǎn)和360，小米和正榮，騰訊和方興地產(chǎn)等合作，在智能家居方面發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)發(fā)展有想象空間。顯然，走在時(shí)代前列的都是明星公司，其余大部分中小開(kāi)發(fā)企業(yè)則處于資金斷裂、融資困難、銷(xiāo)售不暢的尷尬境地。

??政府行業(yè)怎么辦：政府繼續(xù)堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向，行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自律

??對(duì)于已經(jīng)向市場(chǎng)承諾要收回“有形之手”的政府而言，面對(duì)類(lèi)似深圳，未來(lái)也許是上海或北京的市場(chǎng)快速回升，如何施政？我們認(rèn)為政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)清醒認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖是來(lái)之不易的，可以積極干預(yù)，但要選擇合適的方法和手段，比如多采取市場(chǎng)化的稅收、金融措施，不用或少用行政命令。

??行業(yè)組織和第三方機(jī)構(gòu)要積極發(fā)揮監(jiān)督作用。信息公開(kāi)是應(yīng)對(duì)惡意炒作的最佳辦法。市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)及時(shí)、客觀發(fā)布研究成果，政府則有義務(wù)及時(shí)公布土地及新房二手房的供求數(shù)據(jù)。行業(yè)組織加強(qiáng)自律，對(duì)惡意炒作，影響市場(chǎng)交易秩序的企業(yè)，要給予譴責(zé)和規(guī)范，在力所能及的范圍內(nèi)，聯(lián)系會(huì)員，共同維護(hù)來(lái)之不易的良好市場(chǎng)局面，尤其是開(kāi)發(fā)企業(yè)，不能好了傷疤忘了疼。