??8月12日，國家統計局發布2015年1-7月份全國房地產開發和銷售情況，數據顯示，整體開發投資增速繼續收窄，尤其是住宅開發投資首次回升，而新開工繼續不振，商品房銷售較6月大幅下降，說明在當前市場狀況下，房企信心仍不足。

??商品房銷售量、價環比大降，持續增長態勢開始反轉

??1-7月份，商品房銷售面積59914萬平方米，同比增長6.1%，增速比1-6月份提高2.2個百分點，商品房銷售額41171億元，增長 13.4%，增速提高3.4個百分點，其中，住宅銷售額大幅增長16.8%。從同比數據來看，7月延續市場回暖態勢，但不可忽視的是，7月商品房量、價環 比6月都大幅下跌，結束自4月以來的不斷增長態勢。

??7月商品房成交量價下滑原因主要有，其一，二季度的市場火爆，使得前期積壓的迫切需求得到集中釋放，未來需求將趨于平穩；其二，前期330、降 息等政策效力已明顯減弱，而近期又無重大政策利好刺激，因而需求小幅下降也是正常；其三，股市近期快速下跌及震蕩，使得購買力大為下降，尤其是高端改善市 場，影響尤甚，因而，其助推器功能喪失，反而會減少市場流動性，成為樓市進一步回升的障礙；其四，7月市場供應大幅下降，使得部分城市短期供應跟不上節 奏，造成供求錯位，影響成交量上漲。

??開發投資連續18個月回落，但住宅開發投資首次回升

??數據顯示，今年前7月，全國房地產開發投資52562億元，同比增長4.3%，增速已連續18個月回落，但增速比1-6月回落0.3個百分點， 回落幅度進一步收窄。而值得關注的是，住宅投資35380億元，同比增長3.0%，增速比1-6月份回升0.2個百分點，為2014年以來的首次回升。住 宅投資占全國房地產開發投資的比重超過三分之二，其增速回升將對下一步全國房地產開發投資產生拉動作用。

??7月房地產開發投資繼續回落，但住宅開發投資首次回升的原因，我們認為，主要有兩方面原因，一方面，主要還是市場好轉下，企業資金回籠加快，房 企信心持續增強，對短期內市場繼續看好，而對長期持謹慎態度，因而加大了對現有項目的開發進度，迎合市場的回暖態勢，加快去化。而另一方面，股市的大起大 落、不斷波動，或多或少的使得部分資金轉向相對平穩，且不斷回暖的住宅市場。

??房屋新開工增幅仍在加速回落，部分城市未來供應恐將青黃不接

??前7月，房屋新開工面積81731萬平方米，下降16.8%，降幅擴大1個百分點，結束自今年3月以來的不斷收窄態勢。其中，住宅新開工面積 56684萬平方米，下降17.9%。這也說明，雖然2季度市場大幅回暖。但在當前去庫存繼續推進，而且市場進入傳統淡季下，房企信心仍不足，尤其是二、 三線城市，房企新開工面積更低。

??新開工繼續不振，勢必影響下半年樓市供應，不少一二線大中城市市場回暖明顯，供求狀況大為改善，甚至逆轉，新開工的不振，必將使得這些城市供求矛盾激化，未來房價上漲的壓力較大。

??待售面積短暫回落后，行業庫存量繼續攀高

??在成交大幅下滑影響下，商品房待售面積大幅增加。7月末，商品房待售面積66259萬平方米，比6月末增加521萬平方米。其中，住宅待售面積 增加221萬平方米，結束5、6兩月的下降態勢，而辦公樓待售面積也增加98萬平方米，商業營業用房待售面積增加136萬平方米。整體庫存壓力進一步加 大。

??而值得注意的是，上半年一、二線城市成交上漲強勁，很多原本庫存較大城市，市場狀況已大為改觀，如杭州、寧波、福州等，多數二、三線城市庫存壓力不減，部分城市甚至增大，去庫存任重而道遠。

??整體供大于求及結構性分化下，去庫存仍是主旋律

??在當前，經濟疲軟，穩增長壓力較大情況下，樓市的挑大梁作用仍是關鍵，因而3季度行業基本面仍會延續寬松，而當前樓市最主要的問題還是整體供大 于求以及結構性矛盾加劇問題，一方面，各線城市市場分化加劇，二、三線城市去庫存仍是關鍵；而另一方面，結構性矛盾持續，整體住宅市場去庫存繼續推進，而 商業、辦公市場供求矛盾不減。因而，對于房企來說，二、三線城市的去庫存仍應加速，尋找和發掘需求增長點仍是關鍵。