??8月12日，國家統計局發布2015年1-7月份全國房地產開發和銷售情況，數據顯示，整體開發投資增速繼續收窄，尤其是住宅開發投資首次回升，而新開工繼續不振，商品房銷售較6月大幅下降，說明在當前市場狀況下，房企信心仍不足。

??一、商品房銷售量、價環比大降，持續增長態勢開始反轉

??1-7月份，商品房銷售面積59914萬平方米，同比增長6.1%，增速比1-6月份提高2.2個百分點，商品房銷售額41171億元，增長13.4%，增速提高3.4個百分點，其中，住宅銷售額大幅增長16.8%。從同比數據來看，7月延續市場回暖態勢，但不可忽視的是，7月商品房量、價環比6月都大幅下跌，結束自4月以來的不斷增長態勢。

??點評：7月商品房成交量價下滑原因其一，二季度的市場火爆，使得前期積壓的迫切需求得到集中釋放，未來需求將趨于平穩；其二，前期330、降息等政策效力已明顯減弱，而近期又無重大政策利好刺激，因而需求小幅下降也是正常；其三，股市近期快速下跌及震蕩，使得購買力大為下降，尤其是高端改善市場，影響尤甚，因而，其助推器功能喪失，反而會減少市場流動性，成為樓市進一步回升的障礙；其四，7月市場供應大幅下降，使得部分城市短期供應跟不上節奏，造成供求錯位，影響成交量上漲。

??二、開發投資連續18個月回落，但住宅開發投資首次回升

??數據顯示，今年前7月，全國房地產開發投資52562億元，同比增長4.3%，增速已連續18個月回落，但增速比1-6月回落0.3個百分點，回落幅度進一步收窄。

??而值得關注的是，住宅投資35380億元，同比增長3.0%，增速比1-6月份回升0.2個百分點，為2014年以來的首次回升。住宅投資占全國房地產開發投資的比重超過三分之二，其增速回升將對下一步全國房地產開發投資產生拉動作用。

??點評：7月房地產開發投資繼續回落，但住宅開發投資首次回升的原因，我們認為，主要有兩方面原因。一方面，主要還是市場好轉下，企業資金回籠加快，房企信心持續增強，對短期內市場繼續看好，而對長期持謹慎態度，因而加大了對現有項目的開發進度，迎合市場的回暖態勢，加快去化。而另一方面，股市的大起大落、不斷波動，或多或少的使得部分資金轉向相對平穩，且不斷回暖的住宅市場。

??三、房屋新開工增幅仍在加速回落，部分城市未來供應恐將青黃不接

??前7月，房屋新開工面積81731萬平方米，下降16.8%，降幅擴大1個百分點，結束自今年3月以來的不斷收窄態勢。其中，住宅新開工面積56684萬平方米，下降17.9%。這也說明，雖然2季度市場大幅回暖。但在當前去庫存繼續推進，而且市場進入傳統淡季下，房企信心仍不足，尤其是二、三線城市，房企新開工面積更低。

??點評：新開工繼續不振，勢必影響下半年樓市供應，不少一二線大中城市市場回暖明顯，供求狀況大為改善，甚至逆轉，新開工的不振，必將使得這些城市供求矛盾激化，未來房價上漲的壓力較大。

??四、待售面積短暫回落后，行業庫存量繼續攀高

??在成交大幅下滑影響下，商品房待售面積大幅增加。7月末，商品房待售面積66259萬平方米，比6月末增加521萬平方米。其中，住宅待售面積增加221萬平方米，結束5、6兩月的下降態勢，而辦公樓待售面積也增加98萬平方米，商業營業用房待售面積增加136萬平方米。整體庫存壓力進一步加大。

??點評：值得注意的是，上半年一、二線城市成交上漲強勁，很多原本庫存較大城市，市場狀況已大為改觀，如杭州、寧波、福州等，多數二、三線城市庫存壓力不減，部分城市甚至增大，去庫存任重而道遠。

??整體供大于求及結構性分化下，去庫存仍是主旋律

??在當前，經濟疲軟，穩增長壓力較大情況下，樓市的挑大梁作用仍是關鍵，因而3季度行業基本面仍會延續寬松，而當前樓市最主要的問題還是整體供大于求以及結構性矛盾加劇問題，一方面，各線城市市場分化加劇，二、三線城市去庫存仍是關鍵；而另一方面，結構性矛盾持續，整體住宅市場去庫存繼續推進，而商業、辦公市場供求矛盾不減。

??因而，對于房企來說，二、三線城市的去庫存仍應加速，尋找和發掘需求增長點仍是關鍵。

??（本文來源：微信公眾號克而瑞地產研究 cricyjzx）