??9月13日，國家統計局公布了2015年1-8月的房地產數據。房地產開發投資增速繼續回落，房地產投資增速自2014年起，連續20個月呈下滑趨勢。

??一、房地產開發投資增速繼續回落

??2015年1-8月份，全國房地產開發投資61063億元，同比名義增長3.5%，增速比1-7月份回落0.8個百分點。其中，住宅投資41098億元，增長2.3%，增速回落0.7個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.3%。

??單位：億元，%

??圖1  全國房地產開發累計投資及增速

??數據來源：國家統計局。

??點評：房地產投資持續下滑的主要原因是商品房前期庫存基數較大，特別是三、四線城市去庫存壓力較大，在一定程度上影響了房企的投資意愿。

??房地產市場政策環境在8月持續轉好，降準降息后貸款利率再創歷史新低，持續多年的“限外令”出現松動，二套房公積金首付比例進一步下調。隨著全國房地產政策的全面寬松，房地產投資預期會好轉。目前房地產投資的下降還是受宏觀經濟整體回落的影響較大。在去庫存差不多之后，市場供求關系好轉，企業投資意愿將逐步扭轉。

??二、新開工降幅持平

??1-8月份，房屋新開工面積95182萬平方米，下降16.8%，降幅持平。其中，住宅新開工面積65830萬平方米，下降17.9%。

??單位：萬平方米，%

??圖2  全國房地產累計新開工面積及增速

??數據來源：國家統計局。

??點評：1-8月新開工累計下降16.8%，降幅持平，住宅新開工下降17.9%。前八個月新開工依然處于回落的態勢，改變不明顯，與開發投資低速增長密切相關。一方面受到房地產開發企業到位資金的影響；另一方面也和高企的待售庫存、大量的在建施工面積有關。

??新開工同比持續下降，其實開發投資增速連續回落的硬幣另一面。在宏觀經濟增速大幅放緩的背景下，一方面是三四線城市庫存壓頂，另一方面土地供應高度壟斷，地價不降反增，企業土地購置面積大幅下降的情況下，新開工自然也同步發展。

??三、房地產銷售同比增速仍在加大

??1-8月份，商品房銷售面積69675萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-7月份提高1.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長8.0%，辦公樓銷售面積增長8.5%，商業營業用房銷售面積增長1.2%。商品房銷售額48042億元，增長15.3%，增速提高1.9個百分點。其中，住宅銷售額增長18.7%，辦公樓銷售額增長12.9%，商業營業用房銷售額下降2.5%。

??單位： %

??圖3  全國商品房累計銷售面積及銷售額增速

??數據來源：國家統計局。

??點評：銷售同比增速仍在加大之中，前8月面積和金額增速分別較前7月增長了1.1和1.9個百分點，這也是當前政府對房地產開發投資未來增速相對樂觀的重要原因，只有賣的好了開發商才有可能繼續拿地，繼續新開工，并最后轉化為投資。

??全國商品房銷售市場回升的原因，一是房地產調控政策效果開始顯現，市場預期發生轉變，購房者信心有所恢復；二是房地產開發企業和中介機構適時優化推盤和策略定價，積極去庫存，現有庫存中的優良部分逐步消化。三是市場分化更加明顯，尤其是一二線城市的成交回暖更加迅速。

??四、住宅待售面積有所下降

??8月末，商品房待售面積66324萬平方米，比7月末增加65萬平方米。其中，住宅待售面積減少194萬平方米，辦公樓待售面積減少7萬平方米，商業營業用房待售面積增加157萬平方米。

??單位：萬平方米

??圖4  全國商品房各類物業累計待售面積

??數據來源：國家統計局。

??點評: 1-8月商品房待售面積從數據結構看，庫存下降主要功勞來源于住宅庫存的下降，商業營業用房庫存反而在增加。這說明，一方面，在樓市新政和降準降息等多重利好下，伴隨著成交量提升、庫存增幅較小，未來市場回暖會在數據上逐步得到顯現，另一方面，非住宅類物業的銷售問題并未解決，房地產回暖的結構性特點依舊，房地產企業和有關主管部門不應掉以輕心。

??商業地產過剩正在成為共識，尤其是三四線城市的綜合性商業物業大量開發，其風險不容小覷。

??五、土地購置面積繼續下降

??1-8月份，房地產開發企業土地購置面積14116萬平方米，同比下降32.1%，降幅比1-7月份擴大0.1個百分點；土地成交價款4294億元，下降24.6%，降幅收窄1個百分點。

??單位： %

??圖5  全國土地累計購置面積及土地成交價款增速

??數據來源：國家統計局。

??點評：1-8月土地購置面積累計同比下降32.1%，土地成交價款下降25.8%，土地市場依然處于深度調整中。企業拿地趨于謹慎，主要原因無非是對未來市場的信心還沒完全恢復，另外政府出讓土地是否足夠優質，價格是否合理等也是企業考慮的重要問題。從城市能級來看，房企拿地主要偏向于一二線城市優質地塊，三線城市的土地成交總量相對較少，大部分以底價成交。供應的稀少使得一線城市宅地更成為“兵家必爭之地”，近期，北京頻現地王。另外從重點地塊的表現來看，房企之間的競爭并沒有出現明顯消退，諸如上海楊浦平涼社區、南京江寧G23宅地、燕子磯G26宅地等均拍出 了超過4成的高溢價。

??以此來看，雖然目前行業正處于整體供應過剩的去庫存階段，但對于需求旺盛板塊的投資機會，房地產企業還是非常看好，一線土地市場短期的繁榮背后是由于房地產企業對一線土地資源的渴求。

??六、到位資金同比有所回升

??1-8月份，房地產開發企業到位資金79742億元，同比增長0.9%，增速比1-7月份提高0.4個百分點。其中，國內貸款13956億元，下降4.8%；利用外資204億元，下降40.1%；自籌資金31797億元，下降2.5%；其他資金33785億元，增長7.5%。在其他資金中，定金及預收款19774億元，增長4.6%；個人按揭貸款10118億元，增長16.3%。

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??圖6  全國房地產開發企業到位資金增速

??數據來源：國家統計局。

??點評：開發商到位資金在1-8月環比、同比較前值都有所回升，開發企業資金有微弱改善。從資金結構來看個人按揭貸款增幅有所擴大，接二連三的利好政策讓一些持幣觀望的購房者需求得到釋放，購房者入市成本在降低，加之目前房價處于止跌階段，買家心理預期改變，將加速入市節奏。隨著銷售的回暖和樓市、信貸政策的放寬，預計未來房企到位資金會有一定的好轉。