??【研究視點】

??整體回穩與分化加劇并存，土地再現縮量高熱格局

??10月整體成交量環比微漲1%,中止了7月以來逐月下滑之勢，呈現企穩回升趨勢,與此同時,城市分化加劇,一線城市依然旺盛，但成交兩漲兩跌, 二、三線城市稍顯疲弱，也是漲跌參半；供應方面，絕大多數城市在9月的波峰回落。又近年底，土地市場尤為熱鬧，再現縮量高熱態勢。

??總體來看，年內持續寬松的政策環境不會改變，4季度有望維持供需兩旺的態勢，但2、3季度市場成交旺盛，部分需求已提前透支，成交量或難企及去年同期。而土地市場，前期市場供求不振留下的空白，或在四季度得以填補，其中優質地塊競爭局勢或更為激烈。

??【縱深解讀】

??經濟：GDP增速破“7”，貨幣刺激仍在“量變”積累階段

??政策：央行第四次雙降，地方政府“三利器”跟進

??樓市：供應銳減而成交微增，整體回穩與分化加劇并存

??房價：房價指數連漲6個月，一線城市領漲

??土地：土地成交量跌價穩，再現縮量高熱格局

??【圖說樓市】

??供應：新增供應環比大幅回落，一線城市跌幅尤大

??成交：成交量下半年首次環比上漲，二、三線城市分化加劇

??庫存：供求比回落明顯，庫存去化壓力繼續下降

??成交結構：北京90平方米以下中低檔項目成交爆發

??【研究視點】

??整體回穩與分化加劇并存，土地再現縮量高熱格局

??10月整體成交量環比微漲1%,中止了7月以來逐月下滑之勢，呈現企穩回升趨勢,與此同時,城市分化加劇,一線城市依然旺盛，但成交兩漲兩跌, 二、三線城市稍顯疲弱，也是漲跌參半；供應方面，絕大多數城市在9月的波峰回落。又近年底，土地市場尤為熱鬧，再現縮量高熱態勢。

??政策方面，由于宏觀經濟表現欠佳，三季度GDP增速跌破7%，投資增速下滑趨勢并未得到控制，通縮壓力仍在逐步加劇，本月央行實施了年內的第四 次“雙降”,為房地產開發企業提供了十分寬松融資環境，而對購房者而言，購房成本再度降低，對其信心有一定的提振作用，但多次降息降準后，政策效應不斷減 弱，對市場成交難有實質影響。地方層面，重慶市本月發布了8條措施穩定樓市，與此前其他省市的刺激需求的措施不同的是，重慶此次多惠及企業。同時，公積金 政策放寬仍是各地政策落實的重點，廣州、西安、濟南等多地均有相關政策出臺。

??市場表現方面，在集中供應及非限購城市首套首付下調的政策疊加影響下，本月多數重點城市成交初現企穩回升之勢，商品住宅成交面積環比大幅上漲的 不在少數，部分成交環比即便有所下滑，但都是小幅下調，如青島、上海和長春等。供應方面，“金九”已集中推售存貨，10月商品住宅供應普遍大幅回落，環比 下滑的重點城市達8成，跌幅超20%的城市數量也已過半，尤其是北京新增供應量僅30多萬平方米，跌入年內低谷。

??土地方面，本月部分重點城市供求兩旺，特別是土地供應有所爆發，北京、蘇州、武漢等城市本月更是一舉掛出20多塊地,而且不乏優質地塊，南京、 杭州等城市均有地塊被業內認定為準地王。從土地成交來看，企業對這場土地盛宴也可謂樂在其中，本月不僅延續了上月的的高溢價局勢，而且地王頻現，上海、福 州、青島和南京等地均有地王爆出，再現縮量高熱格局。

??總體來看，年內持續寬松的政策環境不會改變，4季度有望維持供需兩旺的態勢，但2、3季度市場成交旺盛，部分需求已提前透支，成交量或難企及去 年同期。而土地市場，前期市場供求不振留下的空白，或在四季度得以填補，其中一線和部分二線城市的優質地塊競爭局勢或更為激烈。

??【01 經濟】

??GDP增速破“7”，貨幣刺激仍在“量變”積累階段

??三季度，我國經濟增速破“7”，投資和出口增速持續下滑，保增長壓力持續上升。10月24日，央行于年內第四次宣布“雙降”，及時為樓市、股市 和實體經濟注入流動性。但在外匯占款持續下滑的背景下，貨幣寬松的刺激成效很難立馬顯現，還需要持續的寬松操作，才能達到“質變”臨界點。

??1、GDP增速破“7”，投資和出口增速持續下滑，保增長壓力上升

??根據國家統計局19日公布，前三季度我國GDP同比增長6.9%，6年來首度“破7”。在經濟結構調整的大背景下，經濟增速“破7”，并不意味 著經濟運行存在問題。從中長期趨勢看，我國經濟仍在持續朝“穩中有進、穩中向好”的方向行進。但就近期而言，第三季度出口增速繼續回落，固定資產投資增速 已經連續24個月下滑，2015年9月跌至10.3%，國家保增長壓力不斷上升是不爭的事實。在此背景下，房地產業作為國民經濟第一支柱產業，能否保持適 度的擴張力，對“保增長”和“調結構”都極其重要。

??2、央行連踩油門，利好實體經濟但離臨界點轉換還有一段距離

??10月24日，央行于年內第四次宣布“雙降”，再度釋放7000億元基礎流動性，基準利率也再創新低。這對時下已對政策產生抗藥性的樓市、低位 盤整的股市和破“7”的經濟而言，無疑是一場及時雨。但在外匯儲備連續下降、出口增速難轉“正”、工業增加值增速持續下滑的大背景下，央行即使連續踩油 門，預計刺激效果很難立竿見影顯現。

??總體上，下半年以來的兩次降準仍在填補三季度外匯儲備占款快速下降造成的流動性缺口，因此其對樓市、股市和實體經濟的刺激效果肯定不如上半年的兩次。當前，貨幣寬松的刺激效果正處于“量變”積累階段，離“質變”臨界點還有一段距離，還需要央行再加幾把油。

??【02政策】

??央行第四次雙降，地方政府“三利器”跟進

??10月以來，中央層面的救市以貨幣寬松為主。10月24日，央行宣布年內第四次“雙降”：下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；金融 機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.35%，其他各檔次貸款及存款基準利率同幅度下調；個人住房公積金貸款利率保持不變。“雙降”后，基準利率再創新低，短期內銀行金融機構將增加7000多億元可貸額度，將同時利好樓市、股市和實體經濟。

??地方層面的救市政策出臺頻度有所減弱，但創新力度和深度顯著加大。10月份，上海、重慶、廣州三地均根據當地實情祭出救市“利器”：

??(1)“利器一”：上海嘉定對人才首置巨額補貼，吸引人才和刺激樓市一舉兩得

??10月26日，上海市嘉定區政府公布《嘉定區優秀人才購房貨幣化補貼實施辦法》，宣布從2015年9月11日起，對區域內首次購買商品住房的優 秀人才，給予購房貨幣化補貼45至60萬。首年可拿到補貼總額的60%，即一次性拿到27.6-36萬，力度前所未有。對于新城而言，房地產發展依附于規 劃遠景，后者取決于產業導入，高精尖產業大發展關鍵在人才集聚。嘉定區新政可謂一舉兩得，既有助于吸引人才，又有利于刺激樓市，值得其它地方借鑒。

??(2)“利器二”：重慶八條推商住比、戶型可調、分宗辦理權證，幫房企渡難關

??10月15日，重慶發布《進一步促進房地產市場平穩發展的通知》，推出8條救市措施。主要亮點：1)土地付清價款后，可分宗辦理房地產權證。房 企可將拍賣所得土地分割轉讓進行融資，以緩解資金壓力。2)可申請調整商住比例和戶型比例。房企將可以根據行情變化靈活調整業態和產品。《通知》還明確規 定，普通住宅首套首付比例降至25%；政府將根據供需平衡，合理確定土地供應總量、結構、區域和時序。這些舉措都根據重慶樓市現階段主要問題量身定制，具 有很強的針對性。

??(3)“利器三”：廣州正式實行公積金貼息貸款政策，進入“全員公積金時代”

??10月26日，廣州公積金貼息方案正式落地。操作模式：商業銀行向符合公積金貸款的借款人發放貼息貸款，借款人按商貸利率向銀行支付利息，商貸 與公積金的利率差由廣州住房公積金管理中心按月支付給借款人。今后，廣州將告別公積金余額嚴重不足時代，進入“全員公積金時代”。受此利好刺激，廣州樓市 的剛需和改善需求將有望迎來一輪強勁釋放。

??客觀來講，上海、重慶、廣州三地根據當地實情制定出的針對性舉措，讓人眼前一亮，效果可期。這在某種程度上，也預示著地方政府救市已進入“私人訂制”時代！

??【03 樓市】

??供應銳減而成交微增，整體回穩與分化加劇并存

??繼9月供應大漲后，本月重點城市商品住宅供應面積應市環比大幅下滑，其中，一線城市跌幅尤甚；從成交方面來看，重點城市商品住宅成交面積環比小 幅上漲，整體市場表現好于9月，同比來看也高于去年“銀十”高點，尤其是武漢、南京、杭州等城市成交保持高位，市場延續火熱。在供應大幅回落成交穩中有升 帶動下，本月重點城市商品住宅供求比大幅回落，整體庫存狀況繼續改善，消化周期繼續下降。

??1、供應：新增供應環比大幅回落，一線城市跌幅尤大

??10月，28個重點城市商品住宅供應量環比銳減30%，同比也不及去年同期，整體供應量再次降到低點。分城市能級來看，一線城市下降幅度最為明 顯，尤其是北京、和廣州跌幅都在60%以上，值得關注的是，上海供應面積環比雖也是下降，但從絕對量來看，近170萬平方米，幾乎是其他三城之和。二、三 線城市近8成城市供應量環比下降，同比不及去年的城市也超過7成，其中，沈陽、成都、寧波等城市本月供應量都不足50萬平方米，同環比皆大降。

??9月集中供應，10月供應量有所下滑早在市場預料之中，其原因主要在于，一方面，受制于去年以來新開工面積的持續低位，再加上2季度的市場爆發 消耗，使得房企手中“彈藥”并不充足；另一方面，9月各線城市供應爆發而成交回落，部分項目仍有一定的庫存有待消化。對于那些業績承壓的房企來說，年底放 量沖刺勢在必行，因此，預計年底供應量仍會回升。

??2、成交：成交量下半年首次環比上漲，二、三線城市分化加劇

??本月重點城市商品住宅成交環比小幅上漲，同比也好于去年同期。一線城市表現依舊最為強勁，深圳、北京本月商品住宅成交量環比漲幅超過20%，上 海環比雖小幅下降，但絕對量超過130萬平方米，需求強勁。二、三線城市成交量環比增減參半，同比增多減少，城市間分化進一步加劇，武漢、重慶、天津、南 京等城市表現搶眼，成交量都在120萬平方米以上，尤其是武漢，本月成交量近250萬平方米，為自2007年以來單月新高，市場火爆異常；而昆明、長春、 大連等城市，環比繼續下降，成交量仍舊低位徘徊。

??“銀十”市場企穩，我們認為這主要是因為，一者，9月底“商貸首付25%”、推進公積金異地貸款等系列政策的出臺，雖在地方具體落實上有一定遲 緩，但對市場信心提振起到積極作用；二者，信貸政策面持續寬松，二套房首付4成新政也進一步落實，刺激剛需及改善需求有序入市；三者，雖然10月供應大幅 下滑，但9月的供應爆發，集中推盤，使得市場可選擇房源較多，購房者選擇余地也很大。年底沖刺關鍵期，業績承壓房企營銷力度將進一步加強，預計年底成交將 延續上升態勢。

??3、庫存： 供求比回落明顯，庫存去化壓力繼續下降

??10月，超8成重點城市商品住宅供求比回落，絕大部分城市供求比在1.0以下。供求比的回落主要原因是本月商品住宅供應量大幅下滑成交穩中有 升；庫存方面，近7成重點城市商品住宅存量環比小幅下降，主要原因還是本月供應量的低位，而成交保持穩定，有效地消耗了庫存量，使得重點城市庫存狀況繼續 改善；消化周期來看，本月近4成重點城市商品住宅消化周期環比下降，同比來看，下降的城市超過8成，其中，一線城市降幅最為明顯，平均降幅超過30%；蘇 州、武漢、南京等市場火爆城市，消化周期已維持在6個月左右，如果未來供應不能快速跟上，那么供不應求狀況或進一步加劇，房價將穩步上漲。

??4、成交結構：北京90平方米以下中低檔項目成交爆發，上海成交結構保持穩定

??本月北京90平方米以下，中低檔項目成交爆發，拉動相關類產品成交占比大幅提升，而深圳中檔產品成交占比環比也大幅上漲17個百分點，占比突破5成。上海不管是從價格段來看，還是從面積段來看，各來產品成交占比均表現穩定。

??在從價格段成交結構來看，上海各檔次產品成交占依然保持相對穩定；北京中低檔產品成交占比繼9月大幅上漲后，本月不僅延續漲勢，而且漲幅還有所擴大，而低檔產品成交占比依然延續下滑趨勢；而深圳高檔產品成交占比延續下滑趨勢，中檔有較大幅度上漲。其 中深圳中檔產品成交漲幅最大，環比大幅增長17個百分點，一舉沖破30%和40%兩個關口，達到42%。這主要是由于一方面，前期高端改善需求集中釋放， 當前已大為萎縮，成交占比下滑，另一方面，崗信達橫崗大廈、鴻榮源尚峰等首改型項目成交爆發，也大為拉升了中檔品成交占比，而高檔產品成交占比繼續延續下 滑趨勢，環比下降7個百分點，降幅環比擴大1個百分點，此外，中低檔產品成交占比也由較大幅度下降。而北京上月中低檔產品成交占比繼9月大漲7個百分點 后，本月不僅延續上漲趨勢，且漲幅還有所擴大，環比漲幅達14個百分點，占比突破5成，達55%。其他檔次產品成交占比除中高檔占比與上個月基本持平外， 其他類產品均有所下滑。上海除低檔產品占比有較大幅度下滑外，其他類產品占比變化不大。

??從面積段占比來看，本月北京90平米以下小戶型成交占比有大幅提升外，上海和深圳各面積段產品成交占比均表現穩定。 其中北京90平米以下產品成交占比環比大幅上漲12個百分點，占比突破5成，達到51%，結合價格段來看，北京本月剛需型項目成交爆發，成交面積top項 目中，前5名的中國鐵建通瑞嘉苑、首城東郡匯、當代北辰悅和冠華苑等均為面積90平方米以下、均價2.5萬元/平方米以下的剛需型項目成交面積就已達到僅 35萬平方米，這幾個項目對成交占比的拉動作用十分明顯。而上海和深圳各面積段成交占比則依然表現相對穩定，特別是上海各面積段產品成交占比環比變化幅度 不超過3個百分點。

??5、本月小結：10月市場成交止跌企穩，年底或延續回升之勢

??本月，重點城市商品住宅供應大幅回落，但環比成交扭轉下半年以來的下滑態勢，同比也是穩重中有升，表現出回升之勢。在我們看來，這主要還是受政策推動，市場信心回升所致。

??而對于年底市場，一方面，“930”首套房商貸首付25%新政將在各地不斷落地執行，一定程度上減輕購房者資金壓力，勢必將刺激部分需求提前入 市；再加上，公積金互貸繼續推進，如廣西近日落實公積金新政，將可提取公積金賬戶范圍擴大到父母(包括岳父母)、子女，而且真正實現全國異地貸款，這不僅 有力減輕購房壓力，對有效的使用公積金，方便購房者靈活選擇置業地也起到重要推動作用，預計后續更多的省份和城市效仿后，勢必對市場成交產生重要推動。而 另一方面，雖然今年市場整體大大好于去年，但對部分房企而言，業績仍承壓，預計房企將在年底繼續發力，加大營銷力度，沖刺業績，以期在2015年交上一個 滿意的答卷。因而，我們認為，年底市場雖不會重演去年的大爆發，但明顯回升仍是大概率事件。

??【04 288指數】

??房價指數連漲6個月，一線城市領漲

??2015年10月，中國城市住房(一手房)價格288指數為1102.0點，環比上升3.4點，漲幅為0.31%，與上月相比，漲幅縮小0.14個百分點；同比來看，上漲1.41%，漲幅擴大0.64個百分點。

??從指數走勢來看，10月國內一手房交易價格指數延續了前五個月上漲的趨勢，但漲幅繼續收窄。其中，全國31個省級行政區域中，一手房價格指數環 比上升的區域數為19個，較上月減少4個。而湖北省、海南省、重慶等12個省級行政區域一手房價格指數環比有小幅下降。從近幾個月指數變動來看，全國房價 漲跌幅依然保持不均衡的狀態：一、二線經濟基礎好、庫存低，房價一直穩步小幅上揚；多數三、四線城市住宅去化問題較大、全面回暖可能性不大。

??樓市基本面好轉，價格趨于堅挺，接下來幾個月可能會慣性漲價，房價指數或將繼續上行。但此前需求在政策刺激之下已經集中釋放過，因此，今年成交沖高可能性并不大，房價指數漲幅將趨于平緩。

??分城市能級來看，一線城市中，北上廣繼續領漲，同環比漲幅均領先其他城市。深圳市房價指數環比有小幅下滑，降幅為0.03%，但同比來看，依舊 高于其他三個一線城市，上漲29.10%，傲居全國之首。其中環比下滑的主要原因在于前期中高端成交爆發后，最近幾個月成交有所萎縮，同時，剛需項目成交 占比回升，從而導致成交均價呈結構性下滑所致，且這一趨勢在未來幾個月或仍將持續。

??二線城市方面，超過八成的城市房價指數環比上行，三大自治區首府拉薩、烏魯木齊、呼和浩特房價指數漲幅較大，均超1%，但同比依然降幅較大。而 鄭州、蘇州房價指數漲幅也超過1%，且均連續三月持續攀升。其中，烏魯木齊漲勢最為顯著，萬科世紀花城、中城國際城等盤均較為火熱，房價指數也較上月上漲 3.22%，高居二線城市之首。而哈爾濱、石家莊房價指數則依然沒有起色，環比均表現為下降。

??目前市場價格趨勢仍保持上升勢頭，各能級城市房價分化愈發顯著。一線和部分二線城市目前房價已處于較高位置，部分熱點區域房價過高，風險較大， 房價上漲的動力稍弱。但針對價值洼地的區域來說，隨著市場回暖，房價上漲空間和預期充足；對于三、四線城市而言，人口導入能力弱，需求不足，而供應過量， 房價難以大幅上漲，而在四季度企業沖擊業績、回籠資金的重要關卡，以價換量仍是首選。

??整體來看，經濟下行壓力有增無減，穩增長大方針下，中央也將保持寬松的信貸政策，地方政策也會隨著市場的變化及時調整；而“金九銀十”市場回暖 后，在雙降提升購房者信心以及降低房企融資成本后，企業降價促銷意愿并不強。因此，在兩方面因素的共同作用下，房價在四季度持續上漲趨勢或將延續。

??【05土地】

??土地成交量跌價穩，再現縮量高熱格局

??2015年10月，土地市場成交面積、成交金額環比雙雙大幅回落，均較上月下跌五成左右。一線城市方面，僅北京成交規模上升，上海、北京成交量 均顯著下探，深圳則是再度回到土地零出讓。二線城市方面，大部分城市土地市場量價齊跌，如成都、杭州成交面積環比跌幅超過7成，但也有少部分城市依然延續 了前期火熱格局，譬如南京即是一日攬金百億，并連續兩個月刷新全市單價地王紀錄。

??1、成交：出讓規模大幅回落，平均溢價率仍處年內高位

??10月份，土地市場成交規模顯著回落。CRIC監測的300城經營性土地共出讓280幅，較上月下降近四成，減少了190幅。成交建筑面積為 2420萬平方米，環比大跌50%，同比下降46.3%，成交總價1028億元，環比減少45%，同比下滑14%。在經歷了9月份短短一個月的爆發式上漲 之后，10月土地市場成交量再回年內平均水平。不過值得注意的是，本月土地出讓規模雖大幅回落，但溢價率仍然達到了30.1%，處于年內較高水平。本月土 地市場之所以會呈現出縮量高熱格局，在我們看來主要有以下幾點原因：其一，目前成交量的收窄，主要還是受到供應面的影響，無關乎市場景氣變化，8、9兩個 月以來土地供應量連續下滑，是10月份成交規模收窄的最主要動因，其二，在行業政策面上，面對持續疲軟的GDP和固定資產投資指標，中央依然對房地產行業 持以“穩中有促”態度，無論是今年的新“930”，還是10月的第三次央行“雙降”，均代表著行業大環境的穩中有寬，為行業平穩發展背書，堅定企業投資信 心；其三，10月份以來樓市整體成交量仍處于環比持平、同比增長的位置，得益于成交持續向好的“托底”，房企對于優質宅地的爭奪上也表現的更為積極。

??2、分布：一線城市溢價率再攀今年新高，三線城市成交金額驟降六成

??10月，各線城市土地成交金額、成交面積均現大幅下滑。其中一線城市成交面積較上月下滑25%，成交金額環比下跌29%，但溢價率卻創下年內新高；二線城市方面，成交面積、成交金額均下跌5成；三線城市成交跌幅最大，成交金額環比降幅接近六成。

??具體來看，一線城市本月成交建筑面積304萬平方米，環比下跌25%，成交金額404.5億元，較9月驟降29%。不過溢價率指標卻是逆行上 揚，平均溢價率高達47.16%，創下近一年新高。以北京為例，本月昌平、豐臺拍出多塊優質土地，其中三幅宅地均封頂溢價50%出讓，方興碧桂園聯手拿下 的兩塊商辦用地溢價率更是超過140%。以此來看，本月一線城市進入拍賣環節的土地雖有所減少，但市場關注度還是有增無減。

??二線城市方面，10月份成交建筑面積為1335萬平方米，成交金額499億元，均環比下降近5成，平均溢價率24%，雖有所回落、但依然處在相 對較熱的位置。就具體城市表現來看，受政府供地節奏影響，成都、杭州、天津等大部分重點二線城市成交規模均明顯收窄，但少部分城市土拍市場仍有亮眼表現。 以南京為例，本月僅在月底有一次土地拍賣，8宗地共賣出了114.45億元，河西、雨花、棲霞三幅宅地均刷新板塊單價地王紀錄，其中保利拿下的河西G39 宅地更是以24026元/平方米的成為南京新的單價地王。

??三四線城市方面，本月土地市場回落最為明顯，成交建筑面積環比下跌56%，成交金額環比下跌近六成。在日益逼仄的行業利潤率面前，慮及更為突出的供應結構性風險，企業對于三四線城市的投資機會也更為慎重，本月三線城市平均溢價率為11.35%，遠低于一二線平均水平。

??綜上所述，10月份土地市場雖然成交全面回落，一線城市依然是房企拿地首選，京滬優質板塊宅地高溢價更是司空見慣，二線城市方面，在市場需求旺 盛、行業利潤空間仍較充足的重點城市，也能吸引到大批房企關注，譬如南京，但在沈陽、青島等庫存壓力較大城市，大多數企業還是持以相對謹慎態度。

??3、重點地塊：優質宅地熱度仍處高位，北京豐臺包攬單價榜單三甲

??本月地王表現十分搶眼，在總價TOP10中，除天津、武漢兩塊宅地因體量過大、當地市場供求表現一般而底價出讓外，其余地塊均是高溢價出讓，其中金茂碧桂園聯合拿下的商辦用地溢價率更是高達141%。

??單價TOP10方面，本月一線城市仍占大多數位置，TOP5均在北京。值得注意的是，在二線城市中，本月南京有兩幅地塊入榜，刷新板塊樓板價紀 錄的河西、棲霞兩塊地王均躋身本月樓板價TOP10位置，值得一提的是，其中G39超過了上月出讓的G34號濱江商務區域地塊，時隔一月再將南京地王奪回 河西。

??（1）北京：葛洲壩高價拿下單價地王，再現“面粉貴過面包“

??2015年10月20日，葛洲壩經過73輪競價，以49.5億元 、3.1萬㎡公租房和6.18萬㎡“農民回遷房”奪得豐臺區花鄉樊家村危改地塊。按此折算，葛洲壩拿地樓板價將達到7.5萬元/平方米。但值得一提的是， 就葛洲壩集團本身而言，并不是一家擅長打造豪宅產品的央企，企業也自認短期內在產品開發上的短板難以補齊，從葛洲壩以往的開發模式來看，未來尋求標桿企業 合作的可能性較大。

??從周邊地塊成交情況來看，最近的純住宅用地成交需追溯到2013年，這兩年商辦用地居多。從周邊項目來看，住宅價格因產品檔次、類別的不同高低 差距較大，龍湖西宸原著別墅產品價格在9萬/㎡左右，而京投銀泰萬科西華府普通住宅的價格僅在4.2萬/㎡左右。隨著泰禾西府玉苑這類高端項目入市，華 潤、招商、首開等實力企業的相繼入駐，豐臺區房地產開發力度必將繼續提速，共同將市場價值推向新的高度。在豐臺區花鄉樊家村地塊入市后，麗澤板塊的豪宅印 象則會更加清晰。

??（2）南京：保利21億競得河西宅地，時隔一月再度刷新南京單價地王紀錄

??10月28日，在南京月末舉行的土地拍賣會上，備受關注的河西宅地經33輪舉牌，最終由保利地產以總價21.6億元奪得，樓面地價高達24026元/㎡，刷新了中海地產在9月23日創下的22373元/㎡南京地價紀錄，時隔23天之后將南京單價地王重新“奪回”河西。

??事實上，作為南京市最早開發的城市新城，河西早已成為南京高端購房人群的首選，而位于奧體-城南連線之間的河西中部，更是高端人士所青睞的重點 區域。本次保利拿地價格雖然略高，但綜合來看對于盈利空間還是無需擔憂過多，一方面是周邊項目售價已達高位，目前仁恒江灣城、宏圖上水云錦站穩4萬元的關 口，為企業“保本”留下了充足空間，另一方面從市場預期來看，隨著南京地鐵、快速路等城市基建漸見成效，交通連通性的上升使得南京市迎來更多房價生長機 會，就統計局房價指數來看，今年南京房價增速也僅次于四座一線城市，而河西又是其中一手房高端豪宅最為集中的區域，未來板塊價值持續上漲應是情理之中，因 此G39地塊的盈利空間也是依然可期。

??4、本月小結：市場再現縮量高熱格局，城市間分化將進一步加劇

??在經歷了上個月的成交巨幅放量之后，受供應節奏影響，10月份的土地市場規模迅速收窄，再度回到年內平均水平，大部分重點城市成交面積、成交金 額環比下跌接近或超過五成。但是就溢價率指標來看，對于熱點城市的優質地塊，企業依然愿意投入更多成本以獲取開發機會，階段性看漲預期仍在。

??因此對于2015年最后兩個月的土地市場，基于目前依然持續向好的樓市、趨寬的政策面以及地市透露出的企業信心，我們認為土地市場仍將保持一定 熱度。但在城市間分化方面，或將看到冷熱分化加劇的局面，原因有以下三點，其一，當下不少城市還未完成2015年土地供應計劃，年末兩個月將迎來一波供應 潮，或將產生“踩踏”作用，部分三四線城市可能會出現關注度不足現象；其二，進入“旺季”后半程，部分城市商品房市場有些后繼乏力，隱藏在成交暴漲中的庫 存問題開始浮出水面，如長沙、成都、昆明本月商品住宅成交量均不及今年平均，未來市場去向存疑，企業信心也會受到一定影響。其三，在經歷了半年多的旺季之 后，目前越來越多的開發商開始有底氣考慮投資機會，但在行業利潤率日益逼仄的當下，大部分企業所考慮的還是供需平衡、房價高企的重點城市，因此越臨近年 末，在一二線城也或將看到更為激烈的競爭格局。