深圳樓市作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，今年一直備受關(guān)注，而就在三季度成交量不斷下滑的同時(shí)，卻又出現(xiàn)了萬(wàn)人搶房的現(xiàn)象級(jí)熱銷(xiāo)樓盤(pán)，這似乎與近兩月來(lái)深圳市場(chǎng)所呈現(xiàn)出的“遇冷”所矛盾，那到底深圳市場(chǎng)表現(xiàn)如何呢？

??11月7日，鴻榮源壹城中心推出的1637套房源一次性售罄，刷新了深圳樓市記錄。雖然項(xiàng)目所處的龍華區(qū)，需求旺盛且新盤(pán)供應(yīng)少，且臨近地鐵站，但總體均價(jià)僅在43000元/平方米(與周邊年代久遠(yuǎn)的二手房持平)，卻實(shí)實(shí)在在的讓項(xiàng)目成為了60億的“日光盤(pán)”奇跡。

??萬(wàn)人搶房現(xiàn)象和成交回溫，本質(zhì)上都是剛需供應(yīng)回升所帶動(dòng)

??倒回10月份，深圳商品住宅供應(yīng)面積和成交面積分別為62.2萬(wàn)平方米和62.1萬(wàn)平方米，其中成交量是連續(xù)三個(gè)月穩(wěn)步下滑以來(lái)，再次止跌為 升，環(huán)比上月大幅上漲34%，相比去年火熱的十月也不遑多讓；與成交量走勢(shì)相反的是，成交價(jià)格在近一年的上漲中，從9月開(kāi)始松動(dòng)，10月延續(xù)9月微跌走 勢(shì)，環(huán)比小幅下跌5%，至35062元/平方米高位。

??三季度以來(lái)，深圳樓市由量跌價(jià)漲的走勢(shì)轉(zhuǎn)變成量升價(jià)跌，我們認(rèn)為，這其實(shí)與最近的萬(wàn)人搶房現(xiàn)象的內(nèi)在原因是相同的。本質(zhì)上來(lái)看，都是因?yàn)榍捌诤勒枨蠹嗅尫藕螅瑒傂柰瓢噶康幕厣烷_(kāi)發(fā)商優(yōu)惠力度的加大，剛需、首改的市場(chǎng)主導(dǎo)地位重新提升所致。

??成交結(jié)構(gòu)性因素和開(kāi)發(fā)商積極營(yíng)銷(xiāo)，共同推動(dòng)市場(chǎng)量升價(jià)跌

??深層次來(lái)看，10月深圳樓市呈現(xiàn)出量漲價(jià)跌的原因，我們認(rèn)為可以從以下三個(gè)角度分析：

??1)項(xiàng)目檔次結(jié)構(gòu)變化：剛需、首次改善類項(xiàng)目去化加快是市場(chǎng)量漲價(jià)跌的最直接原因

??一直以來(lái)，深圳都屬于緊缺供應(yīng)型城市，購(gòu)房者對(duì)于新房、尤其是剛改項(xiàng)目的需求一直保持強(qiáng)勁。7-8月份樓市推盤(pán)量較少，且二季度市場(chǎng)的火爆提前 消耗了部分購(gòu)買(mǎi)力，導(dǎo)致三季度成交量持續(xù)下滑。但9月份以來(lái)，剛需、首改項(xiàng)目入市節(jié)奏明顯加快，以本月剛改類銷(xiāo)冠項(xiàng)目為例，諸如港信達(dá)橫崗大廈(銀信 PARK)、聯(lián)投東方、宏發(fā)世紀(jì)城等項(xiàng)目均是在9月份領(lǐng)取銷(xiāo)許。10月剛改類項(xiàng)目推案量回升和郊區(qū)樓盤(pán)的集中去化，直接帶動(dòng)了深圳樓市的量漲價(jià)跌。

??CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，10月成交面積排行前十的項(xiàng)目，多以低價(jià)盤(pán)為主，多達(dá)8個(gè)項(xiàng)目都低于35000元/平方米的全市均價(jià)，與6月份不同，高 端需求明顯衰竭。以寶安區(qū)的聯(lián)投東方為例，成交均價(jià)僅為26419元/平方米，10月成交量達(dá)到9.43萬(wàn)方，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出深圳市其他項(xiàng)目銷(xiāo)售熱度。

??同時(shí)，如果以前10月深圳市場(chǎng)均價(jià)和兩倍價(jià)格為界去定義剛需、改善和高端，通過(guò)測(cè)算近三個(gè)月各單價(jià)段下的成交面積占比變動(dòng)，可以發(fā)現(xiàn)，以 33000元/平方米以下的剛需類成交占比呈現(xiàn)顯著上漲走勢(shì)，而高端需求成交占比則明顯下滑。這也從側(cè)面進(jìn)一步佐證了，剛需改善類需求占比上升是深圳樓市 量升價(jià)跌的內(nèi)在原因。

??2)區(qū)域結(jié)構(gòu)變化：剛需板塊成交熱度提升，結(jié)構(gòu)性拉低全市均價(jià)

??我們通過(guò)測(cè)算各區(qū)域10月成交量占比的變化及對(duì)全市成交均價(jià)的影響幅度，可以顯著看到，

??其一，龍崗區(qū)成交量和價(jià)格的上漲帶動(dòng)了全市均價(jià)的上升，剛性需求得到大量釋放；其二，中高端需求釋放趨于平淡，南山區(qū)的成交均價(jià)由6.3萬(wàn)元/ 平方米降至5.6萬(wàn)元/平方米下，卻并未帶來(lái)成交量的上漲，反而因成交量占比的下滑，大幅拉低了全市成交均價(jià)的下跌，總體看，全市均價(jià)被結(jié)構(gòu)性拉低。

??于城市而言，不同區(qū)域的表現(xiàn)對(duì)成交量和成交均價(jià)的貢獻(xiàn)度會(huì)有所不同。分區(qū)域來(lái)看，10月各區(qū)域的成交量相比9月都有一定程度的上漲，其中以龍崗 區(qū)漲幅最為明顯，成交占比上漲了33個(gè)百分點(diǎn)至42%，成為最火的區(qū)域，而南山區(qū)和寶安區(qū)成交占比微幅下跌了2個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)。而價(jià)格方面，龍崗區(qū) 整體均價(jià)僅在29488元/平方米，僅推動(dòng)了全市均價(jià)上升656元/平方米。價(jià)格高地南山區(qū)成交面積占比的下滑，分別顯著地拉低了全市均價(jià)1388元/平 方米和1092元/平方米。

??3)營(yíng)銷(xiāo)力度：開(kāi)發(fā)商重回積極營(yíng)銷(xiāo)，以真正的讓利優(yōu)惠吸引購(gòu)房者入市

??深圳樓市重回上升軌道，是市場(chǎng)需求使然，也是開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)手段推動(dòng)助熱。并且，與前幾個(gè)月不同的是，開(kāi)發(fā)商不再以單純的創(chuàng)新性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)或營(yíng)銷(xiāo)噱頭 為主，而是真正的開(kāi)始積極營(yíng)銷(xiāo)，加大促銷(xiāo)力度，換言之，通過(guò)價(jià)格的讓利優(yōu)惠等促進(jìn)項(xiàng)目熱銷(xiāo)，這一點(diǎn)，在鴻榮源壹城中心上得到了極有力的印證。鴻榮源壹城中 心的火爆，直接證明了深圳市場(chǎng)的需求仍是極為旺盛的，一旦在大力度的促銷(xiāo)手段下的相對(duì)偏低價(jià)格，再加上供應(yīng)量充足，市場(chǎng)就會(huì)再次回升上升通道。

??中長(zhǎng)期內(nèi)，深圳樓市重現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升仍可期

??今年以來(lái)央行7次使用降息降準(zhǔn)的調(diào)控工具，為房地產(chǎn)行業(yè)不斷注入流動(dòng)性來(lái)活躍貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)，促使商業(yè)銀行房貸更趨于積極性，進(jìn)一步提振購(gòu)房者的預(yù)期和市場(chǎng)信心。

??在政策面整體寬松的環(huán)境下，深圳樓市的熱度還能持續(xù)多久？就目前情況來(lái)看，我們認(rèn)為：在當(dāng)前深圳豪宅庫(kù)存量相對(duì)偏少，市場(chǎng)需求以剛需和改善為主的背景下，尤其是四季度中房企為沖擊業(yè)績(jī)，一定會(huì)大幅增加供應(yīng)量和加大營(yíng)銷(xiāo)力度，短期內(nèi)深圳樓市將延續(xù)量升價(jià)跌的走勢(shì)。

??而在中長(zhǎng)期來(lái)看，一旦后續(xù)高端供應(yīng)量緩慢跟上，開(kāi)發(fā)商針對(duì)剛需繼續(xù)積極營(yíng)銷(xiāo)，對(duì)于深圳樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的預(yù)期，也是值得期望的。