??一、房地產開發投資增速放緩

??1-5月份，全國房地產開發投資34564億元，同比名義增長7.0%，增速比1-4月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資23118億元，增長6.8%，增速提高0.4個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.9%。

??點評：從投資增速看，近兩個月累計增幅已經放緩，結束了一季度以來的快速回升態勢。而一線城市、核心二三線城市房地產市場復蘇和好轉，在一定程度上拉動和鞏固了房地產投資的熱度。由于二三線城市投資占比更大，盡管房地產投資回落0.2%，但預期房地產投資回升趨勢短期并未終結，二三線城市投資企穩仍將帶動全國房地產投資企穩回升。

??二、新開工面積增幅高位趨緩

??1-5月份，房屋新開工面積59522萬平方米，增長18.3%，增速回落3.1個百分點。其中，住宅新開工面積40767萬平方米，增長16.2%。

??點評：1-5月份，房屋新開工面積依然保持較高同比增幅，但比前值有所回落。目前一線城市庫存早已進入合理范圍，但三四線城市庫存依然不合理。在商品房去化存在結構優化需求情況下，開發企業也在積極調整城市發展戰略，加速布局一線及熱點二線，三四線城市則用更加長遠的戰略應對。

??三、商品房銷售面積及銷售額同比增速回落

??1-5月份，商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長33.2%，增速比1-4月份回落3.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長34.2%，辦公樓銷售面積增長44.0%，商業營業用房銷售面積增長18.1%。商品房銷售額36775億元，增長50.7%，增速回落5.2個百分點。其中，住宅銷售額增長53.4%，辦公樓銷售額增長72.8%，商業營業用房銷售額增長21.2%。

??點評：前五個月，房地產銷售面積維持較高增長，但同比增長回落了3.3個百分點，住宅銷售增速回落既與前期剛需集中快速釋放有關，也與近期一些熱點城市房地產調控政策收緊有關。即便增速有所回落，但按照目前的形勢發展，今年依然有可能再創銷售新高。在宏觀經濟增速放緩，人民幣貶值預期等不利環境下，房地產市場走出這樣的行情實屬不易。

??四、待售面積連續三月減少

??5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，住宅待售面積減少721萬平方米，辦公樓待售面積增加7萬平方米，商業營業用房待售面積增加105萬平方米。

??點評：截至5月末，商品房待售面積連續三月下降，其中住宅待售面積開始凈減少，但庫存總量依然保持高位。值得注意的是，目前房地產行業存在著區域性庫存壓力大、結構性矛盾突出的問題，去庫存任務仍然艱巨。

??五、土地成交價款大幅回升，土地市場結構性過熱

??1-5月份，房地產開發企業土地購置面積7196萬平方米，同比下降5.9%，降幅比1-4月份收窄0.6個百分點；土地成交價款2295億元，增長4.7%，1-4月份為下降0.2%。

??點評：1-5月開發企業土地購置面積同比-5.9%，跌幅持續收窄；土地成交價款同比大幅回升。目前，房企投資方向逐漸趨同，重點聚焦一線及強二線城市，土地供應量難以匹配企業投資需求，“僧多肉少”直接造成了強二線城市逢土拍必出地王的無奈局面。5月更稱為“地王月”，其中，一二線城市成為瘋狂的主力軍，尤其是二線城市。但是，溢價過高地塊將往高端房產發展，拿地房企承壓；部分房價上漲過快的二線城市，可能面臨升級的調控政策，5月土地盛宴或許是年度高潮。值得一提的是，一線城市、部分基本面較好的二線城市或面臨著地價攀升的投資風險，

??六、資金成本低，開發企業資金狀況持續向好

??1-5月份，房地產開發企業到位資金53681億元，同比增長16.8%，增速與1-4月份持平。其中，國內貸款8945億元，增長2.3%；利用外資42億元，下降72.1%；自籌資金18643億元，增長1.4%；其他資金26051億元，增長39.4%。在其他資金中，定金及預收款14840億元，增長35.2%；個人按揭貸款8838億元，增長58.5%。

??點評：1-5月開發企業資金狀況良好，主要受二線城市商品房銷售回暖影響，定金及預收款、個人按揭貸款大幅上漲。近期，房企大手筆拿地，與融資便利、融資成本低等密切相關。M2以2倍于GDP增速增長，且利率等不斷下行，直接導致了熱點城市的地王現象不斷。投資渠道的狹窄，也促進了民間資金不斷向一二線城市房地產市場聚集，這種情況不具有持續性，需要引起極大關注。

??（本文來源：中房研協 測評研究中心）