??6月21日，在多次傳出限購“緋聞”之后，火熱的合肥市場終于迎來收緊政策，這一次不是市場熱傳的限購，而是要實行差別信貸政策，可以概括為：首套房貸款結(jié)清二套房首付4成，未結(jié)清首付5成，三套房首付6成，第三套房停止使用公積金貸款。合肥為何選擇從信貸層面調(diào)整市場？市場在差別化信貸政策下又將產(chǎn)生哪些變化？

??市場供求嚴(yán)重失衡、土地市場搶地瘋狂，合肥市場需要“冷靜”

??當(dāng)前，合肥市場嚴(yán)重供不應(yīng)求，2016年前五月供求比為0.6，到5月底新建商品住宅庫存不足200萬平方米，消化周期僅為2.3個月。住宅市場一房難求，合肥土地市場也火熱異常，接連拍出高總價、高溢價地王，前五月合肥一共拍出45幅地，其中住宅用地平均溢價率262%。

??在“地王”預(yù)期拉高房價以及市場本身嚴(yán)重供不應(yīng)求下，合肥房價持續(xù)增長。5月合肥九區(qū)均價為11049元/平方米，環(huán)比大漲11.43%，同比上漲35.1%。房價飛漲也導(dǎo)致投資需求大量進(jìn)入，譬如濱湖區(qū)樓盤的投資需求比例普遍較高。正是由于市場非理性的過熱、房價、地價增長過快、投機(jī)需求大量進(jìn)入，逼迫合肥不得不跟隨上海、深圳、蘇州等城市的腳步，出臺收緊政策，給市場降溫。

??供應(yīng)不足與觀望加大，成交量將繼續(xù)下滑，投資需求受政策影響較大

??在全國市場處于高位盤整階段，合肥此時出臺收緊組合政策，市場成交量進(jìn)一步萎縮為大概率事件。一方面是在前期過火后，需求早已透支，后繼需求難以為繼，另一方面，房價上漲和信貸收緊，使得觀望情緒加大；另外，合肥市場的確長期供應(yīng)嚴(yán)重不足，無房可賣，也導(dǎo)致成交規(guī)模難以持續(xù)增長。

??對剛需購房者來說，雖然房貸收緊，但一房難求的局面短期仍難根本緩解，核心在于合肥市場仍是供應(yīng)嚴(yán)重不足、部分開發(fā)商捂盤更讓這個問題雪上加霜；對改善需求來說，相較于此前寬松政策，現(xiàn)在對購房支付能力的要求顯著提升，而目前合肥市場的主流客群依舊是改善，此部分人群對于成交量影響也最為直接；最后，最受影響無疑是投資群體，信貸政策收緊無疑降低投資收益而增加了投機(jī)風(fēng)險。

??“打蛇打七寸“，合肥市場平穩(wěn)健康關(guān)鍵要大幅增加供應(yīng)量

??總的來看，僅僅收緊信貸政策仍治標(biāo)不治本，房貸收緊將對成交產(chǎn)生抑制作用，但在目前市場供求失衡、供大于求的局面沒有得到實質(zhì)性改善之下，房價很難出現(xiàn)回落。因此，從供給側(cè)出發(fā)，信貸差別化的同時，配以增加土地供應(yīng)量，通過一次性推出多幅地塊，從土地源頭上緩解供應(yīng)不足預(yù)期，從而穩(wěn)住房價上漲預(yù)期。