??高檔零售缺乏增長動力本港需求將是中堅力量

??截至香港政府統計處最新統計，自內地游客赴港熱度減退，整體訪港旅客在港消費減少，香港零售市場連續16個月呈現下滑，總收入較上年同月下跌8.9%，尤其是珠寶首飾鐘表等高檔零售下滑嚴重達26.2%，打擊香港核心商區零售商鋪物業市場。但2016年6月開始訪港旅客人次有所回升。7月訪港旅客較去年同期上升2.2%，過夜旅客上升2.6%，未來旅游業的消極影響有望減緩。

??2016年上半年，香港零售商鋪租金總體維持平穩，有小幅下降，6月份比去年同期下降2.4%。不同地區情況各不相同，港島地區零售商鋪租金在6月與去年同期相比大幅下滑21.1%，九龍地區下降7.1%，但是新界地區則上升13.4%。

??總體而言，未來香港奢侈品等高檔零售增長的可能性低，以高檔零售為主的核心商區的零售商鋪租售價格將回歸理性，經歷一年多大幅下滑之后，將收窄下跌幅度。本港消費將會成為中堅力量，刺激以中檔零售為主的非核心區的零售商鋪物業市場。

??一、供給

??落成量10年來首度回升警惕空置率增加

　　截至2016年6月，香港商業樓宇落成量65,200平方米。據香港差餉物業估價署預計，2016年落成量將上升至125,900 平方米，上半年已完成全年預計落成量的52%。其中，2016 年的供應32% 來自元朗、12% 來自灣仔和11% 來自油尖旺(油麻地、尖沙咀、旺角)，三區共提供預測落成量的55%。2006年之后，商業樓宇的落成量一直處于低位，2016年的落成量成為10年來最高。2017年，零售商鋪落成量仍將保持較高水平，預計93,300平方米，供應主要來自西貢、油尖旺和沙田，分別占總落成量的19%、16%和14%。

　　值得注意的是，2014年以來，零售商鋪的空置率呈現小幅上升，2015年年底達到7.7%，港島6.7%，九龍8.0%，新界8.3%。由于在核心商業區銅鑼灣、尖沙咀等地近期涌現出短租潮，且租金大幅下降吸引租客入駐，因而短期內空置率尚未出現明顯上升。但是，長期來看，總體零售商鋪落成量增加，零售業增長不強勁，應當警惕空置率上升的可能性。

　　二、需求

　　高端零售銷售持續疲軟 本港需求成為中堅力量

　　今年上半年零售市場持續疲弱，導致零售商鋪市場不容樂觀。港島、九龍地區零售商鋪租金在6月與去年同期相比呈現下滑趨勢，其中銅鑼灣部分旺鋪租金跌幅甚至達50%，但新界地區則上升了13.4%。

　　這一分化現象與香港零售業具體情況密切相關。與去年同期比較，2016年7月珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的零售收入跌幅最大，為26.2%，其次為百貨公司貨品零售收入下跌6.9%，但超級市場貨品的零售收入上升1.9%，服裝、藥物及化妝品等零售收入同樣有所上升。由此可見，奢侈品等高檔零售在經歷“寒冬”的同時，以本港需求為支撐的快消品等中檔零售呈現上升趨勢。因此，以珠寶首飾鐘表等為代表的奢侈品零售主要集中在位于銅鑼灣、中環、尖沙咀、旺角這四大核心商業區，大幅下滑的銷售情況導致租金大幅下跌。與之相對，高檔零售占比較少的新界地區未受影響，由于本地消費力強勁，商鋪租金有所上升。

　　未來一年，雖然旅游業逐步恢復，訪港游客人次回升，但由于游客人均消費從兩年前9,000港幣下跌至目前人均7,105港幣，而且高檔奢侈品消費增長可能性較小，因而高檔零售未來將持續疲軟，核心區域旺鋪租金或將進一步下降，但下降幅度有望收窄。相對的，與本地消費力相關的中檔零售，如化妝品、餐飲業、超級市場等零售將成為中堅力量，繼續活躍在零售商鋪市場。租金的降低同樣有積極的一面，這不僅降低了零售行業的運營成本，也有利于行業的多元化的健康發展。

　　三、政策

　　香港政府在2015年撥出8,000萬元支持旅游發展局加強向海外推廣香港旅游的力度，另外亦撥出1,000萬元的配對基金，支持旅游景點在海外市場宣傳。得益于此，在2016年6月，過夜游客首次回升，較去年同期上升4.1%。其中，內地游客人數小幅上升1.4%，上升最多的是來自印尼(18.9%)、菲律賓(29.0%)、泰國(26.0%)、韓國(62.7%)、臺灣(16.5%)的游客。值得欣喜的是訪港游客的組成正在趨向多元化，這意味著香港旅游業將減少對內地旅客的依賴性。長期來看，這也許對于香港旅游業的穩定發展有積極影響，因而給香港零售行業帶來穩定。

　　此外，香港發展局表示，政府正在就啟德旅游中樞及大嶼山進行規劃，為了配合啟德發展區作為國際旅游、娛樂和休閑樞紐，正在加緊進行周邊基建工程，以配合毗鄰郵輪碼頭、面向維港的“酒店帶”土地陸續推出市場。這也是香港政府努力促進旅游業發展的一項重要舉措，希望能夠長期帶動旅游業和零售業。

　　四、總結

　　雖然旅游業受挫帶來的消極影響正在逐漸消失，但是訪港旅客的整體消費力已經有所降低，高檔奢侈品零售，連帶著核心商區零售商鋪的租金價格，一起“退燒”。在旅游業帶來的零售業輝煌時代告一段落時，本土消費力成為真正能夠拉動零售行業以及零售商鋪市場的動力。若旅游業在下半年繼續回溫，本港消費力表現穩定，則一線商區零售商鋪租金下跌幅度將進一步收窄，且非核心區域零售商鋪租金將持續上行態勢，預計下半年總體零售商鋪租金將基本維持穩定，或有5%以內的小幅下降。