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榜單解讀

??十一黃金周期間，20余個熱門城市紛紛出臺政策收緊樓市，市場成交情況受到一定影響。不過，好在此前多數房企已抓住了行情，銷售目標基本完成或已經勝利在握。盡管如此，10月份，依然有不少房企大力促進銷售取得了不錯的業績增長，銷售排名的競爭依然十分激烈。

??一、流量榜TOP100門檻繼續提升

??隨著2016年接近尾聲，基于今年來市場銷售行情的整體向好，使得2016年1-10月TOP100房企的入榜門檻進一步提升。在銷售金額各個門檻上，今年1-10月均超過去年全年的入榜門檻，特別是TOP10門檻較2015年全年提高了181億，顯示出龍頭房企強勁的銷售勢頭；在銷售面積各個門檻上，今年1-10月接近或超過去年的入榜門檻。

??通過梳理歷年克而瑞銷售排行榜榜單，TOP20的上榜名單都較穩定，顯示出品牌房企一直具有穩定和較高的市場占有率；而TOP50之后的上榜名單在排名次序上會出現一定程度的變化，說明TOP50-100之間房企排名競爭度較大。“十一”期間20余城頒布樓市調控政策以來，市場熱度逐漸降溫，未來整個銷售市場會有所放緩，但隨著企業間的并購趨勢加大，將會對房企的銷售增長帶來影響，我們預計未來房企的門檻還將進一步提高。

??二、千億房企齊頭猛進，恒大萬科首破3000億

??從前10月房企的銷售表現來看，預計全年實現1000億規模的房企有望達10-13家，2000億規模的房企有望2-3家，3000億有可能會出現3家。其中1000億房企中，除了已經實現1000億的恒大、萬科、碧桂園、綠地、保利、中海、融創等7家企業以外，華夏、萬達、綠城、金地、龍湖也有機會跨進1000億門檻，這5家房企均已實現700億以上的銷售額，只要后兩月保持現有的月銷售速度，本年度實現千億銷售也指日可待。

??對于3000億規模，恒大、萬科成為歷來首次突破3000億大關的房企，兩家房企單月銷售一直都很迅猛。如恒大自7月突破單月400億銷售額以來，之后8月、9月均保持400億以上的銷售額，截止目前已經超額完成全年3000億的銷售目標。另外，碧桂園今年以來銷售增長也十分強勁，不排除在年前也有突破3000億的可能。

??三、輕資產業務助推業績，綠城代建斬獲百億

??今年以來，不少房企利用自身優勢不斷強化輕資產運營模式，如代建業務。綠城、濱江、朗詩、建業等房企得益于企業在品牌產品、資源渠道等方面的優勢，均涉及了大規模的代建業務。如綠城、濱江、建業主要是區域深耕，且產品口碑較好；朗詩則以其“綠色科技住宅”產品獲得認可。

??房企除了能在代建業務中收獲委托開發管理費，還能增加企業銷售額。以綠城為例，企業目前已經確立了“一體四翼”的業務架構，綠城管理集團代建業務發展迅猛，規模已與房產開發業務規模相當，其品牌及產品優勢使得企業在代建業務中實現了全程操盤，從流量榜的角度我們將這一板塊的銷售業績計入，1-10月代建業務銷售額實現135.8億元，整體銷售額為909.1億，預計全年將超過1000億元。

??四、市場展望及企業運營建議

??三季度以來，政策風向突變，熱點城市陸續啟動“限購“”限貸“政策，以防市場過熱，在“抑制資產泡沫”大方向與“因城施策”的總基調之下，政府市場維穩市場、維穩房價意圖明顯。我們認為四季度走勢不容樂觀，以往三年一次的“調整魔咒”或將又一次在2017年應驗。

??在此背景下，我們建議房企最好以靜制動，以積極的心態，持防守的策略。在銷售節奏的把控上，要因城施策，在政策還未收緊的城市可加快推量，快銷變現為王；在定價方面，需謹慎合理，基于今年不少房企拿了地王，已進入銷售階段需合理定價，切勿過多對市場抱有太大希望，多在產品上找溢價空間；在拿地策略上，應盡量少拿地王，避免未來增加潛在的去化風險。

??政策方面，主要關注信貸層面變化。考慮到國際環境等因素貨幣政策不會大轉向，但房地產行業資金將會定向收緊調控。另外，本輪調整的最終目的是控制“瘋炒“的地價、房價，一旦地價沒有明顯回落，預計接下來還會有更嚴厲的政策出臺。

??成交下滑已成定局，絕對量將維持一到兩個季度低位。限購令的“回歸“直接削減了需求基數，限貸升級則加大購房成本，預計購房者觀望情緒將愈發濃郁，四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去年四季度相比，大幅下滑不可避免。而從以往的市場經驗看，一旦調控到位，接下來市場成交絕對值會保持一到兩個季度的低位。

??短期價格不會出現“雪崩式”下滑，存在回落可能。成交量下滑同時，房價的“瘋漲”也會戛然而止，雖然短期內整體價格不會出現“雪崩式”下滑，但近期“瘋炒”起來房價可能會出現一定程度的回調。但在“去庫存”大方針下，大部分三四線城市仍會保持寬松，部分長三角、珠三角的三四線城市還會迎來需求外溢的機會。

??地價或將理性回調，土地市場呈現“量升價跌”。自二季度蘇州出臺“土地限價令”之后，熱點城市陸續對土地方面做出過調控，考慮到政府控制地價的決心，未來“地王熱度”將有所降溫，地價理性的回調為大概率事件。另外，多數熱點一、二線城市均表示將在四季度增加土地供應，因此，成交規模將有所回升。

??在此背景下，我們建議房企最好以靜制動，以積極的心態，持防守的策略。在銷售節奏的把控上，要因城施策，在政策還未收緊的城市可加快推量，快銷變現為王；在定價方面，需謹慎合理，基于今年不少房企拿了地王，已進入銷售階段需合理定價，切勿過多對市場抱有太大希望，多在產品上找溢價空間；在拿地策略上，應盡量少拿地王，避免未來增加潛在的去化風險。