在政策調控不斷加碼之下，4月商品房銷售繼續呈現降溫趨勢，但投資、新開工、土地購置等指標持續向好，其中房地產開發投資、土地購置面積增速再創近2年新高。整體而言，樓市去庫存仍在繼續。預計二季度銷售將繼續回落，投資、新開工等指標也將略有下滑。

??銷售金額、面積環比降幅皆超15%，緊縮調控影響開始初步顯現

??1-4月份，商品房銷售面積41655萬平方米，同比增長15.7%，增速比1-3月份回落3.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長13.0%；商品房銷售額33223億元，增長20.1%，增速回落5個百分點。其中，住宅銷售額增長16.1%。

??點評：

??1-4月份商品房銷售面積、金額累計同比增速繼續放緩，且有加速下滑的趨勢。其中商品房銷售額增速較1-3月下降5.1個百分點，商品房銷售增速下降3.8個百分點。總的來看，自去年四季度以來調控效果明顯，銷售增速大幅放緩，前四月銷售面積、金額增速分別較去年1-9月下滑11.2和21.2個百分點。

??單月來看，政策調控不斷升級、熱點城市供應端偏緊，導致3月份金額、面積均為今年一季度以來新低。商品房銷售面積、金額環比分別下降16%和19%，同比增速更是雙雙大幅放緩。此外，單月成交量已經跌至去年月平均以下，從趨勢上來看，未來將繼續回落。

??另外，銷售區域來看，非重點城市即多數三、四線城市銷售依舊保持高增長，高庫存城市去化正在加速。數據顯示，中部、西部銷售增速面積、金額增速遠超東部城市，其中西部銷售金額增速達到40.8%，市場“量價齊升”。而以往庫存較高的東北區域市場依舊保持較快去化速度，面積增速近20%，庫存風險進一步降低。

??總而言之，需求側，政策調控仍在加強，“四限”之外，對于調整貸款利率將進一步加大市場觀望情緒、增加購房成本；供給側，限價政策難有放松，熱點城市供應量將持續偏緊。因此，預計二季度銷售面積同比增速將繼續回落，銷售金額增速也將在銷售結構變動的影響下繼續回落。

??開發投資累計增長9.3%達近兩年新高，但4月環比再下滑11%

??2017年1-4月份，全國房地產開發投資27732億元，同比名義增長9.3%，增速比1-3月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資18671億元，增長10.6%，增速回落0.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.3%。

??點評：

??房地產開發投資增速延續自去年下半年以來持續回升的態勢，1-4月份增速達到9.3%，再創兩年以來新高。整體來看，開發投資增速超預期增長主要是基于持續的銷售火熱致使企業資金充足，而土地和開售存貨嚴重不足，亟需補充庫存，使得新開工面積增速和土地購置等指標持續趨好。

??但就4月而言，房地產開發投資額卻環比連續下滑，4月環比下滑10.6%,降幅進一步擴大，結合4月商品房銷售面積和金額環比下滑情況看，實際上熱點城市緊縮調控對市場的效果從4月開始已經逐步顯現，考慮到“銷售—投資”傳導的滯后性，我們認為，未來房地產開發投資增速會逐步放緩，二季度房地產開發投資增速高增長或將成為全年走勢“拐點”。

??強烈補庫存需要，倒逼企業新開工與土地購置增速維持10%左右

??1-4月房屋新開工面積48240萬平方米，增長11.1%，增速回落0.5個百分點。其中，住宅新開工面積34800萬平方米，增長17.5%。

??1-4月份，房地產開發企業土地購置面積5528萬平方米，同比增長8.1%，增速比1-3月份提高2.4個百分點；土地成交價款2104億元，增長34.2%，增速提高17.5個百分點。

??點評：

??去年以來的銷售火熱態勢在當前熱點城市仍慣性維持，同時需求和資金也在往三四線和部分非限購二線城市大量持續外溢，開發企業普遍存貨消耗過快，補庫存成為當前多數房企的首要目標。尤其是在當前市場普遍“量跌價仍漲”，未來房價看漲預期不變的情況下，新開工面積維持在10%以上，4月單月新開工面積也維持在近一年來月度平均水平之上，開發企業對市場未來仍舊樂觀。

??除了加緊新開工面積、提高企業可售貨量之外，土地購置面積也持續高增長，增速自2017年轉正后，一直保持快速上漲勢頭，1-4月同比上漲8.1%，創下近3年新高。另外，土地成交價款增速不斷提高，也反映出當前市場競爭激烈，尤其是熱點城市的優質地塊更是普遍看好。

??就目前情況來看，熱點城市如蘇州、南京等近期都積極響應中央、加大土地供應量和明確未來5年供地計劃。增加土地供應和嚴控地價雙管齊下，預計接下來土地市場能夠繼續保持量價齊增的態勢，且主要集中在熱點一、二線城市，考慮到未來針對控制地價政策仍有加碼空間，價格增速或將有所放緩。

??各類物業待售面積全面下降，住宅同比大幅減少17%

??4月末，商品房待售面積67469萬平方米，比3月末減少1341萬平方米。其中，住宅待售面積減少1300萬平方米，辦公樓待售面積減少32萬平方米，商業營業用房待售面積減少5萬平方米。

??點評：

??隨著三四線城市接棒一、線成為新銷售增長點，住宅待售面積便持續下滑，連創新低，3月住宅待售面積環比下降3%，同比則減少17%，表明當前去庫存大背景下，多數三四線去化風險得到一定控制。值得注意的是，4月，商品房各類物業待售面積均有所下滑，但整體下降幅度不大，商辦庫存風險依舊較大。從近期多數非重點城市出臺刺激性“商改住”政策來看，未來商辦庫存有望逐步緩解。