??2月份的時候兔醬曾經寫過一篇文章分析常州的客戶結構（←點擊可直接閱讀）以及行為方式，轉眼又過去了半年，在這半年過程中整體房地產市場的熱度在多重新政出臺下已逐漸得到控制，一線城市為更大程度的保障人口的居住需求，著力于發展租賃市場，部分二、三線城市也頻繁通過加強限購、提升首付款比例等方式進一步對市場進行調控，因城施策仍是二、三線城市的主要調控邏輯。

??其中，常州作為三線城市中非常具有代表性的城市，在4月份的時候也出臺了新政：

??1、居民第二次辦理住房公積金貸款（包括公轉商補息貸款）的首付比例從30%提高至50%；

??2、新購買商品住房（包括二手住房）在取得產權證后滿2年才可上市交易；

??3、新建商品住房備案價格的調整周期不得低于2個月等。

??至此，常州成為了省內第一個“限售”的城市。而兔醬通過CRIC系統查看到，在政策出臺的這一個月，常州的商品住宅成交量達到81.12萬平方米，為2015年以來月度成交面積第二高峰，僅次于2016年市場高熱時期的“金九”銷量，末班車效應十分突出。

常州商品住宅2015年1月至2017年6月成交月度成交情況

??目前新政已經生效快3個月了，兔醬也收集了常州6月份的客戶行為情況，來看看跟半年前相比，常州的客戶行為產生了哪些變化，現在又有什么樣的特點呢。

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??調高首付比例+限售后，來訪客流量明顯下降

??兔醬將2月份開始常州的客戶來訪指數繪制成在一張圖上，加上來訪指數半月移動均線，不難看出來訪量在4月上旬達到峰值，隨后便開始持續下滑（4月上旬恰好也是新政發布的時間），5、6月份來訪指數明顯低于3、4月份。

??3月中旬，南京限購顯著加碼，限購范圍擴大至六合區、溧水區和高淳區，非本市戶籍僅限購買1套房（包括新建商品住房和二手住房），導致大量非南京戶籍的工作者錯失了購房資格，轉而在環南京城市圈內尋求購房機會，常州、鎮江成為最佳選擇。3月末，鎮江市同樣下發新政，取消外地人的購房補貼并且提高二套房首付至60%；周邊城市政策頻繁加碼，成為常州市場承接周邊外溢人口紅利的最佳時機，在3、4月份迎來相對較大的來訪客流量，且周末來訪指數峰值明顯，說明周邊城市訪客主要在周末來訪，進入5月以后，來訪量明顯下滑，且周末的峰值也不如前兩月顯著。

??老客戶占比方面，總體來說波動較大，但新政前后變化較小。

??常州2017年2月至2017年6月日均來訪客流指數、來訪指數半月均線及老客戶占比情況（單位：%）

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??外地客戶比例有增無減，熱點城市投資客戶仍在尋求機遇

??在來訪量已經顯著減少的情況下，常州外地客戶的占比不降反增，1月份外來客戶占比在15%左右，6月份數據顯示，外地客戶占比提升至17%，上漲了2個百分點。

??盡管常州已經成為江蘇省內首個“限售”的城市，但在長三角經濟圈整體調控環節嚴厲的氛圍中，常州仍憑借其城市發展前景良好、地理位置優越、房價相對低洼等優勢，成為附近一線、二線熱點城市投資客偏好的城市，且目前這些城市仍有投資客在周邊尋求投資機遇。

??對比1月及6月外地客戶來訪的數據，外地來訪客戶主要來源地幾乎沒有變化，來源城市TOP3按順序仍然是上海、南京和蘇州，無錫、北京和深圳緊隨其后，但與1月份情況不同的是，外地客戶來訪的城市集中度有所分散，來自上述城市的客戶占比都比1月份有所減少，下圖標注了外來客戶來源前7位的城市，而來自其他城市的客戶占比從8%飆升至34%，6月外地客源中，除省內南通、泰州、揚州外，還有來自成都、合肥、桂林、西安、沈陽等區域距離較遠的城市的客戶，

常州2017年1月及6月外地客戶主要來源情況變化對比（單位：%）

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??訪客偏好：中小面積段+中低價位產品平均來訪量最大

??說完了訪客中本地客戶和外地客戶占比的問題，再來從項目的角度看看6月份常州是什么類型的項目吸引了更多客戶的來訪。兔醬將所收集到的項目按照主力產品面積和成交均價兩個維度畫了氣泡圖，氣泡越大表示來訪量越高，發現6月份常州客戶來訪量較高的項目有明顯的扎堆情況。

??下圖為6月份常州不同項目成交均價、產品面積和來訪量之間的關系，主要可分為三類：平均來訪人數最多的項目產品面積段處于約80-120平方米，項目均價8000-12000元/平方米的此類項目平均來訪量最大（下圖深紅色圈），這部分產品的戶型主要為二房、三房，滿足的是剛需群體和首次改善型群體的需要，也是市場最為主力的產品，客戶基本面較大。

??同樣是高總價的產品，大面積比高單價更吸引客戶來訪，下圖中黃色圓圈所圈起來的項目中，主要為面積段在120-160左右，或200平方米以上的項目，客戶來訪量遠大于粉色圓圈所標識的高單價項目；另外，在同等面積水平下，均價越低，愿意來訪的客戶數量就越大。

??可以說，常州還是以剛需、首改為主要需求的市場，高價項目的客戶到訪量較為有限。

??常州6月份項目成交均價、產品面積以及來訪量之間的關系

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??居住小區零星分布，看房集中于地鐵線交匯處

??按照來訪客戶在常州的居住位置分布來看，來訪客戶的居住分布較為分散，相對來說有幾個區域比較聚集，如鐘樓區青楓公園周邊、天寧區紅梅公園周邊，武進區武進新天地周邊，新北區的客戶居住則主要分布在龍城大道北側、河海大學和常州北站周邊也有部分客戶聚集，在其余地方分布較為零散。

??從分布氣泡的大小來看，居住在鐘樓區的客戶最多，其次為居住在天寧區的客戶，居住在武進區和新北區客戶相對較少，鐘樓區和天寧區發展相對較早，居民看房積極一方面可能是由于經濟實力較強，另一方面可能是為了尋求置換，而新北區和武進區新房相對較多，居民的置換需求沒有這么強烈。

??與居住小區的零散分布不同，看房小區則相對更加集中，最主要是集中于天寧區紅梅公園一帶，兔醬注意到，這個地區恰好是常州目前兩條在建地鐵線路的交匯處，未來必然會成為常州公共交通出行最為方便的地區，并且周邊醫院、學校等配套完善，居住的便利程度非常高。

常州6月份項目成交均價、產品面積以及來訪量之間的關系

??常州與兄弟城市無錫非常相似，城市中心區域不算太大，基礎市政和道路交通修繕較為完好，居民們又整體都比較有錢出行以自駕車為主，客戶的消費行為應該可以有所借鑒，所以本月就沒有老調重彈地繪制常州的看房客戶辦公、消費和看房的動線。

??總體來說，近半年政策大環境雖在持續收緊，但常州成交規模仍在維持在了較高的位置，外來客群占比穩重有升，不過客群來源趨于分散；二房、三房產品持續走俏，少數單價過高的產品面對“無人問津”的窘境；此外，隨著地鐵通車日期的確定，相關板塊的升值潛力會更加明確地顯現出來，而目前的看房客戶們，似乎都已經洞察了這一先機~