??作為我國老工業基地，遼寧所在的東北地區在解放時期支撐了我國早期的工業發展，被稱為“共和國長子”，但隨著重工業的持續低迷，遼寧的經濟出現了疲軟的態勢。在去產能、經濟轉型的今天，遼寧省的經濟增速從2011年始呈現下滑的態勢，2016年全省GDP增速甚至為負，雖然在2017年轉負為正，經濟增長速度為4.2%，但落后于全國GDP增速。以“城市群”為單位進行發展是目前較為主流的城市發展模式，遼寧省內形成了遼中南城市群，但涵蓋城市目前尚無定論。根據政府網站及相關信息，一般認為遼中南城市群是以沈陽和大連為核心，輻射周邊的7個城市及其管轄縣市的城市圈，其前身是以沈陽為核心的遼中城市群和以大連為核心的遼寧沿海經濟帶。

??最近，朝鮮于4月末發出“放棄核武器試驗，進行經濟改革”的訊息，遼中南城市群的丹東的樓市信息迅速引起關注：在朝鮮消息剛放出時，就有不少外地客戶就前往丹東炒房。在短短兩天之內，丹東的房價上漲五成，但半島的政治局勢風譎云詭，丹東的房價真的可以在變化莫測的局勢之中堅挺嗎？

??一、經濟發展：經濟發展差距大，非核心城市人口外流

??1、沈陽、大連成為經濟雙核，城市群GDP增速普遍偏低

??從經濟總量來看，在城市群中大連以7363億元的經濟總量位居城市群首位，而省會城市沈陽則以5865億元屈居第二位。作為東北地區唯一的計劃單列市和沿海開放城市，大連享受經濟上大量優待，在經濟上超越沈陽成為東北地區經濟總量最高的城市，經濟增速也是城市群最高的，達到了7.1%。而沈陽雖然是遼寧省省會城市和老工業基地，但相對于大連來說開放程度不足，并且在東北地區重工業日益衰退的情況下，沈陽缺乏經濟增長動力，在2017年的經濟增速僅為3.5%。

??2、沈陽居民購買力最強，丹東與其他城市有一定差距（略）

??3、城市群整體人口凈流出，省外客戶的購房活躍度更高（略）

??二、配套發展：大連、沈陽各有所長，與其他城市差距大（略）

??三、基建投資：城市基建整體水平偏低，2014年房地產投資驟減（略）

??四、丹東市場：市場波動較大，投資需警惕政策風險

??在遼中南城市群中，近期丹東的樓市波動較大引起了市場關注：主要由于朝鮮在4月份政策風向轉變，未來經濟發展可期，引來外地投資客的重點關注并大量涌入，帶動了城市部分樓盤房價上漲，且購房手續辦理由于人數過多已經需要“排隊取號”，但從丹東本身的市場情況來看，它并不具備持續上漲的動力，在境外政策動向難測、境內以“房住不炒”為原則的政策導向情況下，這種爆發式的樓市熱度可能會導致投資被套，扎堆投資需要極度謹慎。

??1． GDP連年負增長經濟疲態明顯，人口外流內生動力不足

??而距離朝鮮最近的邊境城市丹東，其經濟總量在2017年僅為793億元，增速也不到3%。從2012年至2017年，丹東市的經濟總量出現了下滑的態勢，其主要原因是近年來丹東的主要支柱產業沒落，缺乏經濟增長的刺激動力，再加上對朝制裁影響出口，因此即使考慮到遼寧省統計數據有水分的情況下，當地的經濟也不可避免地單向下滑。但隨著朝鮮經濟改革政策向外傳達，作為中朝貿易中心的丹東未來可期。

??人口方面，丹東是一個人口總量較低的城市，總人口規模不足250萬人，且從近五年來人口的變化情況來看，人口總量持續下降，是一個缺乏內生動力的城市。人口總量下跌主要有兩方面原因：一方面是歷年遷出人口量大于遷入人口量，城市缺乏人口吸引力，導致了人口嚴重的外流，且從近五年遷入人口數據來看，遷入量也在走低，而遷出人口量卻有增長趨勢，未來會導致更加嚴重的人口缺口；另一方面，丹東連續多年出生率遠小于死亡率，生育主力人群外流，留守城市的多為中老年人口，導致人口的自然增長率為負數。

??2、炒房客帶動房價上漲，丹東邊境合作區成交占7成

??在剛剛過去不久的4月份中，一直以來核實驗不斷的朝鮮宣布自4月21日起停止核試驗和洲際導彈發射試驗，并廢棄朝鮮北部核試驗場，轉而集中力量發展經濟，提高朝鮮人民生活水平。4月27日，朝鮮、韓國領導人金正恩、文在寅在兩國邊境的板門店進行了首次會晤。在種種看似朝鮮將迎來重大發展利好的情況下，丹東作為與朝鮮接壤的城市，且肩負我國對朝最大的貿易通道職責，也受到了紅利的輻射，對于投資敏感的炒房客更是第一時間空降丹東，帶來了樓市震動。

??“丹東房價一小時狂漲100元/平方米”、“兩天暴漲57%”、“炒房團買下一棟樓”等新聞在4月末、5月初的丹東層出不窮，炒房團的到來令丹東樓市迎來房價的上漲。據4月份國家統計局公布的數據來看，丹東的房價環比價格指數為102，漲幅領先全國，其中漲幅最大的是90-144㎡面積段的產品，環比價格指數達到102.3，其次144㎡以上的產品環比價格指數為101.8，90㎡以下產品價格環比上漲幅度最小。以此來看在丹東樓市中，剛需以及剛需偏改善類的產品更受歡迎，主要有兩個方面原因：一是丹東的房價較低，就算面積偏大的產品其總價也不高，購房者在總價可承受的情況下，顯然會更加偏好大面積產品，以滿足“一步到位”的需求；二是本輪的價格高漲主要受到外地炒房客的影響，而來自北京、浙江等經濟發達地區的投資客經濟實力雄厚，在買房的時候也更偏向大戶型的“豪宅”產品。雖然相比之下，小于90平方米的產品價格漲幅較小，但各個分類的產品價格指數與1-3月份相比都有了顯著大幅度的提高。

??從丹東市房管局5月份的統計數據中，成交住宅中超過一半都在4000-6000元/平方米單價段中，此外6000元/平方米以上的住宅占成交的32%，同樣印證了中等、中高價位的項目在丹東更受歡迎，但在炒房團帶來的影響退去以后，高價位項目的成交占比將會降低（尤其5月存在少量項目價格暴漲的情況導致產品價格直接提高了一個區間）。

??而從5月份成交項目的區域分布來看，近7成的成交分布于合作區，丹東合作區是成交的主力區域。丹東邊境經濟合作區，轄區為丹東市東南部，在中朝界限鴨綠江邊呈現帶狀分布，其中鴨綠江大橋也在范圍內，是中朝交易的重要港口，在朝鮮帶來利好的影響下，區域成為投資客的最主要關注區域，也可以說5月份的大量成交是由于朝鮮方面的政策風向轉變而帶來的。

??3、政策風向頻繁轉變，丹東樓市受影響“冰火兩重天”

??近期并非是丹東首次由于政策利好而迎來房地產市場的“加熱”：在2010年末中朝決定修建新鴨綠江大橋的時候，該舉動被認為是“中朝貿易新起點”，當時的外地炒房團涌入丹東，將原本僅有2000元/平方米的房價炒到5000元/平方米左右，但新鴨綠江大橋未能按時通車，導致房價后繼無力，大量投資客被深深套牢。

??本輪利好也受到較大“不定性因素”的影響：在《板門店宣言》簽署后的不到一個月內，韓國與美國在韓國境內展開了聯合軍演，導致韓朝兩方的第二次會晤差點受到影響，但2018年5月26日的下午，兩方領導人再次在板門店舉行會晤，對于半島關系的進行了進一步的溝通；另外，在美朝關系方面，原定6月12日在新加坡舉行會談，北京時間5月24日美國總統特朗普宣布“取消會晤”，但僅過去3天后，在5月27日，特朗普卻又表示朝美會晤“計劃不變”，政策風向頻繁轉變。

??在有前車之鑒的情況下，本輪朝鮮的政策風向轉好也并未給當地人帶來投資炒房的信心，不限購、總價低的寬松市場環境，更多吸引的是外地（主要是來自限購城市的）投資客戶，但過度依賴外部政策，丹東的房地產市場走勢仍然難以預測。

??同時，為了遏制炒房團的不斷涌入、房價過度上漲擾亂市場正常運行，丹東在5月份發布并且升級了限售政策：5月14日起，外地戶籍人員在限購區域內購房需滿兩年后方可交易，且申請異地住房公積金貸款的首付比例不得低于50%；5月21日限售升級，2年限售升級為5年，且二套房的貸款利率上浮20%以上。在我國“房住不炒”主旨下，類似丹東這樣房價暴漲、房地產突發高熱的情況顯然會引起限購政策的跟進，短期內投資客無法交易獲利，在投資前需要認清有可能被套牢的風險。

??五、總結：邊境城市樓市受政策影響嚴重，投資需謹慎而行

??從遼中南城市群的整體情況來看，核心城市沈陽和大連在各自所處的區域中起著經濟支柱的作用，而其他城市各方面發展相對落后，差距較大。城市群目前存在主要的問題是：一是工業持續低迷，經濟發展缺乏新牽引力；二是人口老齡化現象嚴重，不少年輕人口外遷；三是核心城市與非核心城市之間發展差距較大，但由于同屬遼寧省，所以在區域協調上相比跨省市的城市群要容易得多。

??從房地產市場來看，沈陽和大連無疑是最值得投資的兩個城市，而近期引發投資熱潮的丹東則過度依賴于境外政策的風向，市場走勢更為難料。雖然沉寂已久的丹東樓市在4月的政策利好下終于迎來一輪熱度，也有部分樓盤借機完成了去庫存的任務，但從整體來看，丹東目前尚無可支撐房地產市場持續快速發展的經濟實力以及內生需求，對外部政策的依賴性較高，且面對這種突發高熱，政策也將隨后跟上嚴格的“限購、限售”調控，扎堆投資被套牢的風險程度不低。