??熱點回放

??9月21日，一則關于“廣東省醞釀取消商品房預售制度，全面實施現房銷售并擬定材料上報住建部”的消息引發了業界軒然大波，隨即住建部和廣東房協分別辟謠，稱取消商品房預售征詢意見情況并不屬實。但市場已如驚弓之鳥，受此消息影響，24日港股地產股集體暴跌，25日A股房地產板塊亦明顯回落。

??在預售制實行了20余年后，與之相伴的管理、消費、社會和金融風險逐漸凸顯，取消預售，恢復現房銷售的呼聲不斷。那么在當前住房市場環境已發生重大變化的背景下，在加快推進長效機制的調控邏輯下，預售制應繼續保留還是廢止？取消預售制是利大還是弊大？一旦取消預售制，對于房地產行業會造成哪些影響？  

??各方觀點

??易居（中國）企業集團CEO丁祖昱認為，取消預售制度，試行現房銷售，無論會對市場造成什么樣的影響，都不是一蹴而就的，還需要與之配套的政策、環境甚至時間來配合跟進。就目前而言，取消預售制的時機還不成熟。

??新浪財經專欄作家李庚南認為，無論是整個房地產市場的發展程度(由最初的短缺到相對過剩)，還是房地產開發商資本積累的程度、融資渠道的多元化，商品房預售制的確已經到了該壽終正寢的時候。但是目前并非恰當的時候，因為，在該項制度的退出方面，不僅要考量制度本身的合理性，同時還需充分論證其實施的效應、對市場形成的沖擊，包括對市場供需的影響，對開發商資金鏈的影響。

??中信建投地產首席分析師陳慎認為，如果一刀切取消預售，意味著房企20-30%左右的資金來源將出現空白，資金鏈斷裂及由此帶來的系統性風險不可輕視；此外，供給“休克”的風險將使得當前原本就脆弱的供需結構變得惡化，這也和“遏制房價上漲”思路不符。

??新城控股高級副總裁歐陽捷認為，這次廣東的建議提出“在一些城市逐步試點取消預售制度”，這是非常務實的態度，也體現了廣東作為市場經濟的前哨陣地，對“摸著石頭過河”的探索深得要領。雖然，目前還不是現房銷售全面推廣的最佳時機，但是，未來該政策推廣落地的可能性還是很大的。因為，這并不是一項創新制度，畢竟有一些城市已經實行了住宅封頂銷售、現房銷售試點。不過，商業用房、辦公用房、工業廠房等是否也需要現房銷售？這是“急迫而重要的”事情嗎？即便只是住宅現房銷售，也還有很多難點問題影響其全面推廣。

??經濟學博士馬光遠認為，從房地產市場發展的規律而言，取消預售制度是一個必然的趨勢和選擇，早取消比以后房地產泡沫破滅的時候對銀行的沖擊，對社會的沖擊要小。退一步講，即使現在在利益的博奔下難以取消，也應對其動三個大的手術：一是在交房之前，購房者最多只交付20％的購房款，而不是全部。二是將購房款交給真正的第三方監管，而不是直接交給開發商。三是必須統一預售標準，全國推行6層封頂，6層以上的建筑必須完成2／3的高度，從預售到交房時間不得超過一年的統一標準。

??廣州社科院研究員談錦釗認為，假如真的要全面取消商品房預售制度，首當其沖受到影響的就是開發商企業，在資金方面將面臨很大的壓力，融資成本進一步升高，進而市場也很有可能發生波動。對于個別樓盤預售存在的資金鏈中斷、爛尾樓問題，繼而產生的法律糾紛，并非只能調整預售制度來解決，而是可以通過加強前期監管來解決的，不能因噎廢食。若驟然取消預售制度，對市場和購房者而言都不是好消息。

??華創證券研究認為,我國預售制度已經存續25年之久，其牽連的方面是較為復雜的，如果直接取消將觸發4大風險：1）導致大量高杠桿中小房企因資金鏈風險而倒閉，尤其目前我國正處金融去杠桿以及房地產行業信貸持續收緊階段，其風險難控，對于金融機構的負面沖擊影響巨大2）供應“休克”推升房價；3）房企資金鏈風險將導致土地成交下降、而供給下降導致住宅成交下降，綜合導致土地出讓金和房地產相關稅收下降；4）投資下降產業鏈需求萎縮。

??長江證券研究所認為, 若由期房轉為現房銷售，新增供給顯著延后，銷售短期或將明顯萎縮;房企周轉速度與盈利能力將弱化，房企現金流承壓，同時房企定金及預收款、個人按揭貸款兩項資金來源將受影響;土地市場或將冷卻，地方財政壓力可能加大。結合目前行業基本面的下行走勢，政策風險或將緩和，期房轉為現房短期內落地可能性偏低。

??戴德梁行區域副總經理韓冰認為，盡管取消期房預售有一個過程且在各地有先有后，但針對前階段期房預售中出現的種種問題，需要對這種交易模式加以優化來進一步規范市場，以實現保障消費者權益，避免系統金融風險，穩定市場秩序，促進行業理性發展的目標。比方說，為了在預售中避免開發商誠信風險，可能對申請預售的開發項目加大資信、資質限制；為了避免金融風險，可以對預售項目采取與實際工程進度相匹配的銷售款控制方式。

??中房分析

??預售制是特定時代的產物，有其正面價值，但弊端越發顯現

??在我國住房市場化改革初期，由于房企經濟實力較為薄弱，商品房供應量小，政府為刺激投資和供應，需在資金融通便利方面扶持房地產企業發展，借鑒香港房地產開發經驗，引入了商品房預售制度，于1994年實施《城市商品房預售管理辦法》，從此期房預售成為中國新房交易的主要模式。

??商品房預售制是中國房地產市場發展特定時期的產物，是我國商品房市場化改革的重要設計之一。在當時住房短缺時代，預售制有三大價值：有效增加了住房供給，緩解市場供需矛盾；解決了開發商資金緊缺問題，使其快速回籠資金，本質是加杠桿；讓購房者能享受到“期房”優惠折扣。更為重要的是，預售促進了房地產行業的快速發展，與土地出讓金制度一起為地方城市建設和經濟發展積累了原始資本。

??商品房預售制自出臺至今二十余年，必須肯定其歷史價值，但隨著時間的推移也暴露出越來越多的弊端。與香港及國外的住房預售制度相比，大陸住房預售制度的最大問題體現在房產預售的各參與方權利不對等、預售過程中的信息不對稱，導致開發工程中的投資和開發風險被隱形轉嫁。

??按照當前預售房的制度，只要房地產開發企業手續齊全，投入資金比例達到制度規定，就可以申請預售房許可證開始出售期房，且在交房之前購房者就支付全款，預付款不是交給第三方監管，而是直接全付給開發商。這樣的預售制與商品交易原則相悖，開發商還沒有蓋好房子，就提前拿到全部銷售款，再加上建筑監理制度的形同虛設，住宅建筑質量沒有制度上的保障，容易出現道德風險引發的建筑質量糾紛。

??住房總量供需平衡，取消預售制的條件已經成熟  

??隨著我國商品房供給的逐步跟上，住房市場已經靠近歷史發展拐點。住房從全國性的總量不足到基本平衡，居民人均住房面積大幅提高，住房問題從早期大部分人的問題變成今天少部分人的問題。中國大部分一二線城市商品房市場已步入存量房時代，宏觀總量上已經不再缺房子，新房市場增長空間越發狹小。房地產開發必然要告別傳統模式，由粗放式經營轉向精耕細作，提高住房質量、降低能耗、規模化經營才是大勢所趨。隨著行業集中度不斷提升，頭部企業的市場份額提升，已頗具資本實力，開發企業整體投資和銷售規模巨大，早期利用商品房預售制扶持開發商的環境已不復存在。

??借助中央“房住不炒”及“堅決遏制房價上漲”等一系列促進房地產市場長效發展的頂層設計，適時推動現房銷售。有助于引導開發商穩健經營、量力而行，倒逼開發商更加注重房子的質量要求和經營產品特色，而不是一味追求高周轉，產品同質化。有利于維護購房者的合法權益，讓購房者可以買看得見、摸得著的現房，真正回歸房屋的居住屬性。

??建議：房地產政策仍以穩定預期為主，預售制改革方向肯定是循序漸進的

??商品房的預售制度應該逐步取消，這需要有一定的時間和試點過程，給開發企業和市場一個緩沖期，使政策能夠平穩過渡。政府需要做好充分準備，需要根據不同城市和區域的特殊情況去考慮，但重要的是要實際行動起來，在這個過程中，要逐步提高預售證申請的門檻，壓縮開發企業的預售期，逐步向現房銷售靠攏。應避免短時間內要求期房轉至現房銷售引起的階段性房源供不應求，從而進一步導致房價飆升，這反而不利于樓市價格的穩定。如果全面停止期房銷售，對很多房企來說資金鏈將面臨巨大的壓力風險，甚至掀起房企倒閉潮。這次關于預售制的風波及討論，不是空穴來風，也提醒廣大開發企業，應及早研究應對政策的變化，并調整自身經營模式，現金為王，坐實產品，應對未來的制度及市場變化。

??（內容來源：北京中房研協 研究中心。）