世邦魏理仕發布《2018年第三季度北京房地產市場回顧及展望》

??2018年10月15日，北京–世邦魏理仕（CBRE）發布的《2018年第三季度北京房地產市場回顧及展望》報告指出，北京優質寫字樓市場、優質零售物業市場、倉儲物流市場和投資市場，呈現如下特點：

??1.  優質寫字樓市場：全市整體凈吸納量錄得68,264平方米，內資企業的新租和擴租需求延續上季度強勁態勢，科技巨頭和獨角獸企業的需求仍表現亮眼，繼續成為市場去化主要動力；未來六個月，預計有近48.2萬平方米的新增供應，整體空置率有望呈上升態勢，租金增幅亦將放緩。

??2.  優質零售物業市場：租賃市場上國內新興服飾品牌、運動品牌、家居雜貨品牌擴張較為明顯。服飾、餐飲品牌熱衷推出副線品牌以覆蓋更廣客戶群；線上電商布局線下體驗店的趨勢仍在繼續。租金增長來自于核心商圈和次級商圈的項目。未來六個月，有5個項目計劃入市，總體量346,000平方米。其入市后，可使空置率小幅上升，而市場租金將保持平穩。

??3.  優質倉儲物流市場：高標倉儲迎來16.53萬平米的新交付面積，結束連續五個季度無新增供應的歷史。新增項目交付即實現滿租，大型第三方物流和冷鏈物流企業為主力租戶。

??4.  投資市場：北京共錄得6宗大宗交易，交易總額約為53億元人民幣。此外，海外資本對北京市場的問詢和收購也比往年更為活躍。

??一．優質寫字樓市場

??——空置率短期波動，業主信心依然堅挺

??2018年第三季度，北京寫字樓市場共錄得三個項目竣工交付，為市場帶來近13.8萬平方米的新增供應。在金融管控政策進一步收緊，以及監管機構對不合規的非傳統金融類企業的繼續嚴查清理的影響下，個別商務區的空置率有所上漲，全市空置率微升0.6個百分點至7.0%。整體凈吸納量錄得68,264平方米，內資企業的新租和擴租需求延續了上季度的強勁態勢，其中，科技巨頭和獨角獸企業的需求仍表現亮眼，繼續成為市場去化主要動力；此外，教育機構以及生物醫藥企業的活躍度較上一季度亦有所提升。截至季末，在中關村和望京區域租金強勢上漲的帶動下，全市平均租金報價同樣比環比上漲1.5%，報每月每平方米427.2元。未來六個月，預計有近48.2萬平方米的新增供應，整體空置率有望呈上升態勢，租金增幅亦將放緩。

??世邦魏理仕華北區董事總經理、中國華北區顧問及交易服務辦公樓部執行董事劉煥麗指出：“北京整體寫字樓租賃市場處于穩健的發展階段。金融監管力度的加強對金融行業需求的影響仍會持續，但從長遠看，也為整個金融業的穩定、健康提供了有力的保障；科技類企業，特別在人工智能、大數據等領域將繼續引領市場需求。而來自教育、文化及生命科學等符合北京城市功能新定位的行業需求也有望成為后起之秀。此外，在聯合辦公運營商繼續拓展的同時，開發商們也開始創建并運營自己的聯合辦公品牌。”

??二．優質零售物業市場

??——國內零售品牌擴張明顯，快閃店發展火熱

??2018年第三季度，龍湖房山天街開業，建筑面積10萬平方米。龍湖長楹天街原有4萬平米的百貨區調整完畢正式開業，定位更為年輕化，引入北京獨家樂高探索中心。鳳凰匯地下進行主題餐飲區改造。租賃市場上國內新興服飾品牌、運動品牌、家居雜貨品牌擴張較為明顯。服飾、餐飲品牌熱衷推出副線品牌以覆蓋更廣客戶群；線上電商布局線下體驗店的趨勢仍在繼續。多個品牌首次進入北京市場，如：太古里的The Kooples、Champion旗艦店，朝陽大悅城的Lady M，鳳凰匯的override，藍色港灣的IKKS。市場整體空置率環比下降了0.1個百分點至5.1%。購物中心首層平均租金每天每平方米36.0元，同樣本比環比上漲0.9%。租金增長來自于核心商圈和次級商圈的項目。未來六個月，有5個項目計劃入市，總體量346,000平方米。其入市后，可使空置率小幅上升，而市場租金將保持平穩。

??世邦魏理仕中國華北區顧問及交易服務商業部主管希諾表示：“快閃店發展火熱，逐漸成為新零售的代表性模式之一。快閃店開設的時間短，形式和地點都較為靈活，進入撤離都很便利。無論對于業主還是品牌方來說，快閃店是新品牌進入市場前很好的測試方式。盡管零售商對于如何開設、運營快閃店經驗還相對缺乏，但相信未來我們會看到越來越多的快閃店出現。”

??三．優質倉儲物流市場

??——新增供應再現仍難補供給缺口，需求將進一步外溢津冀

??2018年第三季度，五宗位于亦莊的工業地塊成交，交易量較前兩個季度有明顯提升。其中四宗出讓年限限定20年，主要工業園區土地價格報每平米2,225元，環比下降0.4%。高標倉儲迎來16.53萬平米的新交付面積，結束連續五個季度無新增供應的歷史。新增項目交付即實現滿租，大型第三方物流和冷鏈物流企業為主力租戶。但由于現有項目出現來自電商租戶的小規模退租，總體市場空置率環比上升0.5%個百分點至0.6%。此前五個季度受到抑制的凈吸納量得以釋放，達到15.41萬平米。本季度租金同樣本比環比上漲1.1%，報每月每平米47.1元/月平米，至此2018年前三季度租金累計漲幅達到12.3%。未來項目若能獲得政府審批交付，仍可預見較大的吸納量，但由于政府對物流用地執行嚴格的限制政策，部分未交付項目存在轉變用途的可能性。

??世邦魏理仕中國華北區顧問及交易服務工業及物流部主管李虹指出：“北京市政府對產業用地的監管政策已經落地執行，高資源消耗、低產出效益特征的產業設施受到嚴格管控。開發商和租戶向天津、河北外溢的趨勢初步顯現，天津、廊坊、石家莊、保定、唐山等城市受到市場關注。9月26日北京市政府最新發布了《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2018年版）》，體現出政府對產業類項目的監管政策更加細化，措施更加科學化，城市運行和民生類物流將得到政策的優先保障。”

??四．投資市場

??——本季度錄得6宗大宗交易，海外資本更為活躍

??2018年第三季度，北京共錄得6宗大宗交易，交易總額約為53億元人民幣。辦公類物業重新在投資標的中占據主導位置，傳統寫字樓和商務園共帶來5筆交易。由于主要商區優質寫字樓可投項目稀缺，商務園辦公物業也日趨受到投資者關注，其與傳統寫字樓產品的資本化率差距也進一步縮減，如本季度安聯集團收購位于中關村軟件園凱龍瑞高科嶺，以及弘毅資本收購硅谷亮城，都是近兩年內的二次交易，且較上次成交有較大幅度的溢價。

??與去年相比，由于市場可供改造的物業有限，以商改辦為目的的投資活動有所降溫。此外，海外資本對北京市場的問詢和收購也比往年更為活躍。整體來看，盡管今年前三季度北京大宗交易總額同比有所下降，但交易宗數依然保持在較高水平，多樣類型的投資者展現出對市場前景的期待，且更積極地從多種途徑，如公開拍賣市場，尋求收購機會，預計第四季度交易量會有所提高。

??世邦魏理仕中國華北區投資及資本市場部執行董事紀剛指出：“由于人民幣貶值、內資蟄伏和政府為吸引外資的鼓勵條件，今年海外投資者表現活躍，并且緊跟近年的市場變化積極調整投資策略和預期，預計未來外資投資者在北京市場將有更多建樹。”