??導(dǎo) 讀 

??前10月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：銷售、投資、開工等回落顯著，“銀十”成色不足。

◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康

??11月14日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2018年前10月全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)：10月商品房銷售面積、金額環(huán)比降幅達(dá)15%以上，”銀十”成交失色，成交均價(jià)也由9月的8751元/平米降至8535元/平米，“控房?jī)r(jià)”成效初顯。而從投資開發(fā)角度來看，單月投資開發(fā)額環(huán)比回落，累計(jì)增速也比1-9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)后勁明顯不足。與投資開發(fā)相關(guān)的新開工、土地購(gòu)置面積增速等數(shù)據(jù)“降溫”初有顯現(xiàn)。

??1 10月銷售面積、金額環(huán)比降幅達(dá)15%以上，低基數(shù)致同比仍增長(zhǎng)

??2018年1-10月銷售保持著平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長(zhǎng)2.2%，商品房銷售額115914億元，增長(zhǎng)12.5%，但累計(jì)面積、金額增速雙雙下滑，較1-9月分別回落了0.7和0.8個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷趨勢(shì)較為顯著。而從銷售結(jié)構(gòu)來看，東部和東北部地區(qū)下滑最為顯著：東部地區(qū)前10月銷售面積53545萬平方米，同比下降4.7%，降幅比1-9月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)市場(chǎng)熱度也持續(xù)回落，銷售面積同比下降了4.7%。而中部和西部地區(qū)雖然依舊保持著增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速均有下滑，較1-9月增速分別回落為1.5%和0.3%。

??從10月單月表現(xiàn)我們也不難看出頹勢(shì)，銷售面積、金額環(huán)比均出現(xiàn)15%以上的降幅，面積同比微降3.1%，金額同比增長(zhǎng)6.3%但增幅縮窄，總體來看，“銀十不銀”，成交表現(xiàn)不及去年同期。究其原因，一方面調(diào)控持續(xù)“加碼”，凡是此前短期內(nèi)上漲過快的二三線城市基本都出臺(tái)了遏制投機(jī)需求的相關(guān)措施，市場(chǎng)觀望情緒濃厚；另一方面投資性需求預(yù)冷退燒，部分城市項(xiàng)目開盤去化不足五成，市場(chǎng)逐漸由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)來看，一二線城市目前均迎來了“回調(diào)”，10月項(xiàng)目去化率僅為32%和31%，成交持續(xù)乏力，出現(xiàn)階段性購(gòu)買力瓶頸。

??值得關(guān)注的是，“遏制房?jī)r(jià)上漲”的政策余波持續(xù)起作用，商品房的成交均價(jià)繼9月后再起回落，由9月的8751元/平米降至8535元/平米，較本年最高點(diǎn)已回落4%，調(diào)控成效穩(wěn)定展現(xiàn)。

??2 謹(jǐn)慎投資、力保銷售意愿強(qiáng)化，前10月開發(fā)投資增速繼續(xù)回落至9.7%

??從投資開發(fā)角度來看，10月單月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為10660億元，環(huán)比下降12.23%，開發(fā)商的投資意愿有所回落；從1-10月整體來看，開發(fā)投資額累計(jì)增速依舊高位運(yùn)行，但仍存在小幅回落趨勢(shì)，1-10月份同比增長(zhǎng)9.7%，增速比1-9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??目前來看，累計(jì)投資開發(fā)增速依舊保持較高位置，主要源于房企都在加緊工期，意圖在市場(chǎng)正式“降溫”前出貨，加快資金回籠，使得現(xiàn)金流盡早回正。但是，“金九銀十”成色不足對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)信心或多或少存在一定的打擊，最主要的影響體現(xiàn)在年末將至，開發(fā)商都面臨“年終大考”，現(xiàn)金流無疑成為判斷企業(yè)運(yùn)營(yíng)健康與否的重要標(biāo)準(zhǔn)，尤其是此前依靠“高周轉(zhuǎn)”高速擴(kuò)張的中小房企，還貸壓力逼仄著企業(yè)調(diào)整運(yùn)營(yíng)策略，部分房企已經(jīng)開始以促銷等方式變相降價(jià)，“以價(jià)換量”積極備糧以“過冬”，這在一定程度上降低了其投資開發(fā)熱情，使得增長(zhǎng)后勁顯得不足。

??3 10月新開工量創(chuàng)2018年新低，土地購(gòu)置面積增速開始向下回落

??從房企新開工和土地購(gòu)置兩項(xiàng)指標(biāo)來看，1-10月房屋新開工累計(jì)同比增速有所下降，房企新開工意愿初現(xiàn)低迷。前10月房屋新開工面積168754萬平方米，增長(zhǎng)16.3%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。單10月，新開工面積僅16171萬平方米，為2018年最低，同比增速14.74%，環(huán)比下降16.17%。究其原因，主要是源于一方面市場(chǎng)轉(zhuǎn)向已現(xiàn)，多數(shù)房企雖然以加緊工期、加快資金回籠的態(tài)度來迎接新的市場(chǎng)環(huán)境，但是部分中小房企心有余而力不足，另一方面10月由于公立假期較多是傳統(tǒng)的開工低落月份，可用于施工的時(shí)間也相對(duì)有限。初現(xiàn)匱乏的資金流與有限的工期相結(jié)合下，10月新開工量創(chuàng)年內(nèi)新低。

??從土地購(gòu)置等指標(biāo)來看，房企拿地?zé)崆橐灿兴鶞p弱，2018年1-10月土地購(gòu)置面積增速在近半年中首次出現(xiàn)下降。2018年1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積21963萬平方米，同比增長(zhǎng)15.3%，增速比1-9月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款11695億元，增長(zhǎng)20.6%，增速回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，土地購(gòu)置面積與土地成交價(jià)款的共同增速回落表明了土地市場(chǎng)整體開始偏離上升通道。結(jié)合目前的土拍狀況，供應(yīng)、成交規(guī)模持續(xù)回落，底價(jià)成交、流派現(xiàn)象普遍存在，預(yù)期后續(xù)土地購(gòu)置指標(biāo)將維持小幅微降態(tài)勢(shì)。

??? 綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：一是全年銷售面積料將持平或微增，成交金額再創(chuàng)新高但增幅有限。二是今年最后兩個(gè)月土地購(gòu)置面積、新開工面積料將保持小幅回落，對(duì)投資開發(fā)增速也將造成一定程度的抑制作用。受到成交持續(xù)低迷的影響，土地投資謹(jǐn)慎和市場(chǎng)前景預(yù)期信心將受打擊，市場(chǎng)客群觀望情緒將進(jìn)一步加重，進(jìn)而加劇銷售不暢；企業(yè)端，融資一再縮緊，房企資金周轉(zhuǎn)愈加“笨重”，聚焦回款、謹(jǐn)慎投資將成為房企應(yīng)對(duì)低潮普遍行為，故在一定程度上會(huì)壓制開發(fā)投資規(guī)模。