??第一太平戴維斯近期發布2019年度中國房地產市場展望。在宏觀經濟形勢更顯嚴峻的背景下，探討市場關注的幾大熱點話題，并對11個主要城市的熱點細分市場加以回顧與展望。

??甲級寫字樓市場：廣州、成都向好，但多數城市壓力攀升

??11座城市在2018年的寫字樓供應合計同比下降37%，市場稍有喘息以消化存量，平均空置率同比下降2.3個百分點。

??截至2018年末，11座城市中僅北京及廣州空置率低于10%，分別為7.0%及4.3%，也是僅有的租金增幅超過10%的兩座城市。但相較北京，廣州租賃需求基本面更為理想，空置率水平為近十年最低值。在宏觀經濟整體面臨較大挑戰的背景下，廣州憑借相對較低的租金水平和成熟的營商配套環境，展示了較強的企業吸引力。

??七座二線城市中，南京市場近兩年始終空置率最低，但這主要來源于有限的市場供應（最近兩年新增供應合計12萬平方米左右），而需求支撐相對欠缺，2018年吸納表現僅為中西部同級城市成都的11%。而成都空置率在2018年末雖仍高達21.0%，但連續四年下降，已與二線城市均值（20.2%）非常接近。預計2019年成都寫字樓市場仍將維持較理想的上升勢頭。

??受經濟環境及新增供應影響，預計2019年市場表現將弱于2018年。11座城市的甲級寫字樓市場總供應較2018年增長一倍，市場供應壓力難以消解。預計除杭州市場由于自用型項目入市減小租賃壓力外，所有城市的甲級寫字樓空置率均將有所上升。

??此外，隨著更多辦公樓面被“聯合辦公“化，“辦公空間即服務（Waas）”的概念帶給寫字樓市場的影響或將比此前預期更加深遠、廣泛和持久。企業社會正在加速變化，市場不斷涌現新的產業及商機，老舊產業被迫重組整合，不確定氣氛濃郁。租戶對辦公空間靈活性的要求將越來越高。

??零售市場：整體租金走勢穩健，優質項目加速市場洗牌

??與寫字樓市場類似，11座城市在2018年的零售商業供應合計同比下降27%，平均空置率同比下降1.0個百分點。

??11座城市中，除重慶和天津外的九座城市零售商業空置率均低于10%，且多數空置率同比小幅下降；同比租金亦有1.8%的平均增幅。但零售市場看似波瀾不驚的數據背后，部分掩飾了近年大量優質項目持續入市，競爭加劇，導致弱勢項目加速淘汰、市場結構重塑的局面。

??深圳及西安市場空置率最低，僅為1.2%及3.8%。雖然西安在2018年全年供應高達122.8萬平方米，是唯一一座超過100萬平方米供應的城市，但由于多數項目品質極高、入駐表現出色，對市場更多起到正面影響。

??預計2019年11座城市的零售商業總供應將同比增加19%，其中上海及武漢都將有超過100萬平方米商業面積入市，且到2020年上海將再次迎來100萬平方米左右的供應。

??在居民收入持續上漲、固定投資回報漸微的背景下，消費市場仍是引領中國步入經濟增長新時代的希望。中國家庭消費支出約占GDP的35-40%，落后于50-70%的國際主流水平。然而住房貸款近兩年迅速增長，導致家庭債務負擔增加，加之經濟增速趨緩，預計將影響消費信心。

??新機遇也在不斷涌現，本土品牌層出不窮，迎合不斷變化的消費需求。從層出不窮的精品咖啡到電子產品，創新的商業模式填補了市場空缺，讓消費者能以更親民的價格享受品質提升。

??住宅市場：穩價格穩預期

??近年來中國一直以“降溫調控”為房市主基調，力求降低經濟增長對住房市場的依賴。限購限貸、嚴控預售證和售價、土地調控收緊等都已成為耳熟能詳的常規政策手段。政策的初衷在于抑制房價上漲，從而緩解甚至減輕購房壓力，同時亦要避免房價暴跌式調整，以免造成家庭財富嚴重縮水。在房價漲勢得到控制的同時，成交行情亦需得以延續。如此開發商才能回籠資金，抑或償還貸款，抑或進行再投資，推動經濟及就業繼續增長。

??租賃市場的發展顯著提速。政府希望通過發展租賃市場減輕民眾住房負擔，提升人口流動性；鼓勵個人投資股市或創業繼而提振實體經濟；創造就業機會，盤活存量資產。隨著租賃市場逐漸成熟，未來或向多元化、專業化方向發展，進一步細分領域以服務于不同群體。預計2019年，穩價格穩預期成為住宅市場主基調，租賃市場能否再有突破值得關注。