??在《因城施策調整，政策改善可期——2019年房地產行業投資策略》報告中，我們詳細解釋了為什么判斷2019年一二線城市調控政策將出現適度放松，銷售面積同比增速由負轉正，而三四線城市銷售增速持續下滑，銷售面積累計同比增速為負值。本篇報告旨在從城市布局的角度篩選出高成長性標的。

??.從2019年全年的投資策略出發，我們強烈看好一二線城市的銷售回暖與政策改善，因此在不考慮公司經營能力與推盤效率的情況下，布局一二線城市占比越高的房企對應的銷售彈性將越大，體現為證券標的將獲得明顯的超額收益。

??.30強房企門檻為銷售金額1000億，在這其中有15家房企在一二線城市土儲面積占比超過70%。占比90%以上的公司是分別為：中國金茂、首開股份、中海外，80%~90%的為陽光城、金地集團，70%~80%的為遠洋集團、金科股份、龍湖集團、招商蛇口、華潤置地、融創中國、萬科和旭輝集團。考慮到一二線城市銷售均價較高，簡單的判斷上述公司可售貨值超過八成位于一二線城市。

??.一二線城市占比較高的房企中，城市布局集中度較高的有金科股份、首開股份、遠洋集團和陽光城，前十大城市土地儲備占比超過70%；城市布局較分散的為萬科、華潤置地、融創中國，前十城占比低于50%；其余公司占在50%~70%區間，分別為龍湖地產、金地集團、招商蛇口、中海外、旭輝控股和中國金茂。從投資角度來看，集中度較高的房企需要更多關注其布局城市的房地產市場，風險與收益的波動性較高，而布局較為分散的房企整體波動性較小，類似于一二線城市的指數股。

??.在A股房地產投資標的中，從一二線城市布局較多角度出發，我們建議關注：萬科、金地集團、招商蛇口、陽光城、金科股份和首開股份；從公司自身高周轉和強推盤銷售能力角度，建議關注新城控股、榮盛發展、華夏幸福、保利地產。

??.我們將40個一二線城市按當前銷售熱度與未來銷售潛力分類。其中當前銷售熱度用“2018年9-11月商品房銷售面積同比增速”表示，未來銷售潛力用“2018年9-11月銷售面積同比增速較2018年1-11月銷售面積同比增速的增加值”來衡量。基于上述數據，我們通過打分將其基本面數字化、可比化，最終得到，北京、上海、長沙、烏魯木齊、濟南、合肥、昆明、長春、鄭州、無錫為綜合基本面較好的城市。

??.北京市場需求端較為堅韌，二手房價格回暖，政策端新房預售證發放放松，一手房成交放量，土地市場的縮量與財政緊張有助于政策端持續改善。我們認為2019年北京樓市有望新房成交量保持高增，價格止跌企穩。因此看好布局北京市場的房企實現高銷售額，存在結構性增長的機會，建議關注：首開股份，金融街，北京城建，首創置業。.上海市場2018年二手房成交量先于新房成交量回升，在限購限貸等政策不變的情況下，需求端依然呈現回暖跡象，城市的購買力較強。政策端新房預售證發放放松，同時限價幅度略有放松，一手房量價均有改善。地方財政上，土地成交價款/財政收入處于上海歷史低位，不過財政壓力相對北京較小。綜上，我們看好上海基于自身城市需求實現2019年的市場正增長，布局上海市場的房企值得關注。與北京不同的是，銷售榜中未出現土儲集中在上海本地的房企，萬科常年保持銷售前三，為全國化布局的龍頭房企。

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