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??1、2018年四季度，10大國際都市房價指數(shù)為145.1，環(huán)比2018年三季度下跌1.1%，同比去年期上漲1%，2011年底歐債危機以來首次環(huán)比下跌。與次貸危機后的低谷2009年二季度相比，上漲62.8%。

??2、2018年四季度環(huán)比漲幅排在前3位的城市分別為紐約、首爾紐約、首爾和洛杉磯，環(huán)比漲幅排在末3位的城市分別為香港、北京和上海，均出現(xiàn)環(huán)比下跌。

??3、2018年四季度同比漲幅排在前3位的城市分別為新加坡、首爾和洛杉磯，同比漲幅排在末3位的城市分別為上海、多倫和北京，均出現(xiàn)同比下跌。，均出現(xiàn)同比下跌。

??4、展望2019年，預(yù)計10大國際都市的房價總體將趨穩(wěn)，且不同城市的分化趨勢會更加明朗：紐約和洛杉磯的房價可能將趨穩(wěn)；倫敦樓市可能繼續(xù)保持振蕩下行走勢；香港房價可能會繼續(xù)下跌；北京和上海的房價將穩(wěn)中有跌

??在經(jīng)濟走勢和貨幣政策全球趨同的背景下，主要大都市房地產(chǎn)場尤其在經(jīng)濟走勢和貨幣政策全球趨同的背景下，主要大都市房地產(chǎn)場尤其在經(jīng)濟走勢和貨幣政策全球趨同的背景下，主要大都市房地產(chǎn)場尤其是房價變化，也具有一定的相是房價變化，也具有一定的相似性和趨同，為了更好跟蹤研究國際及內(nèi)大都市的似性和趨同，為了更好跟蹤研究國際及內(nèi)大都市的房價變化，易居房地產(chǎn)研究院在國內(nèi)率先和創(chuàng)建了10大國際都市房價指數(shù)報告。本報告選取了紐約、洛杉磯倫敦東京首爾多紐約、洛杉磯倫敦東京首爾多紐約、洛杉磯倫敦東京首爾多紐約、洛杉磯倫敦東京首爾多紐約、洛杉磯倫敦東京首爾多紐約、洛杉磯倫敦東京首爾多紐約、洛杉磯倫敦東京首爾多新加坡、香港新加坡、香港北京和上海等全球10大都市為樣本，依據(jù)當?shù)卣嫉慕y(tǒng)計數(shù)展開分析。

??一、10大國際都市房價指數(shù)

??本報告共選取了10個代表性的個代表性的國際都市，對各個城市的房價指數(shù)進行標準化處理后，以GDP占比計算得出的權(quán)重占比計算得出的權(quán)重相乘，即得出當期10大國際都市房價指數(shù)房價指數(shù)。需要指出的是，本文中北京和上海的是，本文中北京和上海所選取的房價指數(shù)為國家統(tǒng)計局公布的二手住宅銷售價格指數(shù)，主要是考慮到內(nèi)地調(diào)控政策嚴厲，北京和上海的新建商品住宅價格受限價政策影響有一定的失真，而二手房價格走勢受政策影響較小。另外該指數(shù)與實際相比，波幅偏小，但是為了數(shù)據(jù)的權(quán)威性，本文仍采用各國官方公布的數(shù)據(jù)。

??美國次貸危機爆發(fā)以后，10大國際都市房價指數(shù)下滑，于2009年二季度觸底，此后隨著全球經(jīng)濟的逐漸復(fù)蘇，10大國際都市房價指數(shù)也開始了上行趨勢。10大國際都市房價指數(shù)總體上持續(xù)了9年多的上漲，上漲趨勢延續(xù)至2018年三季度。2009年三季度至2011年三季度緩慢上漲，2011年四季度至2012年一季度受歐債危機的影響小幅下跌，2012年二季度至2016年四季度漲勢較快，2017年一季度至2018年三季度漲勢有所放緩，2018年四季度轉(zhuǎn)跌，目前處于見頂或正在筑頂階段。

??2018年四季度，10大國際都市房價指數(shù)為145.1，環(huán)比2018年三季度下跌1.1%，同比去年同期上漲1%，2011年底歐債危機以來首次環(huán)比下跌。與次貸危機后的低谷2009年二季度相比，上漲62.8%。10大國際都市房價指數(shù)的上漲，體現(xiàn)了十年來全球經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。

??二、10大國際都市房價漲幅排名1、香港環(huán)比跌幅第一根據(jù)各國統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)，與2018年三季度相比，2018年四季度10大國際都市中，房價上漲的城市有4個，下跌的城市有6個。環(huán)比漲幅排在前3位的城市分別為紐約、首爾和洛杉磯。其中，紐約以2.1%的環(huán)比漲幅位列第一。美國2018年GDP增速為2.9%，創(chuàng)2015年以來新高，美國經(jīng)濟增速加快，核心通脹率達到目標區(qū)間，就業(yè)數(shù)據(jù)非常強勁，帶動了強勁的購買力。此外隨著特朗普稅改落地，更多海外資本回流美國，部分資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。

??環(huán)比漲幅排在末3位的城市分別為香港、北京和上海，這三個城市均出現(xiàn)了房價環(huán)比下跌的情況。其中，香港以7.8%的環(huán)比跌幅位列倒數(shù)第一，跌幅遠超其他城市。金融危機以來香港樓市持續(xù)火熱，房價漲幅巨大，積累了一定的泡沫。2018年6月份香港出臺對一手住房征收空置稅等六項調(diào)控政策。此外9月份香港進一步提高了基準利率，提升至2.5%，進一步提升了香港購房者的成本。

??2、同比漲幅新加坡最大同比漲幅排在前3位的城市分別為新加坡、首爾和洛杉磯，同比漲幅分別為7.9%、6.2%和3.7%，其中新加坡的同比漲幅最大，主要是2018年前兩個季度漲幅較大，三季度漲幅放緩，四季度微幅下跌。2008年全球金融危機爆發(fā)之后，美聯(lián)儲實施QE政策，導致大量資金涌入新加坡樓市，外資和外國人的涌入，推動了新加坡房價持續(xù)飆升。2009年新加坡開始實施樓市管控，直到2017年，新加坡對房地產(chǎn)市場的管控措施才有所松動，2018年房價創(chuàng)下八年來最大年度漲幅。

??同比漲幅排在末3位的城市分別為上海、多倫多和北京，這三個城市均出現(xiàn)了房價同比下跌的情況。其中，上海以2.7%的同比跌幅位列倒數(shù)第一位。根據(jù)英國權(quán)威財經(jīng)雜志《經(jīng)濟學人》(Economist)最新公布的全球房價指數(shù)顯示，加拿大的房地產(chǎn)價值明顯被高估。政府已于2017年出臺房地產(chǎn)新政，包括加息、收緊貸款審核等來抑制多倫多以及周邊地區(qū)的過熱房市。對于北京和上海，從嚴調(diào)控的基調(diào)導致了購房者的心理因素產(chǎn)生變化，購房人群總體對樓市更多保持觀望態(tài)度，同時由于信貸政策不放松，壓制了部分剛需及改善性需求。值得注意的是目前十大國際都市中，已有四個城市出現(xiàn)了房價跌回一年前的情況，或許預(yù)示著全球樓市都將逐漸降溫。

??3、2018年四季度與2007年四季度相比中國三城的房價漲幅領(lǐng)跑2018年四季度與2007年四季度相比，比較10大都市的房價漲幅，漲幅排在前3位的城市分別為香港、北京和上海，漲幅分別為204.7%、90.3%和80.2%，遠高于其他國際都市。這三個城市房價漲幅較大，主要是因為過去十多年中國經(jīng)濟持續(xù)中高速增長，城鎮(zhèn)化進程中人口大量涌入北京和上海等大城市，城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施不斷提高和完善，房產(chǎn)的大幅升值正是這一系列紅利的體現(xiàn)，中國內(nèi)地和香港的有房一族通過房產(chǎn)升值分享了經(jīng)濟發(fā)展的紅利。紐約的房價漲幅排名墊底，雖然近幾年紐約樓市復(fù)蘇，但是次貸危機對樓市的重創(chuàng)很嚴重，直到2018年四季度房價才超過2007年四季度。與紐約一樣同是美國大都市的洛杉磯房價漲幅則達21.5%，漲幅超過紐約較多，主要是由于洛杉磯以華人為代表的海外置業(yè)投資較多和旅游業(yè)較發(fā)達。

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