??2019年7月16日，上海—今日，國家統計局發布了2019年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，6月商品住宅價格漲幅穩中有降。分城市來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅連續三個月相同；三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

??仲量聯行（紐交所代碼：JLL）認為，雖然一季度的兩次降準、全國平均房貸利率的連續下行以及多地落戶政策的放松等多項措施推動了房地產市場的整體預期走向相對樂觀，然而4月以來，從中央到地方的一系列政策調整無疑釋放了政策再次收緊的信號。可以說，上半年全國樓市依然遵循“一城一策” “的指導原則，但且政策總體體現出”“前穩后嚴” “的態勢。

??4月15日，國管公積金收緊，實行 “認房又認貸”。4月19日，中央會議重提“房住不炒“” 。此后，市場熱度較高的西安、蘇州分別升級了限購、限售政策。土地市場熱度較高的合肥、蘇州、東莞等城市也及時收緊土拍政策。同時，東莞、岳陽等地的公積金政策又迎來新一輪收緊。

??樓市調控卷土重來之際，房貸利率也在連降六個月后止跌回彈。根據相關數據顯示，6月全國首套房貸款平均利率為5.423%，環比上漲了0.14%，由此終結了2019年上半年連續下調的狀況。

??近期的樓市調控政策說明了兩個特點：第一，目前樓市調控目標依然是“穩” ，具體說來就是“穩地價、穩房價、穩預期”，既要防范大落，同樣也要防范大起。第二，調控政策跟隨市場變化及時調整，從“長周期”步入“短周期”。

??政策趨緊，下半年成交量將有所放緩

??二季度,仲量聯行跟蹤的20個重點一、二線城市一手住宅成交約5,500萬平方米，較去年同期小幅上漲5%。但多個城市在三四月份的短暫回暖之后，隨即迎來政策收緊，市場緊縮預期增強，成交量穩中有降。整個上半年，20個城市的新增供應較去年同期增加約12%，但上半年成交量較去年上半年小幅下降3%。隨著近期多地政策重新收緊，預計下半年總體成交量將有所放緩。

??融資收緊，土地市場面臨降溫

??二季度從整體數據來看，各線城市的土地平均溢價率延續了上季度的上揚態勢。一線城市中，受大灣區政策利好推動，深圳和廣州的土地受到開發商熱捧，住宅地塊平均溢價率分別高達45%和26.5%；但上海由于嚴厲的限價政策，開發商拿地依然謹慎，幾乎所有宅地均以底價成交。

??二線城市住宅用地平均溢價率22.5%，較上季度上升8.6個百分點。但近期杭州、蘇州、東莞等熱點城市調整土地競拍規則后預計后期土地市場熱度將有所緩和。三線城市住宅用地平均溢價率23.5%，增速較上季度明顯放緩。

??雖然二季度開發商對重點城市的土拍依然保持了較高的熱情，但近期收緊房企資金端的大趨勢已逐步顯現，這無疑會對下半年的土地市場帶來較大影響。

??5月，銀保監會便發文（包括23號文等）對銀行和信托提出要求，重申嚴監管態勢，防止資金違規流入房地產市場。此后，各地銀保監局開出多張罰單堵截金融資金違規流入樓市，特別是在信托融資方面顯著收緊。與此同時，房企外債發行也被戴上“緊箍咒”，根據發改委7月12日發布的通知，房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。可以預見，下半年開發商的融資將更為艱難。

??展望下半年，國內外經濟形勢依然復雜嚴峻，全球經濟增長有所放緩，國內經濟面臨新的下行壓力。中央對房地產行業的金融監管將繼續強化，房企融資環境繼續趨緊，預計下半年全國商品住宅成交量有進一步調整空間。同時，下半年開發商將放緩拿地節奏，土地市場面臨降溫，帶動房地產投資增速、新開工增速繼續回落。