??近日，上海易居房地產研究院公布了2019年全國百城商品住宅庫存規模連續7個月保持同比增長態勢，呼吁業界“重提去庫存很有必要！”

??究其由，自2015年中央提出“化解房地產庫存”起，房地產庫存問題被社會各界高度關注。2016、2017年全國商品住宅庫存去化顯著，于是房地產庫存問題逐漸淡出公眾關注。但是，對于房地產庫存問題，實際上一直存在著概念界定不清晰、基本狀況反映不全面等問題。2017年10月，受相關國家政府部門委托，上海易居房地產研究院組織院內外專家成立專門課題組，對我國房地產庫存問題進行了專題研究。此后，持續跟蹤相關數據變化進行更新。

??實際庫存包含現房庫存與期房庫存

??目前，國家統計局公布的直接反映商品房庫存的指標是“商品房待售面積”，指已達到銷售、出租條件但未完成銷售、出租的新建商品房（不包括報告期內已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積），它反映了商品房現房庫存的狀況。但是，在我國現有商品房預售制度下，可預售但尚未完成預售的新建商品房，雖然是尚未竣工的期房，但也是實際存在的新建商品房庫存，可稱之為商品房期房庫存。

??上海易居房地產研究院流通研究所所長崔裴表示，目前國家統計局和相關其他部門尚未設立直接反映商品房期房庫存的統計指標，量化反映期房庫存需要根據現有相關統計指標進行推算。商品房現房庫存與商品房期房庫存之和，可稱為商品房實際庫存，它反映了現實存在的商品房庫存總體狀況。

??期房庫存規模數倍于現房庫存而超出合理區間

??易居研究院課題組依據國家統計局公布的相關指標數據和上海易居房地產研究院自身積累的市場數據對我國商品房期房庫存推算后發現：商品房期房庫存規模數倍于現房庫存。

??2009年年末，全國商品房期房、現房庫存面積分別為3.1億平方米和1.9億平方米，2011-至2015年，期房庫存規模年復合增速高達46%，大大超出現房庫存規模的年復合增速（24%）。2016年，期房庫存和現房庫存均出現5年來首次負增長。2017年期房庫存繼續下行，但同比降幅收窄；現房庫存加速下降；2018年，期房庫存同比降幅進一步收窄；現房庫存同比降幅縮小。截至2018年年末，全國商品房期房庫存是現房庫存的5.0倍，比2017年的4.5倍有所增加。

??從35個主要城市看，2009 年期房和現房庫存總量分別為2.8億平方米和0.9億平方米。2011—2015年，期房庫存年復合增速高達25%，大于現房庫存年復合增速（20%）。至2018年年末，35個主要城市商品房期房庫存是商品房現房庫存的4.8倍。

??2018年年末，全國商品房期房存銷比為22個月，超出18個月的合理規模區間，35個主要城市中有23個城市的期房存銷比超出18個月的合理規模區間。可見，商品房期房庫存已成為商品房庫存的主體且狀況不容樂觀。

??商業和辦公用房庫存壓力更為嚴峻

??2016、2017年是房地產去庫存大幅推進的兩年，但直至2018年12月末，全國辦公樓、商業營業用房現房庫存相比于各自2017年1季度的峰值僅分別下降了5%和14%，去庫存效果并不明顯，導致兩者在商品房現房庫存中的比例明顯增大。2009年以來，全國辦公樓和商業營業用房現房庫存存銷比始終遠遠大于商品住宅現房庫存銷比，截至2018年12月末，全國辦公樓和商業營業用房現房存銷比分別為36.3個月和42.5個月，同期商品住宅現房庫存存銷比為13個月。

??2018年，全國商品房期房庫存中，住宅與非住宅（主要是商辦用房）的占比基本持平，但非住宅商品房期房的存銷比（157個月）遠遠大于住宅期房的存銷比（18個月）。這與商辦用房銷售去化困難有密切關系。從2005年—2018年全國不同類型商品房期房銷售面積來看，期房銷售的絕對主力是住宅，商辦用房銷售占比非常低。

??盡管非住宅期房庫存中存在一部分房地產開發企業計劃自持的物業，但從近20年全國房地產開發企業經營情況來看，房屋出租收入在主營業務收入中的占比一直處于1.6%-2.3%的極低范圍內，而商品房銷售收入在主營業務收入中的占比從2000年的86.3%一路攀升到2017年的94.5%。這表明我國房地產開發業的經營模式以“開發-銷售”為絕對主體， “開發-自持-出租”只占極小部分。因此，現有商品房非住宅期房庫存中真正屬于開發商計劃自持的物業占比很低。商辦用房期房庫存去化壓力巨大。

??商品房潛在庫存持續施壓

??在我國目前的房地產開發管理制度下，已開工但未竣工且未達到預售條件的在建商品房，在不久的將來就會變為期房，是商品房期房庫存的主要來源，對于分析商品實際庫存具有重要意義，可稱之為商品房潛在庫存，從2000年開始，全國商品房潛在庫存每年均大于全國商品房銷售面積。即使每年有小部分新開工面積因為爛尾或無法拿到預售證等原因不能轉化為期房庫存，但每年新開工面積與銷售面積的差值經數年累積之后，也必然會對商品房庫存持續施壓。

??尤其是2010-2014年，新開工面積超出銷售面積較多，令庫存問題更加嚴重。2002年至2018年，商辦用房的新開工面積與銷售面積之比一直大于住宅，并且絕大多數月份維持在1.5以上，峰值甚至達到3以上。相比于住宅，商辦用房潛在庫存的壓力相對更大。而商品房潛在庫存總量和結構的不合理更將對未來商品房實際庫存繼續施壓。

??住宅庫存壓力因部分增量庫存轉化為存量庫存而加大

??商品房庫存屬于增量房地產庫存，尚未能反映出存量房地產的庫存狀況。存量房地產庫存，指在一個特定的區域內，截止到某時間點，已交付使用但尚未被使用的房地產（包括住宅、商業營業用房、辦公樓和其他），也即空置的房地產。目前，國家統計局和相關其他部門尚未設立直接反映存量房地產庫存的統計指標，需要根據現有相關統計指標推算。

??2016年—2017年全國商品住宅現房庫存去化明顯，但去化力量主要來自二三四線城市。其中，許多三四線城市的去化加快得益于當地政府出臺了許多刺激住房需求的政策，例如:重新認定住房套數甚至暫停原有的限購政策，貸款優惠，大力推進棚改且實行貨幣化補償，購房者享受購房補貼等。由此所激發的住房購買需求不完全屬于真實的住房需求，其中不乏投機需求，此類需求者所購買的住房有相當比例會在較長時期內處于空置狀態，即轉化為存量住宅庫存。

??雖然這類庫存的規模尚難以具體估算，但我國人均擁有存量住房面積（35.6平方米，課題組根據住宅存量與居住人口的估算），大于人均GDP水平相似的波蘭、保加利亞、羅馬尼亞等國的人均住房面積，而與人均GDP水平高于我國的英國、希臘、立陶宛等國的人均住戶面積相似。可以判斷：相對于我國目前的經濟發展水平，我國住宅存量已經偏大。由于收入水平差距存在，盡管尚有部分居民目前的住房條件不理想，但相當一部分高、中收入城市住戶擁有兩套或以上住房，其中有一定比例的住房處于長期空置狀態（這在三四線城市較為明顯）。上海易居房地產研究院流通研究所所長崔裴認為，可以推斷新建商品住宅現房庫存已有一部分轉化為存量住宅庫存，后者將成為未來住宅市場庫存壓力的一個重要來源。