??導 讀 

??人口擴張必然帶來購房需求增長嗎？調控風險會不會與行業競爭同步到來？哪些擴張型城市將更快面臨人口增量瓶頸？

◎  文/ 馬千里、邱娟、周奇

??人口是一切經濟活動的基礎，人口的流動會引發區域興衰和產業更迭，因此房地產行業流傳著一金句——“長期看人口，中期看土地，短期看政策”,可見人口對于房地產市場的影響之大。尤其是在“房住不炒”的當下，人口和房地產的關系越發密切，人口擴張型城市已然成為房企布局的“香餑餑”。雖然人口的增加意味著購房需求的增長，使得擴張型城市頗受投資者青睞，但這并不能保證市場穩賺不賠，往往有一些風險被忽略，譬如：人口擴張必然帶來購房需求增長嗎？調控風險會不會與行業競爭同步到來？哪些擴張型城市將更快面臨人口增量瓶頸？ 

??為此，本文首先剖析了人口增長對于房地產市場量價、產品結構帶來的一系列積極影響，第二部分又從政策調控、成本上升、區域差異、產業轉型升級、人口增長預期等角度分別分析了人口擴張型城市可能存在的投資風險點，并做出綜合評價，第三部分則以泉州、徐州兩個代表性城市為例，從其人口遷徙現狀、人口自然增長、人口回流意愿等方面做出人口增長預期，并結合棚改退場、產業升級、投資環境變化等因素對該城做出風險警示，進而對未來市場做出趨勢性預判。

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??現狀及優勢:人口增長帶來更多住房需求，

??無虞中長期供求風險

??當前中國人口生育率雖然未見實質性回升，但是在城鎮率不斷上升的時代大背景下，人口遷徙仍然在城市不斷帶來更多居住人口，并為房地產市場持續帶來更多的住房需求。而那些在人口增長指標上表現更佳的城市，得益于充沛的需求支撐、成熟的價差體系等優勢，也更值得房地產企業所關注。

??1，市場表現：需求側更具活力，供求量價指標更加健康（略） 1.1 人口擴張城市居民購房傾向更強，超四成城市人均購房面積1.5平方米/年 1.2 人口擴張城市房價上漲支撐更強，西安房價暴漲65% 1.3去化周期普遍低位，七成城市消化周期在12個月以內2，增量空間：人口增加保障需求平穩增長，城市擴張為樓市帶來更多發展空間（略）2.1 持續增長的人口規模，是城市住房需求平穩增長有力保障 2.2 龐大經濟增量，保證經濟持續活躍發展 2.3 城建水平提升及城市邊界擴張，帶來更多市場增長空間3，產品結構：中高收入群體不斷增長，為中高端產品帶來有效支撐（略） 3.1 高收入人群基數更大，為產品差異化提供發展土壤 3.2北京、深圳、杭州等市已經形成成熟的產品價差體系 3.3 合肥、鄭州等城市產品價格梯度也在加速拉開，中高端產品需求逐漸提升

??02

??風險綜合評價：正視短期市場波動風險，

??不過分高估長期需求增量

??當然，人口擴張型城市并非房企永遠的“避風港”，也面臨著諸多風險：一方面，房地產市場本身受到政策的影響作用較大，尤其是這些人口擴張型城市，由于需求較為旺盛，很容易成為調控的目標；另一方面，房地產市場受房企競爭格局、人才政策等因素的影響也較突出，它們通過改變供求關系使得市場面臨波動風險。更加值得注意的是，城市人口擴張并非一勞永逸，城市人口總量是在時刻變化的，城市的產業、經濟、落戶政策、房價、規劃等方方面面都會對城市人口吸引力產生影響，因此，不宜過分高估長期需求增量。

??1、調控風險：充沛需求致政策面多變，擴張型城市調控首當其沖（略）

??2，產業轉型：傳統產業轉型升級，勞動力需求減少致人口吸引力放緩（節選）

??隨著制造業的轉型升級，中國三次產業的就業格局發生了顯著變化。其中，第二產業就業人員在2012年達到2.32億人的高點后，呈現連續6年減少的態勢，2018年僅余下2.14億人，占全國就業人員的比重從2012年的30.3%下降到2018年的27.6%。究其原因，主要是由于制造業產能過剩比較嚴重，加之制造業要進行改造升級，提高自動化、智能化水平，建筑業要倡導綠色建筑理念，在這樣的大趨勢下，第二產業在一定程度上對勞動力的需求有所減少是正常現象，而二產本身對勞動力的素質要求也在提高，第二產業對就業拉動、經濟貢獻逐步減少是客觀的、必然的趨勢。 

??與此同時，第三產業就業人員數量大幅提升，2018年三產就業人員數量較2012年增加了8248萬人，占比由2012年的36.1%增至2018年的46.3%。

??當前，各城市產業轉型與升級正在如火如荼開展，產業轉型升級進入密集活躍期。考慮到技術進步能提升勞動生產效率，它通過縮短工作崗位的生命周期影響就業總量，對于就業有一定的替代性，短期內會造成就業崗位的減少。 

??通過對45個人口擴張型城市二產就業人員數量進行統計，結果發現：45城有7成城市二產從業人員數量呈現減少趨勢，其中減少人數最多的當屬重慶、貴陽等中西部省會城市，這些城市的主動的產業升級，譬如近些年貴陽大數據產業發展迅猛，其次是河北的滄州、邯鄲、唐山以及天津等城市，近些年受環保整治的影響，二產從業人員數量大幅減少。值得關注的還有像泉州這類傳統制造業城市，近些年二產從業人員數量大幅減少，由2014年的124.1萬人減至2017年的103.7萬，降幅高達16%，此外，徐州，宿州等城市表現也較為突出，降幅均在10%以上。

??3，“引人”放慢：三四線經濟承載力追不上人口增長，人口擴張持續性存疑（略） 

??4，競爭格局：大多行業競爭趨于飽和，拿地成本已達高位（略） 

??5，區域差異：單一城市內差異同樣明顯，三四線城市中心城區利潤空間稀薄（略） 

??6，小結：人口長期增量保障市場預期，宿州、泉州等三四線城市面臨較大風險（節選）

??上文對45個人口擴張型城市從調控風險、傳統產業轉型升級、引人能力、房企競爭格局和成本壓力等諸多方面的分析與評價，結果發現：一二線城市風險相對較小，三四線城市房地產市場壓力較大。 

??綜合評分均在3分以上的城市有17個，除佛山、珠海、茂名等粵港澳灣區三四線城市外，余下的14個城市均為一二線城市，包括廣州、西安、杭州等，這些城市產業經濟發達、尤其是新興經濟發展迅猛。 

??而綜合評分低于3分的多是三四線城市，這類城市或是因為傳統產業轉型升級，使得人口增速逐漸放緩，譬如泉州；或是因為自身產業經濟不甚發達，人口持續外流，譬如宿州，就業人口的減少使得內生需求增長疲軟，房地產市場需求持續性堪憂；還有一類風險城市主要是滄州、邯鄲、唐山等環京城市。這類城市因為處于環京區域，調控政策整體較其他三四線城市偏嚴，加之近些年河北全省大力度整治環保，許多傳統制造業面臨關停的命運，產業工人數量大幅減少，這些城市近些年人口增量明顯放緩，加之這些城市地價明顯上漲，成本壓力較大，盈利空間被明顯壓縮，長期來看，這些城市量價均面臨較大的風險，房企還是要謹慎進入。

??03

??典型城市：人口外流、產業轉型致人口擴張存疑，部分三四線規模或將下滑

??根據上節梳理的風險點，我們對比了45個人口擴張型城市（近5年常住人口增量超過20萬人）在從政策調控、成本上升、區域差異、產業轉型升級、人口增長預期等方面可能存在的投資風險。通過綜合評價可見：風險點較大的城市主要在三四線。一方面，近兩年房價的過快上漲透支了很大一部分需求，加之房價漲至高位，后續需求已經相對疲軟；另一方面，由于調控政策趨于嚴苛，信貸收緊，炒房成本也日趨上升，加之市場價格相對穩定、炒房預期下降，投資額大都選擇撤離，部分三四線城市面臨著較大的風險，譬如面臨產業轉型陣痛的泉州、中心城區地價快速上漲的徐州，內生需求量均不足以維系現在的房地產市場，未來商品房成交規模大概率將下滑。

??1、泉州：傳統產業轉型升級致人口吸附力下降，人口規模優勢逐漸減弱

??泉州是全國民營經濟高度發達的城市，目前泉州擁有上市公司100余家、中國馳名商標150余枚，被稱為“品牌之都”，晉江、石獅等經濟強市人口吸引力更為顯著，產業工人眾多。2018年底，泉州常住人口870萬人，戶籍人口僅有755萬人，常住戶籍人口差額達115萬人，是三四線城市中為數不多的人口大量流入的城市，也是福建省唯一的流入型三四線城市。

??但近幾年受傳統產業轉型升級的影響，人口吸引力漸顯疲軟，2017年曾經出現短暫人口外流，加之泉州自有房屋量大制約內生需求，內生需求不是那么旺盛，未來泉州商品房成交規模近幾年內大概率也會下滑。

??1.1人口發展現狀：全市人口凈流入115萬，下轄晉江、石獅等縣市吸引力強過市區（略） 

??1.2人口增長潛力下降：人口吸引力漸顯疲軟，2017年曾經出現短暫人口外流（略） 

??1.3自有房屋量巨大：制約內生需求，2019棚改繼續發力提供一定支撐

??自2016年以來，泉州商品房成交量均保持1000萬平方米以上，尤其是2018年泉州商品房銷售面積高達1416萬平方米，同比2015年增加了70%，成交均價也上漲了38%，房地產市場整體呈現量價齊升的態勢。政策方面，泉州的調控政策堪比佛山、珠海，限購、限售、限價均早早的上馬。即使是在政策的嚴控之下，泉州的房價還是有了明顯的上漲，但是這一房價其實與其收入水平相比其實并不高，2018年其商品房成交均價9669元/平方米，其城鎮居民人口可支配收入達46111元，按照人均30平方米/人計算，泉州的房價收入比不足6，房價可以說是相對便宜的；并且近期受大環境的影響，廈門、福州投資客群逐漸減少，商品房成交價格還有下滑之勢。

??此外，泉州統計局數據顯示，泉州城鎮居民人均住房面積高達70.5平方米，可以看出本地居民自有房屋量較多，內生需求量不是那么多，因此對于市場的支撐性也并不強烈。但是考慮到2019年泉州棚改量較2018年大幅增加，計劃開工量達20836套，基本建成10974套，預計會對商品房市場起到一定的支撐作用，全年市場大概率呈現量穩價跌之勢。

??1.4風險警示：傳統產業轉型致人口吸引力下降，成交規模或將高位回落 

??總的來看，泉州的房地產市場風險主要集中在需求側，一是由于市場預期不再，投資客減少，另一方面，則是由于以傳統制造業著稱的泉州或在產業升級轉型的道路中，人口吸引力或將降低，從僅年的人口數據來看，這些現象已經出現，2017年人口已經顯出流出的跡象，2019年有大量的棚改支撐，成交規模或將持續在高位，但是隨著未來棚改的逐漸退出，加之泉州自有房屋量巨大，全市人均住房面積高達72.2平方米，內生需求增長存在瓶頸，如果不能找到更多的新增購房需求，泉州商品房會在近幾年內看到成交規模的大幅回落。

??2，徐州：中心城區人口吸引力大，但高地價使得盈利空間明顯縮小（略） 

??2.1人口發展現狀：人口基數大，但同時外流現象也比較嚴重 

??2.2人口回流隱現：外出人口主要向蘇南城市流動，近兩年有微弱的回流跡象 

??2.3區域差異巨大：成交量價持續上漲，賈汪區房地產市場表現明顯差于其他城區 

??2.4風險警示：賈汪區存在一定的庫存風險，中心城區拿地需警惕成本過高。

??04

??總結：一二線城市長期發展無虞，

??宿州、泉州等三四線城市面臨較大風險

??人口擴張型城市是房企目前布局的熱點城市，但考慮到各城市在調控風險、傳統產業轉型升級、引人能力、房企競爭格局和成本壓力等存在較大差異，各城市市場潛力各不相同。通過上文對45個人口擴張型城市風險點的梳理與評價，結果發現：一二線城市風險相對較小，三四線城市房地產市場壓力較大，但導致各城市具體風險點的原因各不相同，風險點較大的城市（綜合評分在2.8分以下的城市）大體可以分為以下三類：

??1，泉州這類人口增長乏力的城市。這類城市或因為傳統產業轉型升級，使得人口增速逐漸放緩，譬如泉州就是因為自身產業經濟不甚發達，人口持續外流，再如宿州，就業人口的減少使得內生需求增長疲軟，房地產市場需求持續性堪憂。

??2，北京、哈爾濱、天津這類調控政策嚴、土地價格上漲較為突出，人口增速緩慢的城市。這些城市往往是省會城市或是直轄市，房地產市場發展較早，房價處于較高水平，為遏制房價上漲，調控政策較為嚴苛，加之或被動、或主動的放緩人口增速，房地產需求增量有極大的不確定性，市場存在較大的風險點。尤其是哈爾濱，近些年人口流失嚴重，常住人口連續多年負增長，房地產市場規模大幅下滑，2018年哈爾濱商品房銷售面積1042.8萬平方米，同比下降16.5%。

??3，滄州、邯鄲、唐山等環京城市。這類城市地處環京區域，調控政策整體較其他三四線城市偏嚴，加之近些年河北全省大力度整治環保，許多傳統制造業面臨關停的命運，產業工人數量大幅減少，這些城市近些年人口增量明顯放緩，加之這些城市地價明顯上漲，成本壓力較大，盈利空間被明顯壓縮，長期來看，這些城市量價均面臨較大的風險，房企還是要謹慎進入。