??上海易居房地產研究院1月16日發布了《2019年12月金融環境與房地產市場月報》。報告指出，2019年12月，M1同比增速提高，住戶部門貸款余額同比增速小幅提高，一年期國債收益率較上個月下降，首套房貸平均利率連升半年后小幅下降，房地產行業金融環境相比上個月略轉寬松。

??易居研究院研究員沈昕表示，從金融數據和房地產銷售及價格的歷史走勢來看，有較高的一致性。雖然12月房地產業金融環境略轉寬松，但大趨勢可能尚未反轉。目前來看，在“房住不炒”的政策基調下，政府不會把房地產作為短期刺激經濟的手段。1月16日，央行金融市場司司長鄒瀾在新聞發布會上表示，要嚴控房地產在信貸資源中的占比。因此，年初全面降準并不代表房地產融資環境大幅放松，不會對房地產市場造成較大影響。預計2020年上半年有望見到本輪周期的全國商品房年初累計銷售面積同比增速最低值；2020年年初百城二手房價格同比漲幅還有可能繼續收窄，有可能進入負區間。

??報告顯示：

??12月末M1同比增長4.4%，增速比上月提高；住戶部門貸款余額同比增長15.5%，增速比上月小幅提高

??M1，狹義貨幣供應量， M1=M0+企業活期存款+機關團體部隊存款+農村存款+個人持有的信用卡類存款。M1是經濟周期波動和價格波動的先行指標，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??自1997年商業銀行開辦個人住房抵押貸款業務以來，住戶部門債務中個人住房貸款一直占據主體地位。從央行公布的數據來看，2008年以來，個人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在45%～54%，變化不大。考慮到央行每個季度公布個人住房貸款余額，本報告采用住戶部門貸款余額的月度數據進行研究。

??12月末，M1同比增長4.4%，增速分別比上月末和上年同期高0.9個和2.9個百分點。

??12月末，住戶部門貸款余額同比增長15.5%，增速分別比上月末高0.2個百分點，比上年同期低2.7個百分點。

??從這兩組數據的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，M1同比增速走勢領先于住戶部門貸款余額同比增速走勢。2011年至2019年8月，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有2個階段高點，前者領先后者時間分別為6個月和8個月。2011年至2019年8月，M1同比增速有3個階段性低點，前兩個低點分別領先住戶部門貸款余額同比增速6個月和16個月，后一次滯后的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??2019年1月M1同比增速創2011年以來的最低點0.4%，2019年2月開始震蕩上行，目前來看本輪周期的最低點大概率已經見到。

??年初央行宣布降準后，1月4日，銀保監會發布指導意見，明確指出銀行保險機構要落實“房住不炒”的定位，嚴格執行房地產金融監管要求，防止資金違規流入房地產市場，抑制居民杠桿率過快增長，推動房地產市場健康穩定發展。從歷史走勢和現階段政策走向來看，2020年初住戶部門貸款余額同比增速還有可能會繼續收窄，年內有望見到本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的階段性低點。考慮到目前我國住戶部門杠桿率已經遠超2015年之前水平，住戶部門貸款余額同比增速大概率將突破前兩輪的低點。

??12月末中國一年期國債收益率2.36%，比上月末低0.28個百分點；12月份全國首套房貸平均利率5.52%，連升6個月后小幅下降

??一年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會資金價格變化。12月末，中國一年期國債收益率為2.36%，比上月末低0.28個百分點，比去年同期低0.24個百分點，創2016年12月以來的三年新低。

??融360大數據研究院監測數據顯示，2019年12月全國首套房貸款平均利率為5.52%，為5年期LPR水平加點72BP，環比微降0.01個百分點，同比下降0.16個百分點。11月20日，5年期LPR首次下調，全國房貸利率連漲半年后略微下降。雖然12月首套房貸款利率的實際執行水平下降了1個BP，但由于5年期LPR的水平較前值下降5個BP，因此相當于實際的加點數反而上漲了4個BP。

??從這兩組數據的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，一年期國債收益率走勢領先于全國首套房貸平均利率走勢。2011年至2019年8月，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有3個階段高點，前者領先后者的時間分別為4個月、6個月和8個月。2011年至2019年8月，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有2個階段性低點，前者領先后者的時間分別為4個月和13個月。后一次滯后的時間較長，主要原因是2015年6月一年期國債收益率創階段新低后，至2016年三季度，國債收益率均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??后續來看，隨著全球貨幣寬松預期強烈，以及年初全面降準的落地，中國一年期國債收益率2020年一季度有望繼續小幅下行。

??全國首套房貸平均利率不僅與市場利率有關，也受房地產調控政策影響，2019年二季度以來，部分城市收緊了調控政策，6-11月全國首套房貸平均利率連續6個月小幅上升。11月20日，5年期以上LPR首次下調后，12月首套房貸平均利率微降。隨著年初全面降準的落地，LPR未來仍有下行空間，在部分城市放松人才購房政策，市場資金面略轉松的情況下，預計2020年上半年房貸利率有下降空間，但幅度可能不會很大。

??預計2020年初住戶部門貸款余額同比增速還有可能小幅回落

??住戶部門貸款余額同比增速和全國首套房貸平均利率是與房地產行業直接相關的兩個數據，將兩者歷史走勢結合來看，整體上呈反向走勢，首套房貸平均利率走勢領先于貸款余額同比增速走勢。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有3個階段高點，前兩個高點分別領先住戶部門貸款余額同比增速階段低點7個月和11個月。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有2個階段低點，分別領先住戶部門貸款余額同比增速階段高點10個月和9個月。

??雖然12月住戶部門貸款余額同比增速出現小幅提高，按照以往規律并考慮現階段政策走向，但2020年初仍有可能出現小幅回落，年中或下半年有望見到本輪周期低點。

??全國首套房貸平均利率與全國商品房銷售面積

??經過各組金融數據與全國商品房銷售數據比較，發現全國首套房貸平均利率和全國商品房年初累計銷售面積同比增速走勢相關性比較明顯，兩者基本呈反向走勢，全國首套房貸平均利率走勢略領先于全國商品房年初累計銷售面積同比增速走勢。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有3個階段高點，前兩個高點分別領先全國商品房年初累計銷售面積同比增速階段低點2個月和8個月。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有2個階段低點，與全國商品房年初累計銷售面積同比增速階段高點的關系分別為領先5個月和滯后3個月。

??2018年12月至2019年5月，首套房貸利率連續6個月下降，但降幅較小，且連續下降時間較短，對樓市的刺激作用偏弱。6-11月首套房貸利率連續半年小幅上升，12月小幅下降，2020年一季度首套房貸利率有望繼續小幅下降。根據歷史規律，2020年上半年有望見到本輪周期的全國商品房年初累計銷售面積同比增速最低值。

??M1同比增速與百城二手房價格同比漲幅

??將M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅進行對比。數據顯示，二者整體走向基本一致，M1同比增速走勢領先于百城二手房價格同比漲幅走勢。2011年至2019年8月，M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅分別有2個階段高點，前者領先后者的時間均為11個月。2011年至2019年8月，M1同比增速有3個階段性低點，前兩個低點分別領先百城二手房價格同比漲幅低點5個月和14個月。后一次滯后的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??2019年1月M1同比增速創2011年以來的最低點0.4%，2019年2月開始震蕩上行，目前來看本輪周期的最低點大概率已經見到。從百城二手房價格同比漲幅的絕對值來看，前兩輪調整均進入負區間，而目前仍在正區間，預計2020年上半年同比漲幅還將收窄，大概率會進入負區間。從歷史走勢來看，2020年上半年有望見到本輪周期百城二手房價格同比漲幅的階段性低點。

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