??導  語

??海南經濟轉向消費拉動，房地產政策維穩以鞏固前期成果。

??7日晚間，海南出臺《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》,嚴令本省戶籍和常住居民家庭限購2套住房,鼓勵發展安居型商品住房,新出讓土地建設的商品住房全部現房銷售。疫情期間其他省市相繼放松調控,為何唯獨海南加碼調控?

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??本地居民限購升級

??新地塊全現房銷售

??發展安居型商品住房

??2018年以來,海南調控政策層層加碼,一時到無以復加的地步。

??2018年1月，海南省長表示未來五年海南將以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴，決不讓海南變成房地產加工廠。同年4月，海南祭出全域限購的最強調控，海口、三亞、瓊海最為嚴苛，非本省戶籍家庭購房，至少一名家庭成員在省內社保滿5年。非本省戶籍購房，商貸首付比例不得低于70%。并且，居民家庭或者企事業單位所購住房限售5年。

??此番海南全域限購政策再升級，限購對象擴容至本省戶籍和常住居民家庭，其在海南省限購2套住房。鑒于海南省主打旅游地產，置業客群主要來自于外省市，升級限購更多是對購房者心理預期的影響，對市場實際影響程度有限。

??與此同時，通過發展安居型商品住房，滿足居民家庭基本住房需求。鑒于安居型商品房兼具保障房的性質，在一定程度上可以吸引更多高素質人才前來就業生活，助推海南自由貿易港建設更好、更快發展。

??新政最受關注的當屬現售制度，自3月7日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。對于購房者而言，現房銷售意味著所見即所得，在一定程度上規避了偷工減料、貨不對板甚至項目爛尾的風險，最大程度保障購房者權益。對于房企而言，現房銷售將大幅延長項目開發周期，難免將加劇房企資金周轉壓力，那些一貫高杠桿、高負債經營的房企更將備受煎熬。

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??海南經濟轉向消費拉動

??房地產政策維穩以鞏固前期成果

??自2018年實行全域限購政策以來，海南房地產市場顯著轉冷，2019年全省房地產開發投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，其中投資購房比重較高的三亞市商品房銷售面積、金額分別同比銳減51%和49%。應該說，房地產市場調控成效顯著，似乎沒有進一步收緊政策的必要？

??海南已然大幅降低經濟對房地產的依賴，房地產投資占GDP的比重連續兩年回落，從2017年46%降至2019年24.8%。與此同時，服務類消費發展方心未艾，對經濟增長的貢獻率達75%，經濟增長正由主要依靠投資拉動轉向主要依靠消費拉動。

??受新冠肺炎疫情影響，海南房地產市場持續轉冷，省內弱三四線城市市場下行壓力不斷加劇，放松調控的聲音再起。但我們認為海南房地產政策層面仍需維穩，此番升級調控可謂是“打預防針”，既起到警示作用，又避免重蹈駐馬店、廣州放松調控隨后緊急叫停的覆轍，尤其要避免房地產市場陷入“一放就漲”的怪圈，更好地將穩地價、穩房價、穩預期的長效調控機制落到實處。

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??一線及熱點二線政策維穩

??壓力二三線或將局部放松調控甚至刺激需求

??疫情期間，地方多措并舉積極為市場、企業減壓，一方面，積極為開發企業解困，涉及支持企業復工，放寬預售條件，緩解房企拿地投資壓力等；另一方面，刺激需求維穩樓市，涉及購房補貼、稅費減免、調降首付比例等。

??此階段海南升級調控似顯“另類”，但我們認為海南調控房地產的決心已定，勢必要下大力氣減輕經濟對房地產的依賴。并且，基于海南生態資源極具稀缺性，疊加政策發展紅利加持等多方面因素，長期來看海南房地產市場前景依舊可期。因此，此番海南升級調控僅是市場特例，其他城市較難跟進加碼調控。

??展望未來，2020年“房住不炒、因城施策”的政策主基調未變，調控政策全面放松基本無望，“四限”調控注定將延續更長的時間周期，但局部放松依舊可期，壓力城市放松調控也在市場預期之中，以期減緩市場下行壓力。

??具體而言，一線以及蘇州、西安、南寧等熱點二線城市房地產政策層面仍需維穩，基本沒有放松調控的可能性。隨著市場下行壓力不斷加劇，預計廈門、長沙、寧波等部分二線城市以及珠海、臺州等多數三四城市可能局部甚至全面放松調控，上饒、岳陽等需求枯竭的弱三四線城市甚至將出臺刺激性政策，涉及購房補貼、稅費減免等。