??上海易居房地產研究院3月12日發布了《2020年2月金融環境與房地產市場月報》。報告指出，2020年2月，房地產行業金融環境相比上個月小幅寬松。其中，M1同比增速探底回升，住戶部門貸款余額同比增速繼續回落，一年期國債收益率較上個月下降，首套房貸平均利率微幅下降。2月末，住戶部門貸款余額同比增速再創2011年以來新低。受疫情影響，2月住房成交大幅下降，住戶部門中長期貸款同比少增1855億元。

??易居研究院研究員沈昕表示，房地產業融資環境目前來看仍難樂觀。3月3日央行會同財政部、銀保監會召開電視電話會，再次強調：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。2月份以來，央行已多番強調“房住不炒”，房地產業融資環境目前來看還不會大幅放松。

??報告顯示：

??2月末M1余額同比增長4.8%；住戶部門貸款余額同比增長13.8%，增速再創2011年以來新低

??M1，狹義貨幣供應量， M1=M0+企業活期存款+機關團體部隊存款+農村存款+個人持有的信用卡類存款。M1是經濟周期波動和價格波動的先行指標，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??自1997年商業銀行開辦個人住房抵押貸款業務以來，住戶部門債務中個人住房貸款一直占據主體地位。從央行公布的數據來看，2008年以來，個人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在45%～54%，變化不大。考慮到央行每個季度公布個人住房貸款余額，本報告采用住戶部門貸款余額的月度數據進行研究。

??2月末，M1余額同比增長4.8%，增速分別比上月末和上年同期高4.8個和2.8個百分點。

??2月末，住戶部門貸款余額同比增長13.8%，增速分別比上月末低0.7個百分點，比上年同期低3.3個百分點，增速再創2011年以來新低。從房貸來看，今年2月住戶部門貸款減少4133億元，其中能夠反映房貸變化的中長期貸款增加371億元，2019年這一數字為增加2226億元，這意味著，今年2月同比少增1855億元。

??從這兩組數據的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，M1同比增速走勢領先于住戶部門貸款余額同比增速走勢。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有2個階段高點，前者領先后者時間分別為6個月和8個月。2011年至今，M1同比增速有2個階段性低點，前者領先后者時間分別為6個月和16個月，后一次領先的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??2月20日1年期LPR下降10個基點，5年期LPR下降5個基點。5年期LPR下降幅度小于1年期LPR，說明此次LPR降低的主要目的是降低企業融資成本，為實體經濟注入活力。1月M1同比增速為0，是該指標有統計以來的首次，與春節錯位有關，2月隨著春節因素的影響消退，以及實體經濟流動性的改善，M1同比增速探底回升。目前來看，1月份很有可能是本輪周期M1同比增速的低點。

??3月3日央行會同財政部、銀保監會召開電視電話會，再次強調：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。2月份以來，央行已在多個場合表態要堅定“房住不炒”，說明不會給房地產大放水。受疫情影響，2020年一季度商品房成交量將會大幅下降，住戶部門貸款余額同比增速將繼續收窄，二季度后隨著商品房成交量的回升增速會提高，一季度有可能見到本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的階段性低點。

??2月末中國一年期國債收益率1.93%，創2015年7月以來新低；2月份全國首套房貸平均利率5.5%，連續三個月微幅下降

??一年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會資金價格變化。2月末，中國一年期國債收益率為1.93%，比上月末低0.16個百分點，比去年同期低0.37個百分點，創2015年7月以來的四年多新低。

??融360大數據研究院監測數據顯示，2020年2月全國首套房貸款平均利率為5.5%，環比微降0.01個百分點，同比下降0.13個百分點。需要注意的是，2月20日央行公布最新一期LPR報價，5年期以上LPR為4.75%，較前值下調了5BP,但融360此次發布的數據采集均在2月20日之前，對應期限的5年期以上LPR水平仍是4.8%。預計隨著LPR的下調，后續全國首套房貸平均利率還將繼續小幅下降。

??從這兩組數據的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，一年期國債收益率走勢領先于全國首套房貸平均利率走勢。2011年至今，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有3個階段高點，前者領先后者的時間分別為4個月、6個月和8個月。2011年至今，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有2個階段性低點，前者領先后者的時間分別為4個月和13個月。后一次領先的時間較長，主要原因是2015年6月一年期國債收益率創階段新低后，至2016年三季度，國債收益率均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??后續來看，新冠肺炎疫情發生后，為穩定市場預期和支持實體經濟發展，未來MLF和LPR利率繼續下行或可期，中國一年期國債收益率2020年上半年有望繼續小幅下行。

??全國首套房貸平均利率不僅與市場利率有關，也受房地產調控政策影響。此次疫情對包括房地產行業在內的大多數行業均有影響，雖然已有不少城市出臺新政支持房地產行業，主要目的是為了穩樓市，刺激需求端的政策不會大面積發布。從央行連續多次“房住不炒”和“不將不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的表態來看，不會給房地產市場大放水。預計2020年上半年房貸利率會跟隨5年期LPR下調而適當下降，但幅度可能不會很大。

??預計一季度住戶部門貸款余額同比增速還會回落

??住戶部門貸款余額同比增速和全國首套房貸平均利率是與房地產行業直接相關的兩個數據，將兩者歷史走勢結合來看，整體上呈反向走勢，首套房貸平均利率走勢領先于貸款余額同比增速走勢。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段高點，前兩個高點分別領先住戶部門貸款余額同比增速階段低點7個月和11個月。2011年至今，首套房貸平均利率共有2個階段低點，分別領先住戶部門貸款余額同比增速階段高點10個月和9個月。

??參考以往規律，考慮到疫情對居民購房和消費的影響，以及目前的房地產調控政策，預計一季度住戶部門貸款余額增速會繼續回落。隨著疫情的消退，此前積壓的購房需求和消費需求會逐漸釋放，二季度和下半年住戶部門貸款余額增速大概率會有所回升。

??全國首套房貸平均利率與全國商品房銷售面積

??經過各組金融數據與全國商品房銷售數據比較，發現全國首套房貸平均利率和全國商品房年初累計銷售面積同比增速走勢相關性比較明顯，兩者基本呈反向走勢，全國首套房貸平均利率走勢略領先于全國商品房年初累計銷售面積同比增速走勢。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段高點，前兩個高點分別領先全國商品房年初累計銷售面積同比增速階段低點2個月和8個月。2011年至今，首套房貸平均利率共有2個階段低點，與全國商品房年初累計銷售面積同比增速階段高點的關系分別為領先5個月和滯后3個月。

??2018年12月至2019年5月，首套房貸利率連續6個月下降，但降幅較小，且連續下降時間較短，對樓市的刺激作用偏弱。6-11月首套房貸利率連續半年小幅上升，12月至2020年2月小幅下降，2020年上半年首套房貸利率預計將繼續小幅下降。受疫情影響，預計2020年一季度全國商品房銷售面積同比將大幅下降，二季度后隨著前期購房需求的釋放，商品房銷售面積同比降幅會逐漸收窄，一季度有望見到本輪周期的全國商品房年初累計銷售面積同比增速最低值。

??M1同比增速與百城二手房價格同比漲幅

??將M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅進行對比。數據顯示，二者整體走向基本一致，M1同比增速走勢領先于百城二手房價格同比漲幅走勢。2011年至今，M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅分別有2個階段高點，前者領先后者的時間均為11個月。2011年至今，M1同比增速有3個階段性低點，前兩個低點分別領先百城二手房價格同比漲幅低點5個月和14個月。后一次領先的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??2020年1月M1同比增速創新低，2月隨著春節因素的影響消退，以及實體經濟流動性的改善，M1同比增速探底回升。目前來看，1月份很有可能是本輪周期M1同比增速的低點。從歷史規律來看，百城二手房價格同比漲幅還未達到最低值，還將繼續收窄。而且從同比漲幅絕對值來看，前兩輪調整均進入負區間，目前仍在正區間，預計上半年同比漲幅大概率會進入負區間。

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