??2005年后，隨著沿海城市產業結構升級，東部沿海區域的常住人口增長明顯放緩。不過，廣東和浙江卻在2016年以后實現了人口的再聚集，尤其是杭州、深圳、廣州、寧波等城市，常住人口保持高速增長，2019年常住人口增量均超30萬人。不禁讓人聯想，這些城市為何又能實現人口的高速增長，當地的房地產市場又會迎來怎樣的機遇？

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??綜述：近年廣東、浙江人口再集聚

??剛需增長下樓市同步受益

??近年來，東部城市進行產業升級，隨著生產率低的勞動密集型產業逐步向成本更低的中西部地區轉移，導致東部沿海省人口增長明顯放緩。不過，廣東和浙江兩個省份卻走出了不一樣的道路，常住人口增長近年來反而呈現加速趨勢。接下來，我們就從人才政策、經濟發展等幾個方面來探究這一現象出現的原因，并分析這一現象對當地房地產市場發展的影響。

??1.人口規模：浙江、廣東近年人口增速回升，明顯快于其他沿海省份（略）

??2. 人才發展：高端人才、技能人才兼容并蓄，打造一流人才生態（略）

??3. 經濟發展：產業發展升級換代，加強高端人才吸引力（略）

??4. 購房需求：人口規模及購買力雙重利好，保障樓市需求長期穩定

??隨著流動人口重新向廣東和浙江聚集，當地的房地產市場也迎來了巨大利好。單就2019年兩省新增常住人口規模來看，即可為兩省帶來近千萬方的住房需求。具體而言，在2017年~2019年間，廣東省和浙江省常住人口規模增量分別為522萬和250萬，由此估算，在近三年間新增的住房需求分別高達1.86萬平方米和1.26萬平方米。再考慮期間增加的置換需求，近三年廣東和浙江的剛性購房需求分別達到4.33萬平方米和2.96萬平方米。

??將這一需求對比近三年商品住宅成交規模來看，2017年~2019年廣東的住宅成交面積為3.75萬平方米，僅能滿足三年期間廣東省剛需的86%；浙江的住宅成交面積為2.88萬平方米，同樣也未能完全滿足在此期間產生的剛性購房需求。由此可見，在人口大量流入的影響下，兩省的住宅市場上購房需求充裕，能充分支撐住宅市場成交規模。

??再聯系兩省主要城市的商品住宅去化周期來看，大部分城市的住宅去化周期都在12~18個月之間，庫存壓力相對較小，市場表現要好于全國大多數城市。除了由于人口的快速增長導致住房需求也隨之增加外，購買力也是當地樓市需求長期穩定的重要保障。如近兩年人口增量居前的杭州和寧波，當地居民的購買力也比較強，絕大部分的住房需求能轉化為購房需求，因此住宅市場表現要明顯好于其他城市，2019年商品住宅去化周期分別僅為6.4個月和6.5個月，是兩省所有城市中去化周期最短的城市。

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??典型城市：寧波詮釋千方百計“留人”

??佛山重點關注中高端人才

??經過上一章的梳理，可以看到廣東和浙江近年來隨著新興產業的快速增長，成功實現了人口再集聚。就常住人口增量和增速來看，除了杭州、廣州和深圳三大核心城市外，寧波和佛山近年來也表現十分突出，常住人口增量在2019年均位列全國TOP10。為了進一步探究兩市實現人口高增長的原因，接下來我們將從產業發展、人才政策兩大方面來探討，并分析人口的快速增長為兩城市房地產市場帶來的變化。??

??1.寧波：家有梧桐樹,也要主動請鳳棲

??聚焦優勢產業基礎，發展戰略性新興產業，寧波的經濟得以快速發展，2018年GDP成功邁過萬億門檻，2019年更是超過青島，全國排位進一步上升。但想要保持經濟長期的發展，人才至關重要。對于地處長三角區域的寧波來說，想在上海、杭州、蘇州、南京等臨近核心城市的夾擊之下突圍，就必須拿出更具吸引力的條件吸引人才。通過構建“1+x”人才生態平臺，依據本市產業特點錯位競爭，寧波成功突圍，近兩年常住人口規模增長實現快速增長，2019年常住人口增量更是躍居全國第四位。

??1.1 人口增長：近三年“引人”顯著加速，人口增量高居全國第四

??受人才政策的利好影響，2016年后寧波的引人速度就呈現出明顯加快的趨勢。以更能反映出流動人口吸引力的常住人口機械增量指標來看，2017年至2019年間寧波的機械增量每年幾乎都翻了一倍。截止2019年年末，寧波的常住人口機械增量已接近30萬，成為浙江省內人口增長的又一極點。

??即使和國內其他城市相比，寧波近年來的人口規模增長也十分突出。以2019年常住人口變動情況來看，寧波常住人口增量高達34萬，在國內主要城市中排在第四位，僅次于杭州、深圳和廣州。值得注意的是，寧波的常住人口規模僅有852萬，而處于同一量級的長沙、合肥等城市2019年的常住人口增量都遠低于寧波。由此可見，寧波對流動人口吸引力明顯增強。

??1.2 產業升級：“萬千億”吸引更多高端人才，制造業人才凈流入率高居全國第一（略）

??1.3“留人”政策：大幅降低落戶門檻，提升人才生態綜合競爭力

??相比臨近的杭州和南京，寧波的知名度略低一籌，高等教育資源也較為匱乏，無論是“引人”能力還是“育人”能力都相對較弱，人才資源較為稀缺。為了有效擴大人口規模，吸引人才到寧波安居就業，在新一輪“人才大戰”中，寧波多次出臺引人政策，在戶籍保障、就業創業、安居補貼等多個方面為人才提供保障，解決人才后顧之憂。近兩年來，寧波人才政策更是頻繁發布，逐步將各類人才納入，提升人才生態綜合競爭力。

??以戶籍政策來看，繼2018年降低人才落戶門檻后，2019年7月寧波又出臺了《關于進一步放寬我市戶口準入條件的通知》，兩度放松人才落戶門檻。新政中，將“先落戶后就業范疇”擴大為畢業15年內的全日制普通高校、中等職業學校（含技校）畢業生，對于技能型人才將社保繳納年限縮短至6個月，大幅放寬人才落戶門檻；同時，考慮到老年父母隨遷對跨省流動子女居留意愿的影響，取消了老年父母投靠落戶限制，減輕人才落戶寧波的壓力。戶籍政策放寬后實施效果明顯，據寧波市官方數據，在實施新政后僅兩個月的時間，就有1.2萬人成功落戶寧波，同比增長近兩成。

??2. 佛山：廣佛同城帶來大量溢出人口，現階段重點在提高引人質量

??除了核心城市之外，浙江和廣東兩省中人口規模增長最快的還有佛山，連續多年常住人口規模增長在20萬以上，2019年常住人口規模已經突破810萬，提前實現規劃目標。初步分析來看，當地人口的快速增長主要還是得益于廣佛同城一體化的利好，增加的人口主要來自廣州的溢出人口，實際到佛山就業的人口并不多，且多以中低層次的人才為主。為了加大一流人才的引入，滿足城市發展需求，佛山現階段人才政策的重點也是放在高層次人才的引進上。

??1.1 人口增長：受益廣佛同城一體化利好，近年來人口增量躋身全國TOP10（略）

??1.2 產業發展：打造制造業創新中心，引入更多一流人才（略）

??1.3 政策重點：實施青年企業家培養計劃，激活人才存量、做大高素質人才增量（略）

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??房地產走勢回顧：需求支撐性佳

??助力市場穩健運行

??受益于良好的產業基礎，在流動人口規模逐年下滑的大背景下，浙江和廣東兩省實現了常住人口的再集聚，相較其他省份，房地產市場需求也有較強的支撐。下文我們將以粵、浙兩省中選出典型的人口再集聚城市進行研究（近三年常住人口累計增量多于前三年的城市）。如杭州、佛山、寧波2016-2019年常住人口累計增量較前三年均超40萬人，人口再集聚趨勢尤為突出。為進一步研究這些人口再集聚城市的房地產市場走向，下文將分別從成交規模、供求關系、成交結構、企業入駐、價格走勢和板塊格局方面著手，進一步剖析其房地產市場。

??1. 成交規模：成交規模持續高位，寧波2019年創歷史新高（部分略）

??根據CRIC對這些城市商品住宅成交面積變化的相關數據來看，浙江和廣東大部分城市2019年商品住宅交易量持續高位，2019年商品住宅成交建面同比2015-2018年均值大幅增長，典型如珠海、麗水、寧波等城市，增幅均在45%以上。究其原因，也是由于這些城市具有強有力的人口支撐，但個中原因不同，珠海是由于粵港澳灣區規劃的利好，而麗水和寧波則依托于較強的產業經濟，城市人口集聚能力不斷增強。尤其是寧波，在一二線整體大環境不佳的大背景下，2019年依然保持高速增長，商品住宅銷售面積達1426萬平方米，較2015-2018年均值增加44%，也創下歷史新高。

??值得一提的是，東莞住宅成交量雖然較前三年均值下跌了26%，但主要是供應規模較前三年均值下降了40%所致，就年度供求比來看，2019年東莞商品住宅去化速度較前三年快了33%。

??以成交規模居首的寧波為例，盡管其在2017年、2018年多次出臺調控政策收緊樓市，但由于近幾年來當地外來人口規模快速增長，帶來大量新增住房需求；另一方面，當地的落戶門檻不斷降低，且有相關人才購房補貼政策，新增住房需求也因此能較大比例的轉化為購房需求。在上述因素的利好下，寧波的住宅市場容量增長趨勢也得以一直保持。自2015年以來，寧波的商品住宅成交規模連續四年上升，至2019年末，全市的商品住宅成交規模已達到1426萬平方米，首次超過杭州，成為省內住宅成交規模之首。

??2. 供求關系：得益于充沛需求支撐，杭州、寧波去化周期均在6月左右（略）

??3. 成交結構：剛需、首改占比持續走高，寧波、佛山90-110平方米產品更暢銷（略）

??4. 企業入駐：百強房企熱衷進駐，佛山3年增加13家

??由于人口再集聚城市多是產業經濟較發達的一二線城市，購買力水平高、購房需求也較充沛，房地產市場支撐性較高，因此吸引了大量的百強房企入駐。總的來看，二線和環一線的三四線城市更受房企青睞，不僅百強房企入駐數量居于前列，并且新進入該城市的百強房企數量也較突出，以受益廣佛一體化的佛山為例，2016年入駐百強僅有39家，2019年就增至52家（在典型人口再集聚城市中僅次于杭州），增加了13家之多，是房企擴張最快的城市。

??房企之所以在這些城市加速布局，也是基于人口快速增長下的需求增長前景。通過對這些人口再集聚城市的百強房企入駐數據和人口新增集聚量進行相關分析，結果發現：這些城市2019年百強房企入駐數量和人口在集聚增量的相關性高達0.84。究其原因，主要是由于人口再集聚城市在產業、經濟、購買力等方面都極具優勢，購買力和需求均有較好的保障，長遠來看房地產市場尚有較大潛能，因此房企熱衷于進駐這類城市，土地市場關注度也比較高。

??5. 價格走勢：前期房價波動強于市場大勢，相關調控亦更為全面（略）

??6. 板塊格局：新城板塊快速崛起，寧波北侖、佛山南海房價漲幅比肩市中心（略）

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??房地產市場展望：成交規模長期無虞

??中大戶型更具潛力

??通過上文的分析和梳理，可以發現人口再集聚城市大多經濟產業基礎好、購買力也相對較強，再加上人才和戶籍政策逐步寬松化，人口增速較快，尤其是杭州、深圳等城市對高素質人才吸引力明顯優于其他城市，房地產市場受益顯著。基于目前的這些變化，對于這些城市房地產市場的未來發展，我們將分別從成交規模、板塊價值、供求關系、需求轉化、需求結構等五個方面作出前瞻性預判。

??1. 需求規模：人口增速加快注入更多需求“新血”，樓市長期發展無虞

??受益于良好的產業經濟基礎，加之人才新政的刺激，浙江、廣東大部分城市人口增速在全國名列前茅。2019年，杭州、深圳、廣州、寧波4城常住人口增量均超30萬，穩居全國常住人口增量前4位，佛山、珠海等城市表現也不錯，常住人口增量均在10萬人以上。大量的人口增加，尤其是在杭州、寧波等市，隨著年輕高學歷人口紛紛落戶，這類人群很快面臨著結婚安家，一方面本身的收入水平相對較高，另一方面家庭對于其購房也給予較好的經濟支持，這無疑對城市的“剛需”市場構成強大的支撐，需求轉化率也會大大提升，總的來看樓市長期發展無虞。

??以杭州為例，互聯網經濟十分發達，就業機會、工資水平表現較佳，人口集聚能力表現突出，2019年常住人口增量高達55.4萬人，在全國居于首位，2019年商品住宅總量高達1320萬平方米，去化周期僅有6個月，去化明顯好于其余城市。基于其良好的人口吸納能力、購房需求上自然無需擔憂，加之杭州經濟增長勢頭良好，購買力有進一步提升的潛力，樓市長期規模可以保證。

??2. 板塊價值：人口涌入下三四線城市板塊格局快速變化，打造產品更需精準定位（略）

??3. 供求關系：規劃兌現時間差不可避免，部分板塊將面臨短期“空城”陣痛（略）

??4. 需求轉化：落戶標準全面放寬下，剛需推遲入市但需求不會消失（略）

??5. 需求結構：中產階層增長空間大，中大戶型發展前景更值得看好

??受益于良好的產業經濟，人口再集聚城市居民收入水平提升較快。2017年以來浙江、廣州人均可支配收入增速均保持在8%以上，其中深圳、杭州、寧波、溫州等城市的全市居民收入水平都超過了5萬元，居民收入水平位居全國前列。加之本地民營經濟活躍，當地民富基礎深厚。根據胡潤發布的《2019胡潤財富報告》，廣東的中產家庭數量在全國范圍內僅次于北京，浙江的中產家庭數量也高達433萬，遠超下一位江蘇。就各個城市來看，除深圳、廣州和杭州等中心城市外，寧波和佛山的中產家庭數量也均在30萬以上，當地居民購買力明顯要強于大多數城市。

??此外，隨著高素質人才的大量涌入，中產階層的增量空間巨大，尤其在當前二胎全面放開以及限購、限售政策依舊偏緊的當下，中大戶型產品更值得關注。以高素質人口導入較多的杭州為例，2017年120平方米以上的中大戶型套數占比僅占28%，到了2020年這一比重已經升至36%，并且從2017-2020年之間呈現逐年遞增之勢；與此同時，80平方米以下的小戶型套數占比由26%降至19%，可看出，這類人才引進較多的城市，來自中產階層的需求成長性更好，中大戶型產品也更暢銷。