50城三季度住宅綜合收益率2.4%，創(chuàng)多年來(lái)新低

??住宅綜合收益，是指持有住宅一年的房?jī)r(jià)上漲收益與租金收益的總和。住宅綜合收益率計(jì)算方法為：（過(guò)去一年房?jī)r(jià)的上漲收益+過(guò)去一年的租金收益）/一年前的房?jī)r(jià)，同時(shí)設(shè)定持有住宅一年的租金收益在一年前開始持有時(shí)就已經(jīng)確定，因此綜合收益率的計(jì)算公式又可以簡(jiǎn)化為：一年前的租金收益率+當(dāng)期房?jī)r(jià)同比漲幅。如：2020年三季度住宅綜合收益率=2019年三季度末租金收益率+2020年三季度房?jī)r(jià)同比漲幅。

??一、50城住宅綜合收益率概況??

??2020年三季度， 50個(gè)典型城市綜合收益率（即從2019四季度開始持有住宅至2020年三季度的收益率）為2.4%，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明從2019年三季度開始持有住宅一年的收益率低于2019年二季度開始持有住宅一年的收益率。

??對(duì)比50城住宅綜合收益率和房?jī)r(jià)同比漲幅走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，兩者的走勢(shì)非常相近，這是因?yàn)楸据喎績(jī)r(jià)上漲的收益占據(jù)了住宅綜合收益的主要部分，只有當(dāng)房?jī)r(jià)上漲幅度較小時(shí)，租金收益率的變化才會(huì)對(duì)住宅綜合收益變化產(chǎn)生明顯影響。當(dāng)前就處于租金收益率對(duì)綜合收益率影響較大的時(shí)期，長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)租金收益率的影響將逐漸增大。

??回顧歷史，2017年三季度住宅綜合收益率達(dá)到峰值28.9%,隨后保持在28%以上至2018年一季度，說(shuō)明本輪房?jī)r(jià)在2016年和2017年的快速上漲對(duì)住宅綜合收益率的提升有很大的貢獻(xiàn)。2018年一季度后，綜合收益率快速下降，反映的是本輪房?jī)r(jià)上漲中后期漲幅的逐漸收窄。

??2016年二季度至2017年三季度，由于房?jī)r(jià)的快速上漲和租金的相對(duì)緩慢的上漲，租金收益率快速由3.3%下行至2.6%。2017年四季度，租金收益率出現(xiàn)反抽，可以看到對(duì)應(yīng)的2018年四季度的住宅綜合收益率下降趨勢(shì)小幅放緩。

??2020年一季度50城綜合收益率下跌，二季度小幅上漲，三季度再一次迎來(lái)下跌，創(chuàng)多年來(lái)新低。展望四季度，從房?jī)r(jià)來(lái)看，2020年四季度房?jī)r(jià)漲幅有望收窄；從租金收入來(lái)看，2019年四季度租金收益率保持穩(wěn)定。因此，預(yù)計(jì)2020年四季度住宅綜合收益率或?qū)⒔档汀?/p>

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