貝殼研究院發(fā)布置業(yè)動(dòng)力指數(shù)榜單：一線城市領(lǐng)跑，深圳居首位

長(zhǎng)三角、大灣區(qū)置業(yè)需求動(dòng)力整體領(lǐng)先，TOP30城占據(jù)12個(gè)

??過去數(shù)十年的發(fā)展，中國各城市之間的地域邊界被打破，戶籍制度限制逐漸放開，城鎮(zhèn)化進(jìn)入高階階段，人口跨區(qū)域、多元化的流動(dòng)頻率增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局也隨之變遷，且城市間分化現(xiàn)象愈加明顯。

??那么，人口變局之下各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)購房需求潛力如何？對(duì)此，貝殼研究院構(gòu)建城市置業(yè)動(dòng)力指數(shù)模型，試圖橫向?qū)Ρ雀鞒鞘邪l(fā)展差異特征。

??研究發(fā)現(xiàn)，一線城市整體購房規(guī)模潛力優(yōu)勢(shì)突顯，深圳置業(yè)動(dòng)力指數(shù)排名居于榜首，新一線城市成都進(jìn)入前五行列；長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、京津冀、成渝四大城市群置業(yè)動(dòng)力整體較高，TOP30城占據(jù)17個(gè)；榜單前50城呈現(xiàn)四種特質(zhì)，“績(jī)優(yōu)型”城市如北上廣深等兼具人口潛在置業(yè)需求與城市發(fā)展?jié)摿﹄p重優(yōu)勢(shì)；高性價(jià)比城市如成都、武漢等，是年輕人定居的優(yōu)選。

??深圳置業(yè)動(dòng)力指數(shù)居榜首，珠海、寧波等突圍

??衡量城市置業(yè)動(dòng)力高低，需要同時(shí)考慮當(dāng)下人口基數(shù)代表的潛在置業(yè)需求，以及基于城市發(fā)展?jié)摿Χ奈磥碓隽咳丝谧》啃枨螅虼诉x取常住人口、小學(xué)生人數(shù)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源配套、創(chuàng)新能力等維度的細(xì)分指標(biāo)，構(gòu)建出城市置業(yè)動(dòng)力排行榜。

??分城市看，一線及新一線城市置業(yè)動(dòng)力指數(shù)排名靠前。一線城市整體購房規(guī)模潛力優(yōu)勢(shì)突顯，深圳置業(yè)動(dòng)力指數(shù)最高，排名居于榜首，北京和廣州次之，上海排名第四位。新一線城市成都、杭州緊隨一線城市之后，重慶、武漢和南京亦躋身TOP10行列。

??值得注意的是，二三線城市中珠海、寧波等強(qiáng)勢(shì)突圍，置業(yè)需求動(dòng)力表現(xiàn)較優(yōu)，躋身于TOP30行列。

??珠海置業(yè)動(dòng)力指數(shù)排名15，原因在于，地處一體化程度比較高的大灣區(qū)，疊加政策利好影響，珠海經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境發(fā)展優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，對(duì)外來人口的吸引力較強(qiáng)，數(shù)據(jù)顯示，近5年來珠海常住人口和在校小學(xué)生規(guī)模增速分別達(dá)24%和22%，人口的快速增長(zhǎng)帶來潛在住房需求的顯著增加。

??與珠海較為類似，寧波適時(shí)出臺(tái)的人才引進(jìn)政策成效顯著，近3年來常住人口增量53.7萬，全國排名第七，同時(shí)位于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的浙江地帶，且受上海、杭州等核心城市的輻射影響，城市發(fā)展?jié)摿^大。

??城市群對(duì)壘：集聚與分化并存

??城市群是中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，也是潛在置業(yè)人群的主要集聚地。數(shù)據(jù)顯示，置業(yè)需求動(dòng)力較大的城市主要集中在長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、京津冀、成渝四大城市群，TOP30城市中占據(jù)17個(gè)。

??但城市群內(nèi)部各城市置業(yè)動(dòng)力分化程度不同，這也折射出當(dāng)下各個(gè)城市群發(fā)展格局的差異。

??長(zhǎng)三角和大灣區(qū)一體化程度高，呈現(xiàn)出“強(qiáng)核心+多極點(diǎn)”特征。長(zhǎng)三角城市群中有7城置業(yè)動(dòng)力指數(shù)排名TOP30，核心城市上海購房潛在需求規(guī)模大，極點(diǎn)城市杭州、南京、蘇州、無錫、合肥、寧波購房需求也表現(xiàn)不凡。大灣區(qū)內(nèi)深圳和廣州置業(yè)需求動(dòng)力排名前三，東莞、珠海、佛山等極點(diǎn)城市均躋身TOP30行列。

??京津冀、成渝、長(zhǎng)江中游城市群呈現(xiàn)“雙核”發(fā)展格局。京津冀城市群中的北京和天津、成渝城市群中的成都和重慶、長(zhǎng)江中游城市群中的武漢和長(zhǎng)沙，置業(yè)需求動(dòng)力在所處城市群中較為突出，但城市群內(nèi)部協(xié)同發(fā)展能力較弱，周邊城市購房置業(yè)動(dòng)力相對(duì)不足。

??中原、關(guān)中平原等城市群以“單核強(qiáng)省會(huì)”發(fā)展模式為主導(dǎo)。中原城市群和關(guān)中平原城市群中各有鄭州和西安的置業(yè)動(dòng)力指數(shù)進(jìn)入TOP15行列，目前這兩大城市群中僅有省會(huì)單核城市優(yōu)勢(shì)顯著，其他城市潛在購房需求較弱。

??四種城市類型：績(jī)優(yōu)型、潛力型、短板型、弱勢(shì)型

??如果從人口潛在需求指數(shù)和城市發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)兩個(gè)分榜單看，一些城市表現(xiàn)較為亮眼。

??重慶、深圳和東莞人口潛在需求指數(shù)排名居前三，其中重慶人口基數(shù)大，2019年常住人口3124萬，在校小學(xué)生規(guī)模206.3萬，均居全國城市首位，由此支撐起樓市購房需求的增長(zhǎng)。城市發(fā)展?jié)摿Ψ矫妫痪€城市北京和廣州城市基本面發(fā)展較優(yōu)，分別位列榜單一二；新一線城市南京和杭州城市發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)排名超越深圳和上海，位居第三和第四。

??進(jìn)一步將人口潛在需求指數(shù)與城市發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)做二維交叉，對(duì)綜合榜單TOP50城市進(jìn)行歸類，得到績(jī)優(yōu)型、潛力型、短板型、弱勢(shì)型四種不同特質(zhì)的城市。

??“績(jī)優(yōu)型”城市具有人口潛在置業(yè)需求和城市發(fā)展?jié)摿﹄p重優(yōu)勢(shì)，不僅存量人口置業(yè)需求動(dòng)力足，而且城市基本面發(fā)展向好，未來潛在人口流入吸引力較大，包括北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、武漢等12個(gè)城市。

??“潛力型”城市包括南京、珠海、廈門、合肥等城市。這些城市雖然當(dāng)下的人口潛在置業(yè)需求動(dòng)力相對(duì)較弱，但在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源配套、創(chuàng)新能力等方面的綜合實(shí)力高于整體平均水平，城市基本面支撐下未來潛在人口流入置業(yè)的機(jī)會(huì)更大。

??“短板型”城市常住人口規(guī)模保持較高的水平，能夠支撐其短期的樓市購房需求，但在城市綜合發(fā)展實(shí)力方面有點(diǎn)“偏科”，對(duì)未來潛在人口流入的吸引力相對(duì)較弱，例如淮南、南陽、保定等，這些城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上亟需解決之道，以提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

??“弱勢(shì)型”城市在人口潛在置業(yè)需求和城市發(fā)展?jié)摿Ψ矫婢幱谙鄬?duì)劣勢(shì)地位，TOP50城中占據(jù)17個(gè)，主要以三四線城市為主，典型城市如沈陽和哈爾濱，如今正處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型調(diào)整期，人口增長(zhǎng)緩慢，城市綜合發(fā)展缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)潛在置業(yè)需求相對(duì)不足。

??城市實(shí)力與居住負(fù)擔(dān)下的抉擇：成都等6城是優(yōu)選

??“良禽擇木，人才擇城”，自2017年人才爭(zhēng)奪的號(hào)角吹響以來，各城市以落戶、補(bǔ)貼、住房福利等為籌碼，相繼出臺(tái)各種優(yōu)惠措施以招攬人才。值得一問：哪些城市性價(jià)比最高？當(dāng)代年輕人應(yīng)該選擇哪個(gè)城市安頓自己？

??定居一座城，城市的綜合發(fā)展實(shí)力和住房負(fù)擔(dān)是最值得考慮的因素。貝殼研究院以置業(yè)動(dòng)力指數(shù)來衡量城市的整體發(fā)展實(shí)力，以月供收入比來評(píng)估城市的住房負(fù)擔(dān)，通過交叉分析以對(duì)比50城的居住性價(jià)比。

??北上廣深、廈門、杭州等城市位列雙高區(qū)間，雖然這些城市整體綜合實(shí)力較強(qiáng)，潛在購房需求旺盛，但較高的住房負(fù)擔(dān)也讓不少年輕人望塵莫及。以深圳為例，置業(yè)需求動(dòng)力指數(shù)排名榜首，居住負(fù)擔(dān)亦居樣本城市首位，房貸月均還款金額占到家庭平均月收入的8成以上。

??高性價(jià)比城市包括成都、武漢、重慶、長(zhǎng)沙、蘇州、濟(jì)南等6城。這些城市綜合發(fā)展實(shí)力較強(qiáng)，置業(yè)動(dòng)力指數(shù)均在TOP20行列，購房壓力相對(duì)較小，月供占收入比值均在40%以下，尤其是長(zhǎng)沙，月還貸金額僅占到家庭平均月收入的24%左右。

??整體來看，對(duì)于無力背負(fù)過重房貸、且對(duì)城市綜合發(fā)展實(shí)力有追求的年輕人來說，成都、重慶、武漢等6個(gè)城市是優(yōu)選。