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易居專題研究系列  之

【住房飽和度研究報告】

??核心觀點

??目前來看，我國的人均住房面積依然小于美歐日等主要發(fā)達國家。相對而言，我國的國情及住宅發(fā)展與日本有較高的相似性，因此隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，不久的將來，我國肯定能達到日本的人均住房面積。如果同時考慮到未來我國城鎮(zhèn)化的大中小城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)將更加均衡發(fā)展，也可適度參考德法英的人均面積標準，綜合考慮日德法英四國成熟平穩(wěn)期的人均住房面積水平為36平米，我國還有10%的提升空間；如果換算成建筑面積，則未來我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到45平米時為成熟平穩(wěn)期，或者說住房飽和期。

??從整體上來看，南方省份的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積較大，北方省份尤其是東北的城鎮(zhèn)人均住房面積較小。這與南方經(jīng)濟發(fā)展水平較高、居民收入較高、房地產(chǎn)市場發(fā)展較快以及中小城鎮(zhèn)地區(qū)自建房面積大等因素有關(guān)。但隨著京津冀一體化、東北振興、中原城市群發(fā)展等一系列政策利好的實施，北方的城市未來也存在很多的發(fā)展機會，屆時隨著經(jīng)濟的發(fā)展和居民收入的提高，人民對居住環(huán)境的改善也會有更多需求。

??部分目前住房飽和度較低且基本面較好的城市，未來房地產(chǎn)市場的機會更大。長期來看，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積比較小的城市，目前住房飽和度較低，居民改善型需求在未來一段時間內(nèi)還會比較旺盛，開發(fā)商和購房者可以積極關(guān)注這其中基本面比較好的城市，比如深圳、廈門、青島、北京等。

??一、研究背景和意義

??10月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在人民網(wǎng)“人民要論”發(fā)文，“十三五”期間，我國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)取得了輝煌成就。城鄉(xiāng)居民住房水平明顯提高，2019年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到39.8平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積達到48.9平方米。新建住房質(zhì)量不斷提高，住房功能和配套設(shè)施逐步完善。住房發(fā)展向住有所居目標大步邁進。

??回顧1978年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅為6.7平方米，許多城市家庭一家三口甚至三代同堂只能居住在建筑面積為30、40平方米左右的住房，且住宅成套比例小，大部分城鎮(zhèn)居民的住房條件極差。此后40年，尤其是1998年房改以來，商品房逐漸代替政策類住房成為增量市場的主流，我國的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積獲得了巨大提升，2019年已達到39.8平方米，預(yù)計2020年將超過40平方米，我國已經(jīng)告別了住房短缺的時代。

??不過，我們也需要了解我國目前的城鎮(zhèn)人均住房面積與其他國家相比，處于什么樣的水平，還有多大的發(fā)展空間？我國各區(qū)域、城市之間的居民住房水平是否均衡？哪些區(qū)域和城市的住房水平還有較大發(fā)展空間？帶著上述問題，本報告通過比較分析全球具有代表性的主要國家和我國各區(qū)域及城市的人均住房水平，得出部分結(jié)論，希望可以給市場參與者及行業(yè)關(guān)注者提供一些參考。

??二、全球主要國家城鎮(zhèn)人均住房面積比較

??考慮國際上對人均住房面積的統(tǒng)計一般不分城鄉(xiāng)，但城鎮(zhèn)人均住房面積一般小于農(nóng)村，我們簡單以0.85的系數(shù)把各國全國人均住房面積換算為各國城鎮(zhèn)人均住房面積（新加坡沒有農(nóng)村，除外）。

??全球主要國家中，美國的城鎮(zhèn)人均住房面積遙遙領(lǐng)先于其他國家，達到67平方米，這與美國地廣人稀、住房形態(tài)以獨棟類HOUSE為主有關(guān)。

??德國、法國和英國這三個歐洲發(fā)達國家城鎮(zhèn)人均住房面積40平方米左右。這三個國家的城鎮(zhèn)化形態(tài)是以中小城鎮(zhèn)為主體，大城市較少，東亞國家存在明顯差異。因此，其中小城鎮(zhèn)住宅形態(tài)，決定了全國城鎮(zhèn)的住宅戶型面積及人均面積影響。

??亞洲國家的城鎮(zhèn)人均住房面積普遍較小，日本33.5平方米、新加坡30平方米、韓國28平方米，這主要與亞洲國家人口密度較大，城市以公寓類為主的住房形態(tài)有關(guān)。日本雖然存在大量的一戶建住宅，但面積普遍較小，遠小于美加澳等國家的HOUSE。俄羅斯雖然地廣人稀，但人口基本集中在歐洲部分的莫斯科、圣彼得堡等大城市，城鎮(zhèn)人均住房面積也比較小，僅為28平方米。

??國際上，對住房面積統(tǒng)計的口徑一般為按墻體中縫計算的套內(nèi)面積，而中國一般是含公攤的建筑面積。為了具有可比性，我們把2019年中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積39.8平方米，按照0.8的系數(shù)折合為31.8平方米，即為套內(nèi)面積。

??目前來看，我國的人均住房面積依然小于美歐日等發(fā)達國家，距離日本還有5%的提升空間，距離英法德還有20%的提升空間，距離美國則有一倍以上的提升空間。以我國的人口基數(shù)和地理條件來看，今后城鎮(zhèn)的居住形態(tài)還將以公寓類為主，因此要達到美國的人均居住面積，基本是不可能的。

??相對而言，我國的國情及住宅發(fā)展與日本有較高的相似性，因此隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，不久的將來，我國肯定能達到日本的人均住房面積。如果同時考慮到未來我國城鎮(zhèn)化的大中小城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)將更加均衡發(fā)展，也可適度參考德法英的人均面積標準，綜合考慮日德法英四國成熟平穩(wěn)期的人均住房面積水平為36平米，我國還有10%的提升空間；如果換算成建筑面積，則未來我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到45平米時為成熟平穩(wěn)期，或者說住房飽和期。

??三、我國各省區(qū)市城鎮(zhèn)住房飽和度

??由于目前沒有官方渠道公布統(tǒng)一口徑的全國和各省市的戶均住房套數(shù)，各種推算方法也存在一定的缺陷，本文采用國家統(tǒng)計局和各地統(tǒng)計局公布的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積來進行橫向比較。各省區(qū)市的統(tǒng)計年鑒目前基本都只有2018年的數(shù)據(jù)，因此本文統(tǒng)一用2018年的數(shù)據(jù)來進行比較分析。

??從數(shù)據(jù)來看，有9個省的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過了全國平均水平，其中湖南、江西、江蘇和浙江的人均住房面積最大，居民住房條件較好，可以認為住房飽和度較高。整體上來看，人均住房建筑面積較大的省區(qū)市中，南方省份居多，這與南方經(jīng)濟發(fā)展水平較高、居民收入較高、房地產(chǎn)市場發(fā)展較快、中小城鎮(zhèn)地區(qū)自建房面積較大等因素有關(guān)。其中，湖南與江西相鄰，均屬于南方中部省份，經(jīng)濟發(fā)展水平中等，可能與城鎮(zhèn)地區(qū)自建房較多且戶型較大有關(guān)。

??城鎮(zhèn)人均住房建筑面積較低的省區(qū)市中，北方省份占多數(shù)，其中東北地區(qū)吉林、遼寧和黑龍江分別位于倒數(shù)第一、第二和第五，原因是東北城市發(fā)展較早，房改之前的福利分房較多，這類住房普遍面積較小，加之近年來東北經(jīng)濟低迷人口流出，房地產(chǎn)市場整體成交亦比較低迷。海南由于獨特的地理位置和氣候環(huán)境，外地購房者較多，推高了當?shù)胤績r，導(dǎo)致城鎮(zhèn)常住居民的人均住房面積較小。廣東雖然是中國經(jīng)濟最發(fā)達的省份之一，但外來人口較多，部分外來人口住職工宿舍或租住住房，這類住房一般面積較小，導(dǎo)致整體常住人口的人均住房建筑面積較小。從長遠來看，這些人均住房面積較小的省區(qū)市，住房飽和度較低，改善型需求還會長期存在，房企和購房者可以關(guān)注。

??四、我國40城城鎮(zhèn)人均住房建筑面積排名

??從2018年40城城鎮(zhèn)人均住房建筑面積的排名來看，排在前10位的分別是福州、金華、徐州、南通、濟南、寧波、無錫、揚州、蘇州和成都，除成都外，其他均是東部沿海省份的城市，說明東部城市的居民住房水平要高于其他城市。其中福州是40城中唯一一個城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過50平方米的城市，遠超全國平均水平，說明福州人民的住房舒適度很高，另外一個因素是福州郊區(qū)城鎮(zhèn)的自建房樓層多、面積很大。此外，從城鎮(zhèn)人均住房建筑面積這個指標來看，近幾年樓市持續(xù)火熱的徐州、南通、寧波等城市的城鎮(zhèn)住房飽和度也已經(jīng)很高，需要注意后續(xù)房地產(chǎn)市場可能將降溫。

??排在末10位的分別是深圳、海口、長春、廈門、沈陽、呼和浩特、青島、北京、三亞和唐山。其中深圳2018年的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅為21.8平方米，遠低于其他一線城市，這與深圳土地資源稀缺有關(guān)。改革開放以來，深圳經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，人口大量流入，2018年常住人口為1302.7萬人，分別是北京、上海、廣州的61%、54%、87%，但深圳市面積僅為1997平方公里，分別是北京、上海、廣州的12%、32%、27%，深圳人均擁有的土地資源遠小于其他三座一線城市。此外，深圳近年來房價持續(xù)上漲，房價收入比為全國最高，居民購房壓力大，也是人均住房面積最小的一個重要原因。海口和三亞由于外地購房者多，推高了當?shù)胤績r，導(dǎo)致城鎮(zhèn)常住居民購房壓力大，因此人均住房面積較小。廈門由于島內(nèi)面積有限，而人口又大量集中于島內(nèi)，導(dǎo)致土地資源稀缺，且房價較高，人均住房面積也比較小。長春、沈陽、呼和浩特等北方省會城市的人均住房面積也比較小，主要是這類城市近年來經(jīng)濟發(fā)展比較差，城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展也相對滯后，導(dǎo)致居民住房水平比較低。

??五、 我國40城住房飽和度分類

??以日德法英四國成熟平穩(wěn)期的人均住房面積36平方米，折合成人均住房建筑面積45平方米為標準，我們認為人均住房建筑面積超過45平方米的城市是住房飽和度較高的，45平方米以下的城市住房還未飽和。

??第一類，住房飽和度較高的城市有福州、金華、徐州、南通、濟南、寧波、無錫、揚州、蘇州這9個，這些城市的人均住房水平已經(jīng)超過日德法英四國成熟平穩(wěn)期的水平，在住房形態(tài)不發(fā)生大變化的情況下，繼續(xù)提升的空間可能有限。

??第二類，40城中剩余的31城均屬于住房還未飽和的城市。這些城市的城鎮(zhèn)人均住房水平距離45平方米的目標還有一些差距，住房還未飽和。其中深圳、海口、長春、廈門、沈陽等城市差距較大，人均住房建筑面積的提升空間較大。

??六、 結(jié)論和啟示

??目前來看，我國的人均住房面積依然小于世界上其他主要國家，距離日本還有5%的提升空間，距離英法德還有20%的提升空間，距離美國則有一倍以上的提升空間。相對而言，我國的國情及住宅發(fā)展與日本有較高的相似性，因此隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，不久的將來，我國肯定能達到日本的人均住房面積。如果同時考慮到未來我國城鎮(zhèn)化的大中小城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)將更加均衡發(fā)展，也可適度參考德法英的人均面積標準，綜合考慮日德法英四國成熟平穩(wěn)期的人均住房面積水平為36平米，我國還有10%的提升空間；如果換算成建筑面積，則未來我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到45平米時為成熟平穩(wěn)期，或者說住房飽和期。

??近期 ，十九屆五中全會提出，十四五期間的發(fā)展目標之一是，城鄉(xiāng)人居環(huán)境明顯改善，民生福祉達到新水平，實現(xiàn)更加充分更高質(zhì)量就業(yè)，居民收入增長和經(jīng)濟增長基本同步。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和居民收入水平的進一步提高，預(yù)計十四五期間，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積還將進一步提高至45平方米左右，基本達到日本的人均居住水平。

??從整體上來看，我國南方省份的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積較大，北方省份尤其是東北的城鎮(zhèn)人均住房面積較小，這與南方經(jīng)濟發(fā)展水平較高、居民收入較高、房地產(chǎn)市場發(fā)展較快、小城鎮(zhèn)地區(qū)自建房樓高面積大有關(guān)。但隨著京津冀一體化、東北振興、中原城市群發(fā)展等一系列政策利好的實施，北方的城市未來也存在很多的發(fā)展機會，屆時隨著經(jīng)濟的發(fā)展和居民收入的提高，人民對居住環(huán)境的改善也會有更多需求。