??導 讀 

??前10月房地產業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經濟穩(wěn)定器作用。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??11月16日上午，國家統(tǒng)計局公布了2020年1-10月國民經濟運行情況以及房地產行業(yè)數(shù)據(jù)。總體來說，1-10月國民經濟穩(wěn)定恢復，房地產開發(fā)投資額增長6.3%，全國“銀十”商品房銷售發(fā)力，前10月銷售面積累計回正持平。房企融資“三條紅線”新規(guī)下土地購置明顯放緩，累計跌幅連續(xù)4個月擴大。但新開工面積規(guī)模出現(xiàn)回升，房地產開發(fā)投資在建安投資強力支撐下仍有較強韌性。

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??10月銷售面積環(huán)比下降13%而同比仍增15%

??前10月增幅擴大1.8pts至同比持平

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：10月，全國商品房銷售面積、金額為16221萬平方米、16018億元，環(huán)比分別降13%、14%。對比2019年同期來看，“銀十”銷售明顯發(fā)力，面積、金額同比分別增15%和24%。受此推動下，前10月商品房銷售金額同比漲幅擴大2.1pts至5.8%。最值得一提的是，前10月商品房銷售面積，達133294萬平方米，較前9月增長1.8pts至持平。

??“金九銀十”新房銷售總體平穩(wěn)，兩月商品房銷售面積、金額分別同比增11%、20%，但細分來看全國樓市并非普漲，區(qū)域及能級間分化現(xiàn)象突出。一方面，前10月東部地區(qū)商品房銷售面積分別同比增長4%，增速比前9月再擴大1.8pts；西部地區(qū)10月也實現(xiàn)了商品房銷售面積累計同比回正，前10月增長1%。但另一方面，中部及東北地區(qū)新房銷售表現(xiàn)則明顯過冷，前10月商品房銷售額同比降2.9%、4.8%。 

??總的來說，東部、西部地區(qū)商品房市場的火熱是全國新房規(guī)模得以快速增長乃至持平2019年的主要支撐，近期臺州、衢州、無錫、徐州、南京、東莞、咸陽等熱點地市也出臺了一定政策以防止熱市下的炒房現(xiàn)象。另一方面中部、東北地區(qū)新房銷售規(guī)模遲遲未恢復同期水平，部分二三線城市甚至出現(xiàn)降價滯銷現(xiàn)象，在“金九銀十”熱市中淪為陪跑。

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??各能級房價環(huán)比漲幅收窄

??中部鄭州、濟南及東北部牡丹江等房價回落明顯

??根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，10月商品房銷售均價已降至萬元以下，為9875元/平方米，較9月環(huán)比再降2%，“金九銀十”期間連續(xù)回調，可見在部分城市以價換量、加緊回款已成為廣泛銷售手段和目標。

??從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看,10月除一線城市同比漲幅繼續(xù)擴大外，其余二三線城市新房及二手房房價均同、環(huán)比漲幅收窄。具體來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比9月回落0.1個百分點。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均上漲0.2%。

??各線城市一二手房房價基本延續(xù)了同比漲幅持穩(wěn)、環(huán)比漲幅回落的整體趨勢，具體到城市而言牡丹江新房及二手房銷售價格已連續(xù)3個月以上環(huán)比回落。此外，鄭州、濟南、安慶等新房銷售價格出現(xiàn)同比回落，其中10月安慶降幅達3.2%。這一系列事實與上文中部、東北部以及部分三四線城市房價回落相符，結合這一類城市“金九銀十”銷售表現(xiàn)失色來看，市場景氣已嚴重下行。

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??10月開發(fā)投資額同比增速擴大至13%

??建安投資作為主要支撐使前10月累計增6.3%

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：10月全國房地產開發(fā)投資13072億元，同比漲幅擴大1pts至13%。前10月，全國房地產開發(fā)投資116556億元，同比增長6.3%，增速比前9月提高0.7個百分點。其中，住宅投資86298億元，增長7.0%，增速提高0.9個百分點。

??10月全國房地產開發(fā)投資額環(huán)比有所回落，但仍是近3年除6月外最高值，這主要得益于房企對于房屋新開工為主的建安投資的投入。出于備貨沖刺年底銷售回款的準備，即9月負增長后房企10月加大了房屋新開工面積。此外，竣工節(jié)點的即將到來使得10月房屋施工面積依舊維持高規(guī)模，累計同比增3%。可見建安投資是10月全國房地產開發(fā)投資額的主要支撐。同時，雖然房企土地購置面積繼續(xù)回落，但在全國土地購置均價上漲作用下10月土地成交價款2070億元，增長19.3%，對整體開發(fā)投資額也有一定支撐。

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??10月房企新開工同比轉正增3.5%

??“三條紅線”下土地購置連續(xù)4月降幅擴大

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：前10月，房屋新開工面積180718萬平方米，下降2.6%，降幅收窄0.8個百分點。其中，住宅新開工面積132481萬平方米，下降3.3%。單月來看，10月房屋新開工面積為20628萬平方米，同比增長3.52%。

??雖然受中央融資“三條紅線”限制，房企當前迫切需要資金節(jié)流，但是“金九銀十”后為備戰(zhàn)隨即到來的年底銷售節(jié)點，項目新開工與適當加大建安投資也是房企的必然決策，因此10月房屋新開工面積同比單月由負轉正。但由于“金九銀十”市場表現(xiàn)分化，部分房企資金面的緊張并未能通過銷售回款緩解，因此房企對建安投資仍保持謹慎，前10月住宅新開工面積仍同比下跌3.3%，預計全年難將回正。

??“三條紅線” 在房企土地購置端的影響愈發(fā)明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：前10月，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積17775萬平方米，同比下降3.3%，降幅比前9月份擴大0.4個百分點，連續(xù)4個月降幅擴大，相較7月即將轉增的跌幅已然擴大2.4pts。受資金面監(jiān)管收緊影響，房企對于土地購置更加審慎，土地購置面積規(guī)模逐月降低，但房企對核心熱點地塊依舊迫切爭奪,土地地價持續(xù)攀高，前10月土地成交價款同比增14.8%。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：前10月房地產業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經濟穩(wěn)定器作用，開發(fā)投資額累計同比增6.3%，商品房銷售規(guī)模完成回正。但中央“三條紅線”下融資收緊，房企對資金管控明顯收緊，土地購置連續(xù)4月放緩，建安投資也趨于審慎。

??商品房銷售來看，“銀十”發(fā)力下前10月全國整體商品房銷售面積、金額均回正。但區(qū)域間分化明顯，部分城市房價同環(huán)比回落與銷售去化遇難凸顯熱市下“冷場陪跑”本質。同時從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，10月全國商品住宅供應面積同比降超15%明顯下滑，因此預計后續(xù)兩月新盤貨量可能不足，房企年底銷售回款仍有一定壓力，但全年商品房銷售面積、金額增速保持為正難度不大。

??在 “三條紅線”下融資管控收緊的壓力下，房企資金運用將更加審慎，房企對于土拓投資與建安投資的投入出現(xiàn)明顯放緩。從土地購置降幅連續(xù)4月擴大即可看見端倪。新開工面積單月增速已經回正，但全年增速回正難度仍然較大。房地產開發(fā)投資額受建安投資等支撐尚未降速，但在土地購置、新開工、建安投資等影響下，預計房地產開發(fā)投資額增速也將逐漸趨平。