??摘要

??2020年，不得不提的一場疫情打破了市場規(guī)律，一季度，房地產(chǎn)市場各指標(biāo)下滑嚴(yán)重，彼時，政策逆周期調(diào)節(jié)力度加大，地方供給側(cè)紓困托底。隨著國內(nèi)疫情良好的控制，市場指標(biāo)快速復(fù)蘇，7月起多城市調(diào)控收緊，截止12月有20余城調(diào)控升級。從基調(diào)上看，雖然受到疫情沖擊，但全年政策調(diào)控的總基調(diào)仍為房住不炒。資金面全年呈現(xiàn)先松后緊，行業(yè)資金持續(xù)改善，但今年也是房企融資環(huán)境變革年，三道紅線倒逼企業(yè)降負(fù)債。

??2021年，從十四五規(guī)劃建議及中央經(jīng)濟(jì)工作會議表態(tài)來看，政策傾向仍舊是長效調(diào)控常態(tài)化，政策延續(xù)穩(wěn)定。資金面，未來房地產(chǎn)行業(yè)將轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿甚至去杠桿，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線，鼓勵行業(yè)自增長。

??政策篇：調(diào)控基調(diào)“先揚(yáng)后抑”，行業(yè)弱化金融屬性促內(nèi)增長

??一、“房住不炒”是底線，年底頻發(fā)力租賃調(diào)控 

??（一）年內(nèi)多次提及房住不炒，未來5年內(nèi)基調(diào)不變

??2020年雖然經(jīng)濟(jì)受到疫情沖擊，但并未改變房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)政策維持“房住不炒”的主基調(diào)，房住不炒是房地產(chǎn)調(diào)控的底線。自2016年首次提及“房住不炒”后，幾乎每年中央會議都會多次提及，今年共被提及7次，4月，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場得平穩(wěn)健康發(fā)展；5月兩會政府會議提到堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。下半年，隨著熱點城市市場熱度上升，中央提及房住不炒的頻率明顯升高，7月中央會議再次提及“房住不炒”，緊接著十四五規(guī)劃建議中也提到堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出解決好大城市住房突出問題，住房問題關(guān)系民生福祉，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。按照今年提及房住不炒的頻次，尤其是十四五規(guī)劃中提及房住不炒，預(yù)示著明年房住不炒的定位不變，未來5年內(nèi)房住不炒仍是房地產(chǎn)市場政策調(diào)控的關(guān)鍵詞。

??（二）地方調(diào)控先松后緊，7月為調(diào)控松緊的“分水嶺”

??今年地方調(diào)控政策經(jīng)歷了兩個階段，第一階段在年初新冠疫情沖擊下，政策以供給端利好為主，如延遲繳納土地出讓金，降低新房的預(yù)售條件，延長開竣工期限等，輔助企業(yè)渡過疫情帶來的難關(guān)。此外，一些城市如駐馬店、廣州、陜西寶雞出臺需求端刺激政策，然而均被撤回，需求端政策“一日游”浮出水面。

??在疫后市場快速恢復(fù)，熱點城市地王頻出，開發(fā)經(jīng)營指標(biāo)自動修復(fù)下，地方房地產(chǎn)調(diào)控迎來第二階段，從需求端抑制需求釋放，如升級限購限貸限售，土拍政策的調(diào)整，新增預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。7月伊始，接連三個城市出臺調(diào)控收緊，遏制房價上漲的政策，保障剛需，打擊投資客，24日住建部召集北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個熱點城市房地產(chǎn)工作座談會，明確指出地方政府應(yīng)高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅定不移推進(jìn)落實好長效機(jī)制。截至12月，20余城市出臺調(diào)控政策，深圳，寧波下半年多次出臺收緊調(diào)控政策。

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