??本月關注 

央行聯合銀保監會限定
銀行房地產相關貸款占比上限

??12月11日，中共中央政治局會議再次強調要“促進房地產市場平穩健康發展”，繼續堅持“房住不炒”的房地產長期調控，為房地產行業的發展奠定了基調。此后央行在12月31日聯合銀保監會發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，限定了不同檔次銀行的房地產貸款占比和個人住房貸款占比上限。這項政策的推出繼續加強了對房企融資供給端的限制，再加上“三條紅線”對于融資需求端的監控，房企整體的融資環境長期仍將繼續保持收緊。

本月發債總額繼續環比減少
全年融資成本同比下降

??本月95家典型房企的融資總額為980.92億元，環比下降7.3%，同比下降25.6%。其中，12月企業發債 280.36億元，環比下降46.9%，同比上升94.0%。本月單月融資成本6.75%，環比上升0.13個百分點，其中境內融資成本5.36%，環比上升0.67個百分點。2020年95家典型房企新增債券類融資成本6.13%，同比下降0.91個百分點。融資成本的下降主要因為房企境內外融資成本均有所下降，同時境外債券發行大幅減少，境外債/境內債比值為0.93，同比下降0.81。

2020年房企上市較為積極
分拆業務板塊上市依然火熱

??本月領地控股和大唐集團分別在10日和11日在港交所正式掛牌，至此2020年共有7家房企完成上市，相比于2019年增加1家。而在房企旗下公司方面，本月恒大物業、佳源服務、華潤萬象生活和遠洋服務成功完成IPO，建發物業則在31日通過介紹上市的方法登陸港交所。至此2020年共有18家房企旗下公司完成上市，上市的業務板塊也漸趨多元化。在上市申請方面，本月禹洲集團旗下的禹佳生活服務于12月11日遞交招股書，因此截至2020年12月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分別有6家和7家。

企業發債

??債券發行：環比下降較大，未來受融資環境偏緊受限更多

??本月95家典型房企的融資總額為980.92億元，環比下降7.3%，同比下降25.6%。其中，境內債權融資487.70億元，環比下降19.2%，同比下降46.2%；境外債權融資309.83億元，環比上升2.5%，同比上升188.0%。本月單月融資額同環比持續雙降，同時融資額低于千億元，僅高于2月，在三條紅線出臺后，房企融資環境持續收緊，房企的融資動作減少。而由于央行在月底出臺了金融機構房貸管理新規，再加上“三條紅線”的監管，將使得未來房企整體融資環境依舊偏緊的主基調不變。2020年95家典型房企的融資總量為15220.80億元，同比微升0.1%，融資量變化不大。

??其中，12月企業發債 280.36億元，環比下降46.9%，同比上升94.0%。其中境外發債116.08億元，環比下降59.6%，同比上升25.9%，本月房企僅有8筆境外發債，數量較少。境內發債164.28億元，環比下降32.2%，但同比顯著高于去年同期，上升214.1%；其中境內公司債發行27.18億元、中期票據88.90億元、融資券8.7億元，其他境內債39.5億元，分別環比下降79.4%、上升11.96%、下降56.5%、上升269.2%。整體來看，2020年累計發債7657.21億元，同比上升0.7%，其中境內發債3970.61億元，同比增長43.1%，境外發債3686.61億元，同比下降23.6%。

??在融資成本方面，12月單月融資成本6.75%，環比上升0.13個百分點，其中境內融資成本5.36%，環比上升0.67個百分點。境外融資成本8.26%，環比上升0.06個百分點，成本較高，僅低于1月。2020年95家典型房企新增債券類融資成本6.13%，同比下降0.91個百分點，其中境外債券融資成本達7.90%，同比下降0.15個百分點；境內債券融資成本4.42%，同比下降0.94個百分點。融資成本的下降，主要在于較為寬松的貨幣環境下，房企境內外融資成本均有所下降，且境外債發行量小于境內債，境外債/境內債比值為0.93，同比下降0.81，由于境外債發行成本普遍高于境內債券，因此境外債券占比的下降也是導致整體融資成本降低的主要因素。

??具體企業表現來看，12月發債最高的企業為金融街，發行了一筆25.3億元的中期票據；其次是華夏幸福，發行了一筆3.4億美元的境外債券。整體來看，本月發債房企僅有20家，數量較少。從企業單筆債券融資成本來看，金茂發行的5億元中期票據利率最低，僅為3.28%。

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??債券期限：本月到期債券類517.49億元

??本月房企有39筆債券到期，金額共計517.49億元,環比下降16.9%。其中，到期金額最高為綠地控股2015年發行的一筆80億元的公司債。企業總量來看，本月綠地控股到期債券達到114億元最高，其次為華夏幸福52.23億元。

??提前關注到2021年全年7223億元，同比上升22%，2021年在融資環境持續偏緊下，房企償債壓力較大。其中1月將有40筆債券到期，金額共計947.94億元，單筆金額最高為綠地控股2016年發行的一筆90億元的公司債，此外富力總計有2筆共計96億元的債券將到期。

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上市和股票

??擬上市房企：排隊房企及分拆業務公司為13家

??本月仍然沒有新增房企向港交所提交招股說明書，但是由于領地控股和大唐集團分別在本月10日和11日成功上市，因此截至2020年12月底，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創國際、三巽控股、鵬潤控股以及實地地產6家。其中僅有三巽控股的招股書仍在有效期內，其余企業的招股書都有待更新。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月禹洲集團旗下的禹佳生活服務在11日向港交所遞交了招股書。再加上本月恒大物業、佳源服務、華潤萬象生活和遠洋服務成功上市，因此截至2020年12月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有7家，其中宋都服務和榮萬家已經通過了上市聆訊，房企分拆物業或商管等板塊上市的熱潮仍在繼續。

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??IPO和增發：領地控股和大唐集團完成上市，全年房企上市較為積極

??本月有兩家房企完成了掛牌上市，分別是10日上市的領地控股和11日上市的大唐集團。在超額配股權行使之前，領地本次IPO發售價為5.69港元/股，所得IPO凈額為13.19億港元；大唐集團的發售價為4.56港元/股，所得IPO凈額為14.36億港元。期后領地控股在1月4日繼續超額配售2694.5萬股，獲得融資凈額約1.53億港元；大唐集團也在同日超額配售3014.4萬股，所得凈額約1.35億港元。在成功上市之后，兩家企業股東權益的擴大將助推凈負債率的下降，同時企業的融資渠道將會得到拓寬，預計將會對于企業進一步的規模擴張產生較大的幫助。整體來看， 2020年共有7家房企成功在港交所IPO上市，上市房企數量相較于2019年增加1家。同時其中還包括了30強房企祥生控股，至此TOP30房企已經全部完成上市，今年房企的上市態度仍然較為積極。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月恒大物業、佳源服務、華潤萬象生活和遠洋服務成功通過IPO掛牌上市，31日建發物業也通過介紹方式登陸港交所。因此2020年新上市的房企旗下公司增至18家，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍在繼續。值得關注的是，2020年房企分拆旗下業務板塊上市不僅僅局限于物業，年內代建行業的領頭羊綠城就成功在7月將綠城管理分拆上市，之后建業旗下的中原建業也在11月遞交了上市申請。此外，雅居樂旗下的園林管理公司雅城也于6月提交了招股說明書。未來在房企多元化業務逐漸做大之后，預計將會有更多物業之外業務板塊的分拆上市被提上日程。

??股權變動：境外資本股權操作較為頻繁，仍較青睞優質內房企

??本月有多家房企出現了股東對公司股票進行增持減持，比較值得注意的是本月境外資本對內房企的股份持有操作較多，比如萬科就分別受到了摩根大通和新加坡政府投資有限公司（GIC）的增持，美國資本集團也增持了世茂集團，部分反映出境外資本對于優質內房企的看好。除此之外，本月合生創展再次進行了股權回購，可能是企業的市值管理仍在繼續，至此合生全年共回購了3419.2萬股股份，占公司總股本的1.5363%，未來企業可能會在增強自身業績的基礎上繼續采用市值管理的方法來提振股價。

??股價變動：兩市地產股多數有所回調，多家物業股表現亮眼

??本月A股和H股的地產相關股多數股價有所回調，其中A股地產股整月下跌占比超過86%，H股則將近60%。在H股方面，本月融創服務的漲幅較好，月漲幅為43.72%，企業股價從10日開始基本進入了上升通道，從28日開始略有回調，最終使得企業股價在12月實現了較大的上漲。企業股價的上漲主要是因為企業背靠融創，發展基本面較好，因此大摩、摩根大通、匯豐、花旗、中信證券等境內外機構都給出了“買入”評級。除此之外，本月多家物業股的股價表現也較為亮眼，包括華潤萬象生活、金科服務以及永生生活服務等，整體來看收入較為穩定、未來前景廣闊的物業股仍受香港資本市場的看好。在A股房企方面，本月綠景控股的漲幅較大，企業股價從9日開始大幅上漲，雖然在24日有大幅回調，但是最終企業整月的股價漲幅也達到了22.19%，是A股漲幅最大的房企。