??2月22日，克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ヅc華西證券探討春節(jié)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。以下為核心觀點(diǎn)及問(wèn)答內(nèi)容，供業(yè)內(nèi)參考。

??以下為克而瑞研究楊科偉總核心觀點(diǎn)及問(wèn)答內(nèi)容。

??核心要點(diǎn)

??受疫情影響，2021年春節(jié)各地政府都號(hào)召大家“就地過(guò)年”，預(yù)期對(duì)樓市返鄉(xiāng)置業(yè)必將帶來(lái)重大影響，但事實(shí)上卻呈現(xiàn)出“就地過(guò)年”變成“就地買房”局面。

??春節(jié)期間全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下三個(gè)特征：

??1.新增供應(yīng)縮量較為明顯

??77個(gè)重點(diǎn)城市春節(jié)期間新增供應(yīng)面積相比2019年的同期下降了10%左右，其中40個(gè)重點(diǎn)城市下降了30%。一、二線城市新增供應(yīng)量降幅較大，因?yàn)橐弧⒍€城市都是人口流出的地方，不是返鄉(xiāng)置業(yè)主要承載地，開(kāi)盤力度較弱；三、四線城市降幅相對(duì)較小，樣本中59個(gè)三、四線城市降幅為8%。雖然供應(yīng)縮量，市場(chǎng)成交表現(xiàn)依舊超預(yù)期。 

??2.熱點(diǎn)恒熱，冷熱不均

??總體市場(chǎng)成交表現(xiàn)超出預(yù)期：16個(gè)一、二線城市成交量與2019年春節(jié)期間相比，只有3個(gè)城市下跌；61個(gè)三、四線城市中，大約38個(gè)城市成交量大于2019年同期，其中大約13個(gè)城市成交量實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。

??從成交情況看，市場(chǎng)冷熱不均尤為明顯。年前市場(chǎng)表現(xiàn)較好的城市，春節(jié)樓市熱度不減：例如北上廣深一線城市，受疫情影響返鄉(xiāng)和出游，較多人選擇就地看房、買房；寧波、廈門、杭州、濟(jì)南、成都、蘇州等二線城市，徐州、淮安、珠海、東莞、福州等熱點(diǎn)三、四線城市，在春節(jié)期間市場(chǎng)依舊表現(xiàn)較好。

??然而年前市場(chǎng)成交下行或疲弱乏力的城市，春節(jié)市場(chǎng)表現(xiàn)依舊不佳：例如東北三省大連、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春，華北的石家莊、唐山、天津，人口輸出規(guī)模較大的豫南、皖北地區(qū)的鄭州、信陽(yáng)、周口、阜陽(yáng)、亳州等城市，春節(jié)期間樓市依舊沒(méi)有較大的改善。 

??3.三四線返鄉(xiāng)置業(yè)受“就地過(guò)年”影響不大，主要取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的冷熱程度

??從春節(jié)期間的市場(chǎng)來(lái)看，以湖北、四川為代表的流動(dòng)人口以省內(nèi)為主的城市，市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，就地過(guò)年政策的影響并不明顯；靠近廣東的城市市場(chǎng)相對(duì)較為活躍，就地過(guò)年政策的影響不大。成交量降幅較大的主要是安徽北部城市如淮南、滁州、淮北等，廣西防城港、梧州這類市場(chǎng)下行的城市。

??返鄉(xiāng)置業(yè)更多在于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)本身的冷熱預(yù)期。人口流出城市中，徐州、淮安、鹽城、宿遷、連云港，因?yàn)?020年市場(chǎng)表現(xiàn)較好，春節(jié)期間市場(chǎng)依舊保持熱度；安慶、池州、銅陵、合肥等南京都市圈的城市因?yàn)樵谔K南和上海務(wù)工的返鄉(xiāng)置業(yè)支撐，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好。而豫南、皖北、福建海西等區(qū)域城市購(gòu)房信心不足，市場(chǎng)表現(xiàn)依舊疲軟。

??目前返鄉(xiāng)置業(yè)對(duì)市場(chǎng)的影響未及預(yù)期。雖然根據(jù)交通部公布的數(shù)據(jù)，春運(yùn)首日的人次是1900萬(wàn)人次，2月14日、2月15日春運(yùn)人次大約是1300萬(wàn)人次，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于交通部預(yù)估的日均2800萬(wàn)人次的數(shù)量，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)并沒(méi)有預(yù)期的悲觀。2021年春節(jié)，年前市場(chǎng)表現(xiàn)較好的城市，實(shí)現(xiàn)了就地過(guò)年到就地買房的轉(zhuǎn)變，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交情況超出預(yù)期。

??根據(jù)目前跟個(gè)別企業(yè)的調(diào)研的結(jié)果，雖然有部分企業(yè)認(rèn)為春節(jié)期間銷售業(yè)績(jī)不佳，但更多的企業(yè)認(rèn)為春節(jié)期間銷售情況達(dá)到甚至超過(guò)預(yù)期。因此目前整個(gè)市場(chǎng)并沒(méi)有受到春節(jié)返鄉(xiāng)的影響，延續(xù)了之前樓市的供求格局。

??問(wèn)答交流環(huán)節(jié)

??Q1：第一季度地產(chǎn)市場(chǎng)3、4月份的成交量一般會(huì)非常大，即小陽(yáng)春，今年成量比較大，小陽(yáng)春會(huì)不會(huì)的成交提前到春節(jié)期間？

??A：總體來(lái)說(shuō)，如小陽(yáng)春在2021年出現(xiàn)，也會(huì)在個(gè)別城市顯現(xiàn)，主體維持冷熱不均格局，熱點(diǎn)城市不會(huì)因?yàn)榉掂l(xiāng)置業(yè)造成需求提前透支，下行調(diào)整的城市也不會(huì)因?yàn)榉掂l(xiāng)置業(yè)爽約而迎來(lái)小陽(yáng)春的爆發(fā)。通過(guò)往年的返鄉(xiāng)置業(yè)跟3、4月份的小陽(yáng)春的關(guān)系發(fā)現(xiàn)，在一些三四線城市， 春節(jié)可能會(huì)有成交的增長(zhǎng)，但是不影響3、4月份市場(chǎng)的走勢(shì)。更多與上年四季度以來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)有關(guān)。如原來(lái)市場(chǎng)處于調(diào)整狀態(tài)，小陽(yáng)春大概率會(huì)缺席；原來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)向上，小陽(yáng)春大概率會(huì)增色。 

??Q2：一線城市比如說(shuō)北上廣深春節(jié)期間成交的情況大概是什么樣子？

??A：一線城市在春節(jié)期間北上廣深創(chuàng)了過(guò)去三年同期的新高，表現(xiàn)最明顯的應(yīng)該是深圳與上海，與19年相比都呈現(xiàn)翻倍的增長(zhǎng)，跟20年相比則更大。其次就是廣州跟北京，相比19年分別增長(zhǎng)了69%和88%。在春節(jié)期間一線城市需求堅(jiān)挺，看房人購(gòu)房熱情高漲。上海在春節(jié)前有幾個(gè)項(xiàng)目剛開(kāi)盤，認(rèn)籌的量基本上達(dá)到了搖號(hào)的標(biāo)準(zhǔn)。

??Q3：深圳在年前出臺(tái)了二手房的參考價(jià)格，對(duì)于當(dāng)?shù)氐男路炕蛘叨址磕壳坝惺裁礃拥挠绊懀?/p>

??A：對(duì)于深圳，尤其二手房的限價(jià)的情況，目前來(lái)說(shuō)對(duì)市場(chǎng)的影響還沒(méi)有完全體現(xiàn)出來(lái)，從數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，比如上一周的周度的數(shù)據(jù)，深圳市場(chǎng)依然維持在一個(gè)相對(duì)較熱的區(qū)間，還沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)有本質(zhì)的影響。從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，這樣的措施對(duì)市場(chǎng)的管控和影響比較有限，因?yàn)檎弑旧淼膶?shí)操性較弱，另外由于市場(chǎng)上資金過(guò)多，會(huì)通過(guò)各種渠道去突破一些所謂的限制，一年或半年時(shí)間里，這個(gè)政策的影響可能逐漸會(huì)消散掉。短期來(lái)說(shuō)，可能會(huì)有對(duì)市場(chǎng)的信心預(yù)期會(huì)有一些影響。

??Q4：北京、上海、深圳2021年新盤供應(yīng)情況相比去年是一個(gè)怎么樣的水平？供應(yīng)是否充足？

??A：2021年的供應(yīng)量從目前的情況來(lái)看可能是過(guò)去幾年的高峰。2020年北上廣深這幾個(gè)城市中除了深圳稍弱，其它幾個(gè)城市賣地非常多，尤其是上海，北京2020年也成交許多不限價(jià)的地塊，在2021年北京市場(chǎng)可能會(huì)走出上升的行情。因?yàn)橐咔橛绊懀瑢?duì)于一線城市的財(cái)政收入的影響也特別明顯，所以在20年的時(shí)候，一線城市成交了很多的土地，土地的供應(yīng)量較大。尤其是在上半年，價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)較為合理，而且各個(gè)城市的監(jiān)管也比較規(guī)范。2020年上半年包括三季度的一些地都會(huì)在今年會(huì)形成商品房的上市供應(yīng)，達(dá)到預(yù)售的標(biāo)準(zhǔn)。所以從去年土地的情況來(lái)說(shuō)，北上廣深尤其北京在2021年應(yīng)該是過(guò)去幾年中的供應(yīng)較大的年份。

??Q5：2021年區(qū)域分化的態(tài)勢(shì)會(huì)持續(xù)嗎？如果會(huì)持續(xù)的話，大概會(huì)是什么樣的態(tài)勢(shì)？

??A：2021年從區(qū)域的結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，大概率維持2020年的格局，依然是長(zhǎng)三角地區(qū)的城市領(lǐng)先，即長(zhǎng)三角地區(qū)維持正增長(zhǎng)。在京津冀地區(qū)，北京可能會(huì)一枝獨(dú)。粵港澳的城市，在2020年時(shí)，除了廣州、深圳、惠州跟東莞之外，像佛深、江門、中山這些的一些城市市場(chǎng)表現(xiàn)不是特別好，像肇慶更是大幅的量?jī)r(jià)齊跌，在2021年隨著智能通道、產(chǎn)業(yè)與外貿(mào)這些積極因素的影響下，中山、江門、珠海這些粵西城市會(huì)比2020年有一個(gè)明顯的增長(zhǎng)。長(zhǎng)江中游的城市，比如說(shuō)江西、湖南、湖北，還是以武漢為龍頭；西部的成渝地區(qū)，在2021年大概率會(huì)走出2020年的疲態(tài)，因?yàn)?020年基數(shù)較低，不管是需求與購(gòu)買力都不會(huì)斷崖式下跌，還是會(huì)平穩(wěn)釋放。昆明、貴陽(yáng)、廣西還是會(huì)延續(xù)調(diào)整的情況，在2018到19年有曇花一現(xiàn)的表現(xiàn)，但是隨后市場(chǎng)一直在走調(diào)整下行的通道，到目前來(lái)看也沒(méi)有顯著的起色。西北區(qū)域，以西安、蘭州、銀川為代表，在2020年是后起之秀，西安從數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)跌得比較厲害，但主要由于供不應(yīng)求造成，供應(yīng)的問(wèn)題造成了整個(gè)成交規(guī)模的下行，但2020年西安的土地大量成交，在2021年會(huì)形成新的商品房供應(yīng)，屆時(shí)也將推升成交規(guī)模。

??其它的像銀川、西寧、蘭州過(guò)去幾年沒(méi)被重視，整體市場(chǎng)的規(guī)模也不大，供應(yīng)量也比較有限，所以造成了房?jī)r(jià)連續(xù)上升。2021年西北這幾個(gè)主要城市會(huì)是先高后低的走勢(shì)，因?yàn)殡S著主要的供應(yīng)量上來(lái)之后，已經(jīng)出現(xiàn)了以價(jià)換量的情況，短期刺激了成交，但是長(zhǎng)此以往就沒(méi)有什么效果了。

??Q6：2020年8月三條紅線出來(lái)后，市場(chǎng)上預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)會(huì)有比較大的下滑，實(shí)際上從去年四季度到現(xiàn)在土地市場(chǎng)是什么走勢(shì)？

??A：到2020年1月來(lái)說(shuō)，成交量在下降，但是是屬于量跌價(jià)漲。從企業(yè)端來(lái)看，在三條紅線出來(lái)之后，企業(yè)拿地的力度跟意愿一下子減弱了，在11、12月份之后有一個(gè)回升，與土地成交結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系的，但依然是熱點(diǎn)恒熱，比如說(shuō)上海、常州、武漢、南通、西安等這些城市，成交地塊都出現(xiàn)了高單價(jià)、高溢價(jià)的地塊。成交的總量在下降，但是土地價(jià)格還在上升，因?yàn)橘F的地塊比重在上升，所以結(jié)構(gòu)性地造成了土地均價(jià)的持續(xù)上升。在三條紅線出來(lái)之后，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)更加謹(jǐn)慎，精挑細(xì)選，選取安全性更高、前景更好、對(duì)規(guī)模或者對(duì)利潤(rùn)貢獻(xiàn)更大以及預(yù)期比較確定的一些地塊。