??01商品房銷售面積和銷售金額增速報復性反彈

??2021年1-2月，商品房銷售面積17363萬平方米，同比增長1.05倍；比2019年1-2月份增長23.1%，兩年平均增長11.0%。商品房銷售額19151億元，增長1.33倍，比2019年1—2月份增長49.6%，兩年平均增長22.3%。

??2021年1-2月商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長1.05倍、1.33倍，主要是2020年同期市場受疫情影響，銷售活動停滯導致基數較低。隨著國內疫情影響消散，今年這兩項指標也呈現明顯修復，甚至報復性反彈。兩項銷售指標與2019年同期對比看，市場實現了較為明顯的恢復增長。

??2020年12月，中央經濟工作會議和全國住房和城鄉建設工作會議已對2021年樓市發展作出明確指示，堅持“房住不炒”定位，重點解決好大城市住房突出問題，大力發展住房租賃等。2021年開年以來，中央繼房企融資“三道紅線”、房地產貸款集中度管理制度之后，再推重點城市“兩集中”供地規則，進一步完善房地產長效機制，全國兩會再提“房住不炒”和“解決好大城市住房突出問題”，央行、銀保監會等監管部門多次重申，嚴查信貸資金違規流入樓市，防范房地產領域金融化風險等。地方層面上，上海、深圳、廣州、杭州等熱點城市房地產調控多次加碼，多地銀行受房地產貸款集中度管理制度影響出現停貸、緩貸等。房地產調控正不斷深入且更加精準有效。

??從政策層面來看，中央始終堅持“房住不炒”的調控定力，注重房地產政策的連續性和穩定性，“平穩”將是2021年房地產市場發展大勢，也是行業各方參與者的訴求。從行業發展來看，2020年房地產行業規模已基本見頂，房地產市場已逐步邁入存量房時代，二手房、住房租賃、城市更新、老舊小區改造等熱度將不斷提升。此外，隨著我國老齡化程度不斷加深，養老地產也將迎來風口。從區域來看，在新型城鎮化持續推進和熱點一二線城市房地產調控趨緊的情況下，城市群、都市圈內重點二三線城市或潛力城市住房需求或將迎來增長。

        月度數據方面，2021年1-2月商品房銷售面積同比增長1.05倍，這主要是因為2020年1-2月商品房銷售面積受疫情影響嚴重縮水；較2019年1-2月增長23.1%，兩年平均增長11.0%，增勢相對平穩。

??

??從分類物業銷售看,隨著疫情影響大幅消除，商品房銷售情況也得到明顯修復。2021年1-2月，全國商品房銷售面積同比增長104.9%，銷售金額同比增長133.4%。其中，住宅銷售面積同比增長108.4%，銷售金額同比增長143.5%，兩項指標增幅均為最大，恢復情況最好；辦公用房銷售面積和銷售金額同比分別增長56.4%、33.4%，兩項指標數據均墊底，恢復相對較慢。

       從各地區銷售情況來看，東部、中部、西部、東北四區域在商品房銷售面積、銷售金額上均實現了同比正增長。其中，東部仍處于行業領先位置，銷售面積、銷售金額及同比增幅均為地區最高；東北地區銷售面積、銷售金額及同比增幅均墊底，恢復相對較慢。

??2021年1-2月，全國房地產開發投資13986億元，同比增長38.3%；比2019年1-2月份增長15.7%，兩年平均增長7.6%。其中，住宅投資10387億元，增長41.9%；比2019年1-2月份增長19.2%，兩年平均增長9.2%。

??進入2021年，全國房地產開發投資和住宅投資同步快速增長。以2019年1-2月數據為基數，兩項指標兩年平均增長率分別為7.6%、9.2%。其呈現出的增長曲線，與銷售指標類似，雖然都受到疫情趨緊或放松的影響，但投資是銷售的先行指標，投資主體如開發商對市場前景的判斷能夠更快反映出來。所以投資增速低于銷售增速，也提示業界未來樓市的形式并不完全樂觀。

??2021年房地產調控基調不改，不僅房企融資“三道紅線”和房地產貸款集中度管理“兩道紅線”穩步落地實施，中央再推重點城市“兩集中”供地規則，致力于從房企融資規模、銀行資金供應和土地供給等多方面對房地產市場進行管控，限制房企及行業無序擴張，房地產市場監管持續加強。房企資金來源進一步受限，開發投資風險也明顯提高。在此背景下，房企不僅需要通過改善運營管理降負債保現金流，還要注重拿地能力的提升，這些都或將在一定程度上制約房地產開發投資規模的增長。

??月度數據方面，從絕對值來看，2021年1-2月房地產開發投資額較2020年12月提高了2035億元。從同比增速來看，以2019年1-2月數據為基數，房地產開發投資兩年平均增速7.6%，要明顯低于同期商品房銷售面積近兩年平均增速11.1%、銷售金額近兩年平均增速22.3%，這也從側面反應了隨著房地產調控政策和市場金融監管的持續加強，房企不僅資金受限，在開發投資方面也漸趨謹慎。

??從物業類別投資上看，2021年1-2月全國房地產開發投資同比增長38.3%。其中，住宅同比增長41.9%，增幅最大；商業、辦公投資同比分別增長27.8%、22.8%。

??各區域開發投資中，東部地區以8353億元的投資規模居首，隨后依次是西部、中部和東北地區。從同比增長情況來看，中部地區以同比增長52.5%居首，其次依次是西部、東部和東北地區。

??03房屋新開工面積同比增長64.3%，但低于2019年同期

??2021年1-2月，房屋新開工面積17037萬平方米，增長64.3%。其中，住宅新開工面積12736萬平方米，增長68.5%；辦公樓新開工面積452萬平方米，增長48.8%；商業營業用房新開工1266萬平方米，增長44.6%。

??在絕對值上，2021年1-2月房屋新開工面積較2020年12月明顯減少；在同比數據上，2021年1-2月房屋新開工面積較2020年1-2月增長64.3%；較2019年1-2月減少9.4%。受近期房地產調控高頻加碼和房企金融監管持續加強影響，房屋新開工面積或將再次出現同比回落的情況。未來若22個重點城市貫徹落實“兩集中”供地規則，房屋新開工面積月度波動幅度或將加大。

??2021年1-2月，房地產開發企業到位資金30560億元，同比增長51.2%；比2019年1-2月增長24.7%，兩年平均增長11.7%。其中，國內貸款5201億元，增長14.4%；利用外資10億元，下降14.0%；自籌資金8268億元，增長34.2%；定金及預收款11002億元，增長96.3%；個人按揭貸款4961億元，增長63.7%。

??2021年1-2月，房地產開發企業到位資金保持良好增勢。其中，從規模上看，定金及預收款以11002億元位居首位，隨后依次是自籌資金、國內貸款和個人按揭貸款，利用外資僅10億元位居末位；從同比增速來看，定金及預收款同比增長96.3%，增幅最大；個人按揭貸款、自籌資金和國內貸款同比增速分列二、三、四位；利用外資同比下降14.0%，是房企到位資金同比唯一出現負增長的。

??定金及預收款、個人按揭貸款、自籌資金等的快速增長，既是2020年末至2021年初房企放量促銷的結果體現，也從側面反映了當前受宏觀調控尤其是房企融資“三道紅線”和房地產貸款集中度管理制度影響，企業越來越重視提高現金流，對融資貸款的依賴正在下降。2021年開年以來，央行及銀保監會等監管部門多次重申，嚴查信貸資金違規流入房地產，防范房地產領域金融風險。可預見的是，在未來較長一段時間內，房地產金融監管持續從嚴，如何降負債、尤其是在銷售淡季仍能保持現金流穩定增長是房企需要直面的問題。

??05土地購置面積增速提升，金額增速回落，土地均價同比下降

??2021年1-2月，房地產開發企業土地購置面積1453萬平方米，同比增長33.0%。土地成交價款503億元，增長14.3%；土地成交均價3462元/平方米，同比下降14.1%。

??2021年1-2月，房地產開發企業土地購置面積及土地成交價款同比均實現較快增長，2020年同期基數低是重要原因。若以2019年1-2月數據為基數，2021年1-2月土地購置面積下降6.0%，土地成交價款下降27.1%，土地成交均價下降22.5%，三項指標均出現明顯下滑。這一方面是因為近兩年以來，在“房住不炒”政策基調下，房地產調控不斷深化，房企拿地漸趨理性，加上企業資金問題，土地購置面積隨之減少；另一方面是因為2021年開年以來中央再三強調要重點解決好大城市住房問題，大力發展租賃住房，上海、廣州、深圳等熱點城市房地產調控持續加碼等，促使房企資金分流至二三線城市或住房租賃等行業細分領域，從而帶動了土地成交價款和土地成交均價的降低。客觀來說，1-2月3462元/平方米的土地成交均價較以往明顯偏低，這主要與近期一二線城市較大力度調控收緊有較大關系，隨著熱點城市降溫，房地產市場恢復正常運行，未來土地成交均價應有一定程度提高。

??從政策導向來看，房企融資“三道紅線”、房地產貸款集中度管理“兩道紅線”和重點城市“兩集中”供地規則將逐漸落地推行，房地產長效機制正不斷完善，土地供應及成交管控將得到進一步強化，以確保“穩地價、穩房價、穩預期”的實現。從區域來看，住房問題突出的大城市將是房地產調控重點，尤其是重點城市土地“兩集中”的供應規則，將促使房企向不受限制的城市群、都市圈內重點城市或潛力城市進軍。

??06住宅待售面積回升，辦公樓和商業營業用房待售面積繼續減少

??2021年2月末，商品房待售面積52425萬平方米，比2020年末增加2575萬平方米。其中，住宅待售面積增加2314萬平方米，辦公樓待售面積減少24萬平方米，商業營業用房待售面積減少269萬平方米。

??整體來看，商品房待售面積再次出現回升。其中，住宅待售面積較2020年末增加10.3%；辦公用房待售面積較2020年末減少0.6%；商業營業用房待售面積較2020年末減少2.1%。