??業績篇、投資篇、融資篇
??前往閱讀《2021年一季度中國房地產市場總結與展望》（上篇）

??04

??業績篇

??一季度淡季不淡

??企業目標增速預期趨穩

??2021年一季度，在“就地過年”影響下三四線城市返鄉置業客群有所減少，但春節期間一二線城市市場購房情緒升溫，提振樓市整體表現。行業TOP100房企1-2月累計銷售操盤金額較2019年同期增長57.3%。其中，中大型房企業績增長趨勢相對突出，超7成TOP50房企的業績增幅超50%。

??目前，在“房住不炒”長效機制下，行業發展方向變得清晰，預計未來將步入無增長時代。新常態下，規模房企整體戰略以防范風險為主，業績目標制定更趨謹慎、整體的目標增長率也將趨于平穩。同時，年內針對不同城市市場的分化格局，企業需要制定更具針對性的銷售策略，積極供貨推盤、深化銷售渠道、提高周轉效率、提速現金回流。

??總結

??01

??業績：一季度淡季不淡，熱點城市購房熱度提振市場整體表現

??2021年一季度，中國房地產市場淡季不淡。1-2月，行業TOP100房企累計實現銷售操盤金額16306.2億元，整體業績規模較去年同期同比增長103%，較2019年同期也增長了57.3%。一方面，雖然在“就地過年”影響下三四線城市返鄉置業客群有所減少，但房企“春節不打烊”的積極營銷使得部分熱點城市自去年末以來的市場熱度得以延續。另一方面，一二線城市市場春節期間購房情緒升溫，進一步提振了樓市的整體表現。

??02

??企業：規模房企表現突出，超7成TOP50房企較2019年同期增速超50%

??從企業表現來看，2021年一季度中大型房企業績增長趨勢更為突出。TOP50房企相較2019年同期業績表現更好，其中超7成企業累計同比增速超過50%。其中，TOP31-50梯隊房企中17家企業相較2019年同期增速高于50%，占比明顯高于其他梯隊。此外，區別于往年春節假期期間房企業績普遍走弱的趨勢，今年2月40家行業典型上市房企中有14家企業實現單月業績環比增長。具體來看，綠城、雅居樂、保利置業、花樣年、當代置業的單月業績環比增幅超過30%。

??03

??目標：規模房企目標設定更趨謹慎，整體目標增長率將趨于平穩

??目前，在“房住不炒”長效機制下，行業發展方向變得清晰，預計未來將步入無增長時代。從企業業績預期來看，自2018年以來房企銷售目標總體謹慎、目標增速回落，行業平均目標增長率由2018年的41%逐年回落至2020年的12%。

??截至目前，已有近10家房企在2020年度業績會上提出了2021年的業績目標。一方面，部分房企如恒大、世茂、綠城等更趨謹慎、目標增長率較2020年降低。其中，恒大將2021年的業績目標設定為7500億元，目標增長率由去年的8.1%進一步放緩至3.7%。另一方面，也有少數房企如招商、越秀、寶龍2021年的目標增長率較去年略有提升，但與去年實際完成業績的增速相比也均有放緩。

??整體來看，在行業下行疊加“三道紅線”新規的壓力下，企業控負債、降杠桿壓力增加，規模房企的業績目標制定會更趨謹慎，整體的目標增長率也將趨于平穩。預計隨著房企投資和規模擴張的動能的降低，未來規模房企增速放緩將成為常態。

??展望

??04

??新常態下，企業戰略以防范風險、積極適應市場變化為主

??2021年以來，中央與地方出臺的供需兩端調控政策趨于多樣化，調控收緊仍是主旋律。展望全年，全國房地產政策層面將繼續以維持市場平穩發展為基調，行業銷售面積規模大概率會維持在2020年全年的水平。新常態下，規模房企整體戰略以謹慎、防范風險為主，積極適應新的政策與市場環境，調整投資、銷售、融資等各方面的經營計劃。同時，隨著不同城市市場分化加劇，企業需要更具針對性的銷售策略。在一線和熱點二線城市積極供貨推盤、提升周轉效率。在競爭激烈、需求不足的低能級城市制定更合理的定價策略、深化銷售渠道，及時調整價格優惠搶占市場份額、提速現金回流。

??05

??投資篇

??整體保持謹慎

??深耕、聚焦為主

??總結

??受到融資端、供給端政策影響，2021年一季度企業投資延續了2020下半年以來的謹慎態勢，百強房企整體拿地銷售比僅有0.22，其中近三成房企未拿地。

??城市、企業分化仍在加劇。熱點城市優質地塊熱度高居不下，投資主要集中高能級城市。而龍頭房企優勢依舊顯著，銷售TOP20占據五成新增貨值。隨著雙集中供地政策落地，未來行業洗牌更加劇烈。

??01

??投資集中度：銷售TOP20占據五成新增貨值

??截止到2021年2月，百強房企新增貨值總量超過1.13萬億元，其中有8家房企新增土儲貨值超過300億元，保利、融創、碧桂園、萬科、華潤等龍頭房企排名靠前，表現相對積極。

??新增貨值集中度來看，強者恒強格局未變，半數新增貨值被銷售前20強房企所獲。值得注意的是，銷售10強房企新增貨值雖占百強新增貨值的31%，但較2020年下滑10個百分點。隨著雙集中供地政策的落地，我們認為龍頭房企優勢將更為顯著，行業洗牌也會加速。

??02

??投資意愿：百強拿地銷售比僅0.22，三成百強企業未拿地

??2021年前兩月百強拿地銷售比為0.22，較2020年下降了0.15，企業投資延續了去年下半年以來的謹慎態度。分梯隊而言，銷售10強房企投資態度最為謹慎，拿地銷售比為0.19；而11-20強、51-100強房企投資積極性相對最高，拿地銷售比分別為0.24和0.26。值得注意的是，截止2月末仍有三成百強房企尚未納儲。

??03

??投資節奏：延續自2020年6月以來下跌趨勢，2月投資金額處近一年低位

??從投資節奏來看，在政策調控和春節假期的疊加影響下，銷售50強房企2月投資金額約為1400億，環比下降20%，延續了自去年6月份以來下滑的整體趨勢。50強房企1-2月累計投資金額近3400億元，較去年同去上漲10%，主要是同期基數較低所致。盡管2月投資金額處于近一年低位，投資活躍度低，但諸如越秀、中駿等房企單月投資額環比增幅較大，表現相對搶眼。

??04

??企業表現：以收斂聚焦為主，三成百強房企貨值排名高于銷售

??……略……

??05

??投資布局：二線城市吸金近半，長三角投資較去年末提升17個百分點

??……略……

??展望

??整體來看，在調控愈發嚴苛之下，房企整體投資態度仍將保持謹慎?？梢灶A見，城市間土地市場將更為分化。尤其是22城雙集中供地政策落地之前，熱點城市、優質地塊仍吸引較多房企參拍，且從競拍輪數、成交溢價等方面來看熱度均不低。因此，在保證全年供貨量的背景下，預計3月底、二季度初將迎來一波拿地“小陽春”。

??在“兩集中”新政的落地后，一二線城市和三四線城市土地市場將逐漸分化為兩個賽道，企業在不同類型的城市投資策略、投資方式都將重新調整。相較之下，重倉一二線城市的企業受到影響更為嚴重，而重倉三四線的企業則相對而言受到影響較小。

??整體而言，供給側的變革也將導致行業新一輪的洗牌，龍頭房企優勢將進一步放大，在舊改、收并購、合作拿地等方面有所布局的企業將會迎來新的機遇。

??06

??融資篇
??融資調控短期內難松 融資量預估呈下滑趨勢

??總結：融資環境收緊下融資量下滑明顯 房企積極尋求上市

??01

??一季度政策重點加強商業銀行涉房貸款限制

??2021年一季度房企的融資環境繼續保持著收緊態勢，政府主要針對商業銀行房地產相關貸款出臺了多項政策加強了監管。2020年12月31日央行聯合銀保監會發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將我國商業銀行劃分為5個檔次，同時限定了不同檔次銀行的房地產貸款占比和個人住房貸款占比上限。此后一季度銀保監會、上海銀保監局分別在不同場合強調要嚴格落實房地產貸款集中度管理，北京銀保監局和央行上海總部也分別加強對個人貸款合規性的審查。除了強化對商業銀行涉房貸款的監管之外，一季度另一項有關房地產融資的重要事件就是上交所和深交所在1月29日發布了基礎設施證券投資基金(REITs)三項主要業務規則，我國的公募REITs即將正式起航，未來有可能成為房企盤活存量資產進行融資的一個突破口。

??在落實房地產貸款集中度管理的過程中，部分地方政府針對本地的實際情況對制度的落實進行了微調，比如山東調高轄區城商行、民營銀行房地產貸款集中度標準上限2.5個百分點，廣東、上海、海南等地也對部分銀行的兩項貸款占比上限進行了不同比例的上調，福建在調高比例的同時也適當延長了過渡期，也體現了我國房地產調控“因城施策”的原則。而隨著房地產貸款集中度管理的落實，多地都出現了銀行房貸額度吃緊現象，有些銀行甚至暫停了房貸的發放，限制涉房貸款發放的效果較為明顯。值得注意的是，銀保監會在3月2日的發布會上表示，2020年中國房地產貸款增速8年首次低于各項貸款增速，未來房地產貸款的增速可能會繼續降低。

??02

??三條紅線后融資環境持續收緊，一季度各月房企融資均同比下降

??據不完全統計， 2021年一季度100家典型房企的融資額為2521.91億元，同比大幅下降39%，環比下降29%，下滑幅度較大。一方面主要在于一季度經歷春節假期以及統計時間問題，房企融資環比下降；另一方面，2020年8月三條紅線出臺后，2020年的最后一天出臺了房貸集中度管理政策，疊加一季度政策對違規資金的嚴格查處等因素，2021年一季度房地產融資環境收緊愈發明顯，房企融資量持續下滑。

??從單月融資情況來看，2021年1月融資金額達到1420億元，環比漲幅較大，主要在于房企2021年面臨歷史上新的到期高峰，1月作為高點房企需借新還舊償債，疊加年初機構額度相對寬松的原因導致融資量環比增長較大。到2月及3月份房企融資量相對較小，其中2021年2月房企融資額570億元，創2017年3月以來單月融資額新低，主要在于三條紅線出臺后，房企整體的融資環境收緊，房企融資量一直屬于同比下滑的趨勢。

??從各個企業表現來看，有約三分之二的房企融資規模有所減少，規模減少的房企中有約39%的企業同比降幅超過50%。從梯隊上來看，四個規模梯隊的房企融資量均呈現同比下降，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比減少62.06%至382.09億元，同時TOP10房企的降幅也超過了50%，而TOP11-30規模的房企融資規模下降幅度為7.53%，降幅最小，該梯隊也是平均融資額最高的梯隊，主要在于該梯隊的房企規模增長訴求較大，雖在融資收緊下融資量有所下滑，但仍保持較為相對積極的融資態度。

??03

??境內債權融資占比最高，無房企發行永續債

??……略……

??04

??境外房企融資結構變化拉低整體融資成本，房企融資持續分化

??……略……

??05

??三條紅線后，房企分拆旗下業務公司速度加快

??……略……

??展望：
??融資調控持續融資量下滑趨勢不變
??房企應加強拓寬現金流入渠道

??整體來看，在三條紅線調控之后，持續疊加房貸集中度管理制度，同時，加大對信貸違規資金進入樓市的處查力度，2021年房企的整體融資環境持續收緊。在行業整體降杠桿的背景下，未來房地產融資調控預估短期內持續從嚴。從調控主體來看，房企整體的有息債增速受到嚴控，房企的融資量預計保持低位運行的態勢，主要融資以償還到期債務為主。

??同時，在此情況下，房企融資分化將持續，一方面，財務優秀的房企將獲得更高的有息債增速，企業發展或將提速，融資成本和結構或將得到持續的優化和改善；另一方面，債務狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長受限，同時，部分房企的新增融資成本或將上升，短期這些房企應以降杠桿為主要目標，規模發展速度放緩。

??未來，融資環境持續收緊下，融資方面房企應積極開展更加多元化的融資渠道持續優化自身的債務結構，降低融資成本。同時，企業運營方面應持續優化組織架構，持續提高運營能力，提高項目去化，加快開發周期，加快銷售端現金回流。此外，房企應持續打磨自身產品力，創造品質更優的產品。