2020年全國主要城市房價漲幅總體溫和，2021年寧波、徐州、南通等房價過熱城市有調整壓力

??上海易居房地產研究院4月15日發布《2020年全國50城房價漲幅偏離度研究報告》。該報告顯示，2018-2020年50城房價漲幅連續3年負偏離，預計2021年房價漲幅將繼續收窄。2018-2020年50城房價漲幅連續3年負偏離，但數值不大，偏離程度不明顯，客觀上不具備較高的參考價值。2021年以來，多個熱點城市調控繼續升級，部分城市房貸政策也有所收緊，預計今年多數城市樓市將繼續穩中有降，主觀判斷50城房價同比漲幅將收窄，偏離標準差預計仍為負值。主要是2016-2017年的正偏離太大，而2018-2020年的負偏離又較小，需要較長時間來進行均值回歸。不同城市所處階段不同，2021年二線城市房價表現將相對更好。2020年，一線城市房價漲幅偏離已明顯向均值回歸，2021年預計房價漲幅將收窄，負偏離將小幅擴大；強二線城市和弱二線城市房價漲幅仍為負偏離，雖然從數值來看偏離均不明顯，但考慮到已連續3年小幅負偏離，這兩類城市2021年向均值回歸（即房價上漲）的動力比較強，負偏離度將縮小；三線城市漲幅也繼續負偏離，數值來看偏離不明顯，且僅連續2年負偏離，其向均值回歸的動力要小于強二線和弱二線城市。

??易居研究院研究員表示：2021年，類似寧波、徐州、南通這些房價上漲時間較長，漲幅較大的城市，存在較大的均值回歸動力，房價漲幅大概率將收窄，對應偏離標準差減小。對于負偏離程度較小，可能仍在調整初期的城市，如無錫、蘭州等房價漲幅還有進一步負向偏離的空間；對于負偏離程度較大，可能在調整末期的城市，如貴陽等，2021年房價下行空間小。

??報告主要有以下幾部分組成：

??一、房價漲幅偏離度的計算方法

??本報告內的房價數據綜合考慮了全國50城新房住宅價格和二手房價格，以弱化限價政策以及統計方式問題對新房價格的影響，更加貼近真實市場情況。綜合考慮各城市的GDP和城區人口數量，將50個城市分為50城、一線城市、強二線城市、弱二線城市和三線城市等5個類型。5個類型的城市房價漲幅取對應城市樣本的房價漲幅中位數，以更準確地反映市場情況。

??標準差為某城市歷史平均偏離均值的程度，偏離標準差個數則為當年偏離均值程度和歷史平均偏離均值程度的比較。當收益率服從正態分布時，90%置信區間上下限為均值正負偏離1.65個標準差；95%置信區間上下限為均值正負偏離1.96個標準差。但50城房價漲幅不服從正態分布，樣本量也不夠大，只是做簡單參考：當偏離標準差越大時，其發生的概率越小，超過1.65個標準差，概率小于10%；超過1.96個標準差，概率小于5%。因此，當偏離標準差絕對值大到一定程度時，比如1.5以上，其不可持續性越大，越可能向0回歸；而當標準差不大時，客觀上不具備很強的指導意義，需要結合主觀進行判斷。

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