??4月28日上午，2021消費者置業信心指數發布會暨座談會在北京召開。

??中國消費者報社副總編輯楊力軍，國家市場監督管理總局網監司副司長張道陽，中國消費者協會消費監督部副主任李妍，中國房地產估價師與房地產經紀人學會副秘書長王霞，北京市消費者協會副秘書長屈鵬，北京市房地產業協會副會長兼秘書長陳志，北京市律師協會消費者權益法律專業委員會主任蘆云，貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文杰，貝殼研究院客戶研究部負責人閆金強參加了此次會議。

??貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文杰

??會上，中國消費者報聯合貝殼研究院發布《2021消費者置業信心指數報告》（以下簡稱“《報告》”），綜合消費者對當前房價承受能力、購房時機、房價預期、政策預期、未來經濟走向的主觀感受等，加權量化消費者置業信心指數，反映消費者對房地產市場的信心，成為預測未來短期市場成交量價的先行指標。

??貝殼研究院客戶研究部負責人閆金強

??《報告》發現：消費者置業信心整體持樂觀態勢，指數分布呈現出區域分化、人群分化特征；調控政策預期穩中偏緊，房貸利率上行趨勢較強；房價預期整體平穩，低能級城市平穩預期更大；購房時機偏向樂觀，高能級城市信心較強；年長者、改善型換房客群房價收入比較高。

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??購房者對2021年樓市偏樂觀，學歷、收入與購房信心指數呈正比

??《報告》顯示，購房者對2021年房地產市場走勢樂觀，消費者置業信心指數達到108.4。不同區域消費者置業信心指數存在“東高西低”的分化特征，東部地區消費者置業信心指數為109，中部次之為107.5，西部地區最低為107。不僅如此，城市能級越高，消費者置業信心指數越高，一線城市消費置業信心指數為109.6，明顯高于其他能級城市。

??其中，北京、廣州、上海的購房者對2021年房地產市場走勢更為樂觀，消費者置業信心指數分別達到110.6、110、109.6，均超過整體平均水平。成都、天津等新一線城市置業也被消費者所看好，成都2021年消費者置業信心指數為108.5，天津2021年消費者置業信心指數為107.8。

??有趣的是，消費者置業信心指數還因年齡、學歷、收入等不同而存在差異。消費者信心指數從年齡上看呈現倒U型特征，24歲及以下、40-49歲和50歲以上消費者置業信心指數偏低，分別為104.1、105.1和106，而25-29歲和30-39歲消費者的購房信心較高，分別為112.1和109.1。

??學歷水平越高的消費者置業信心指數越高，低文化水平的消費者購房信心相對偏弱。另外，低收入水平消費者對2021年房地產市場偏悲觀態度。貝殼研究院調查數據顯示，中高收入組消費者置業信心指數分別為108.3和112.6，而低收入組消費者購房信心水平為99.2。

??貝殼研究院方面認為，有必要適當提振低收入、低學歷、年輕群體剛需購房客戶預期，支持剛性需求釋放，如加強個人住房貸款管理，引導金融機構在住房貸款額度、利率方面優先滿足首套剛性居住需求；健全城鎮住房保障體系建設，適時適地適度地增加公租房、共有產權房等政策性住房供給水平等。

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??消費者預期房價指數呈平穩趨勢，80前、改善型換房客群房價收入比較高

??具體來看，2021年消費者預期房價指數為107.4，呈現平穩趨勢。37.5%的受訪者預期2021年房價保持平穩，漲跌幅在5%以內；31.8%的受訪者預期房價小幅上漲5%至10%。收入水平越低群體對房價平穩的預期較高，低收入購房者預期房價基本持平的比例為39.1%，三四線及以下城市消費者預期房價將保持穩定的比例均達到四成。

??房價收入比很大程度上影響購房決策意愿。《報告》顯示，購房者房價收入比均值為10.7。一線城市購房者房價收入比均值為13.3，其他能級城市房價收入比僅9.3左右。財富積累較多的年長群體房價收入比相對較高，50歲以上群體房價占收入比為13.0，遠高于25-29歲群體的10.2。另外，改善型換房者房價收入比為11.2，高于首次置業和投資購房群體。

??購房時機反應需求規模，購房時機越好說明潛在購房需求規模越大。2021年購房時機預期指數為111，認為適合購房的消費者占比較認為不適合的高出近20個百分點。高能級城市購房者認為2021年購房時機合適的比例更高，四線及以下城市購房預期指數小于100，對購房時機信心偏弱。中、高收入群體和文化程度較高的群體更看好2021年購房時機，而低收入群體購房時機指數僅為82.4，高中及以下群體購房時機預期指數僅為93.5。

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??政策預期整體穩中偏緊，超過六成購房者推遲購房計劃

??自2020年下半年以來，熱門城市圍繞限購、限售、限貸等政策持續對住房需求端嚴加管控，也對購房者的置業資格、計劃等產生影響。調查數據顯示，75.3%的受訪者表示購房計劃受到影響，其中超六成購房者推遲購房計劃。京津冀、珠三角、成渝城市群購房者受調控政策影響較大，置業計劃均有相對明顯的改變。

??消費者預期調控政策穩中偏緊，預期2021年調控政策保持穩定的購房者占比為52.1%，預期政策繼續加碼的購房客比例比預期適當放松的購房者高出2.3個百分點。城市能級越高，預期調控繼續加碼的購房客群占比越高，長三角、珠三角和成渝城市群政策加碼預期相對較高。

??41.2%的購房者預期2021年住房貸款難度將增加，73.2%的購房者預期2021年住房貸款利率呈現穩中上行趨勢。據貝殼研究院數據監測，4月重點60城平均首套、二套房貸利率較去年底均累計提高了10個基點，平均放款周期為46天，呈高位調整態勢。《報告》指出，2021年資金監管預期持續強化，房地產信貸環境繼續收緊，房貸利率穩中上行成為趨勢。

??從宏觀背景來看，消費者對2021年經濟運行發展持樂觀態度。調查數據顯示，2021年經濟走向預期指數為138.3，超九成受訪者認為未來一年經濟將呈現穩中向好趨勢。特別是，二線及以上城市經濟走向預期明顯好于其他能級城市，東部發達城市的經濟預期恢復力度也大于其他區域城市。

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??80后群體普遍住的較差

??近七成購房者置業總價在200萬以內

??除了對消費者置業信心指數進行分析，《報告》還對購房群體進行了刻畫。在北京、深圳購房者置業套均總價躋身于“500萬”陣營的同時，三線及以上城市九成以上購房者置業總價在200萬元以內，而一線城市購房總價在200萬元以內的占比僅33.8%。整體來看，近七成購房者置業總價在200萬元以內。

??購房者普遍通過加杠桿方式購房，受調群體中全款購房比例僅占18.1%。初入社會的95后，在父母的助力之下，成為購房群體中全款購房比例相對較高的年齡段群體。與之相反，30-34年齡段購房者貸款比例最高，達到87.4%。從購房群體的需求類型看，首次置業群體購房杠桿較高，貸款比例達86.6%。

??《報告》指出，首次置業群體成為市場的成交主力，51.2%受訪者為首次置業，36.2%受訪者為改善型換房。城市能級越高，改善型換房需求比例越高，一線城市改善型置業需求類型占比為40.9%，相較四線及以下城市高出5個百分點。貝殼平臺數據顯示，2021年重點30個城市購買三居及以上產品的占比達到39.7%，相較2017年增加6.7個百分點。

??調查顯示，購房者家庭人均居住面積33平方米，人均居室0.88間。受制于居住成本過高和住房供給結構影響，一線城市居民住房條件相對較差。根據貝殼平臺成交數據，一線城市中71.7%的購房者置業面積在90平米以下。80后群體普遍住的較差，30-34歲和35-39歲群體人均居住面積和人均居室明顯低于其他年齡段群體。

??據介紹，此次消費者置業信心指數為首次構建發布。“實現市場平穩運行，監測預警是很重要的一環。此前貝殼研究院已經推出了基于交易端的住房價格指數、行業端的景氣指數，而基于購房消費者的行為預測指標，還是一個空白。”貝殼找房高級副總裁 貝殼研究院院長李文杰表示，“此次貝殼研究院聯合中國消費者報推出的消費者置業信心指數，正是希望通過量化的手段，為購房消費者、行業、決策部門，提供持續的、可靠的實用價值。”

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