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??人口左右著樓市過往，也塑造著行業(yè)未來。

??第七次人口普查數(shù)據(jù)出爐，老齡化與少子化現(xiàn)實(shí)如期而至。正如《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》在各類專題中所分析的那樣：房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)短期是貨幣現(xiàn)象，長期則是人口變遷。人口是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的源頭。改革開放后的人口紅利，適逢第一波嬰兒潮成年；2010 年的“民工荒”，

??與 1990 年后人口出生率下降密切相關(guān)；網(wǎng)購經(jīng)濟(jì)的暴發(fā)，適逢互聯(lián)網(wǎng)原住民成長為消費(fèi)生力軍……人口總與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行相輔相成。

??從人口的中長期視野中，我們很容易看到：自1962 年三年自然災(zāi)害結(jié)束起，中國開始了人類歷史上持續(xù) 32 年、年均逾 2000 萬最大規(guī)模的嬰兒潮。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)測算，至 1990 年，嬰兒潮出現(xiàn)最大峰值，達(dá)到 2803 萬人；但自 1991 年開始，出生人口劇降，1994 年僅為 1879 萬人，尤其是 1996 年后，出生人口再?zèng)]超過 1600 萬；至 2020 年，出生人口已降至 1000 萬水平。與 1990 年前五年平均 2500 萬的出生人口相比，1996 年后五年平均出生人口僅在 1500人左右，每年減少 1000 萬人，下降幅度超過 40%。而2000 年，新出生人口與頂峰時(shí)相比，降幅達(dá) 64%。

??2013 年創(chuàng)刊五周年之際，《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》曾在封面文章撰文預(yù)測，根據(jù)人口結(jié)構(gòu)，按照國內(nèi) 27 歲左右的平均置業(yè)年齡來看，中國房地產(chǎn)市場的剛性需求將在 2017 年前后達(dá)到峰值。事實(shí)上，從 2015 年起，改善性需求逐步取代剛性需求，躍升為市場成交主力。

??我們同時(shí)還預(yù)測，2022 年起，在剛性需求劇減的同時(shí)，60 歲以上年齡人口每年以 2000 萬遞增，中國老齡化進(jìn)程顯著提速，與之相應(yīng)，養(yǎng)老地產(chǎn)等細(xì)分行業(yè)可能迎來好時(shí)光。如今回溯來看，在持續(xù)上漲的房價(jià)面前，改善性需求爆發(fā)提前了，而剛性需求也在高房價(jià)面前一定程度延緩了首次置業(yè)年齡；另一方面，家庭規(guī)模小型化造成了新的住房需求。這一切，使得剛需市場的需求曲線不會(huì)出現(xiàn)如新生兒一樣的斷崖式下跌。

??再進(jìn)一步看，當(dāng)前的人口結(jié)構(gòu)中，嬰兒潮峰值年齡人口在 31 歲，如果考慮改善型房屋置換平均年齡在40 歲左右，這也意味著，改善型需求的高峰可能 2030年左右到來；由此可以預(yù)見的未來十年，仍處于房地產(chǎn)業(yè)改善需求旺盛的年代。而由于全球主要央行持續(xù)的貨幣超發(fā)，未來十年的房價(jià)仍然是易漲難跌。但人口結(jié)構(gòu)的老齡化，以及人口流動(dòng)的不均衡，將會(huì)加劇不同城市的房地產(chǎn)市場的分化，體現(xiàn)在投資開發(fā)端，城市與區(qū)域的選擇將會(huì)比過去更重要。另一方面，大家共同看好的核心城市，其投資開發(fā)的高門檻又強(qiáng)化了頭部企業(yè)的優(yōu)勢……凡此種種因素都在為頭部房企獲得更大的市場份額提供了外在條件——行業(yè)集中度的提升，仍將呈現(xiàn)加速態(tài)勢，直至數(shù)年之后的某個(gè)時(shí)點(diǎn)，因人口趨勢導(dǎo)致市場全面逆轉(zhuǎn)。

??所有一切，終究都逃不過時(shí)間。因?yàn)闀r(shí)間，不以人的意志為轉(zhuǎn)移，正如獨(dú)生子女一代終將長大，嬰兒潮人口終將老去，時(shí)間要素深刻體現(xiàn)于人口結(jié)構(gòu)變遷中。這種變遷，深刻影響著社會(huì)運(yùn)作，塑造著國民經(jīng)濟(jì)，也決定著行業(yè)未來。