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易居月報 之

《70城房價指數報告》

??核心觀點

??70城6月新建商品住宅價格、二手住宅價格環比、同比漲幅收窄。6月，新建商品住宅價格環比上漲0.4%，同比上漲4.3%；二手住宅價格環比上漲0.3%，同比上漲3.5%。新建商品住宅價格上漲城市數量減少7個，二手住宅減少2個。

??一二三線城市環比漲幅略收窄，一線城市二手住宅價格同比漲幅略擴大。6月一二三線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.7%、0.5%、0.3%，同比分別上漲6.2%、4.8%、3.7%；二手住宅價格環比分別上漲0.7%、0.3%、0.2%。同比分別上漲10.5%、3.4%、2.7%。預期未來半年一線城市二手住宅價格同比漲幅將進一步收窄。

??濟南連續6個月新房價格漲幅擴大，北京、上海領漲二手住宅。濟南今年上半年新建商品住宅價格環比漲幅持續擴大，6月漲幅為1.5%，市場短期較為活躍；南充、常德、大理、昆明四城連續多月環比下跌；北京二手住宅價格環比上漲1.3%，位居第一；上海和金華則分別上漲1.0%，并列第二。

??房價漲幅見頂，預期未來幾個月漲幅繼續收窄。6月22日國務院在《關于加快發展保障性租賃住房的意見》中，首次提出針對住房租賃企業減稅等措施，繼續強調“房住不炒”定位；7月15日央行下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，但調控高壓下，全面降準對樓市影響有限；在調控和貨幣政策持續影響下，本輪房價漲幅見頂，下半年房價上漲動力將持續減弱。

??70城6月新建商品住宅價格、

??二手住宅價格環比、同比漲幅收窄

??1、新建商品住宅價格環比上漲0.4%，二手住宅價格環比上漲0.3%

??易居研究院根據國家統計局2021年7月15日公布的《2021年6月70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數據進行算術平均。計算得知，2021年6月，70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅為0.4%，相比5月減小0.11個百分點；二手住宅價格環比漲幅為0.3%，相比5月減小0.01個百分點。

??2、新建商品住宅價格同比上漲4.3%，二手住宅價格同比上漲3.5%

??對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數據進行算術平均，計算得知，2021年6月，70城新建商品住宅、二手住宅價格同比漲幅分別為4.3%和3.5%，相比2021年5月分別減小0.17個百分點、0.02個百分點。6月70城新建商品住宅價格同比漲幅首次回落，而二手住宅價格同比漲幅已經連續3個月回落，由此我們認為，本輪房價漲幅年內見頂，下半年房價上漲動力將持續減弱。

??3、新建商品住宅價格上漲城市數量減少7個，二手住宅減少2個

??根據國家統計局數據，6月70個大中城市中，新建商品住宅價格上漲的城市有55個，持平的城市有3個，下跌的城市有12個。相比5月上漲城市數量減少7個，房價總體呈下跌趨勢。

??與此同時，二手住宅價格上漲的城市有48個，持平的城市有6個，下跌的城市有16個。相比5月，6月房價上漲的城市數量減少2個，房價持平的城市數量增加3個，房價下跌的城市數量減少1個。與新建商品住宅價格相比，二手住宅價格下跌的城市數量稍有減少。

??一二三線城市環比漲幅略收窄，

??一線城市二手住宅價格同比漲幅略擴大

??本報告對一二三線70個大中城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格數據進行算數平均，計算得知：6月一二三線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.7%、0.5%、0.3%；二手住宅價格環比分別上漲0.7%、0.3%、0.2%。此前一線城市調控政策頻出，6月一線城市新建商品住宅價格漲幅相比5月收窄0.17個百分點，二手住宅價格環比漲幅收窄0.02個百分點。一線城市中，廣州6月二手住宅環比漲幅為0.6%，相比5月減小0.3個百分點；深圳市場更冷，二手住宅環比漲幅從5月的-0.1%下跌至6月的-0.2%。而二、三線城市房價漲幅較小，新建商品住宅價格和二手住宅價格環比漲幅均收窄約0.1個百分點。

??同比來看，6月一二三線城市新建商品住宅價格分別上漲6.2%、4.8%、3.7%；二手住宅價格分別上漲10.5%、3.4%、2.7%。其中，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅相比5月擴大0.2個百分點；二三線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格同比漲幅變化不大。

??房價的同比漲幅走勢在很大程度上能夠反映樓市的周期波動規律。觀察2015年1月至2021年6月一二三線城市二手住宅價格漲幅的周期波動，可以明顯看出，一線城市的價格波動一般領先于二、三線城市。同時，可以根據走勢大致劃分為三個階段：

??第一階段：2015年1月至2017年7月。當時，全國住宅庫存壓力較大，中央提出了去庫存導向，在各類政策寬松與購房需求釋放的背景下，一線城市二手住宅價格同比漲幅大幅領先于二、三線城市，二線城市漲幅小幅領先三線城市。其中，2016年4月一線城市二手住宅價格同比漲幅到達36.0%的峰值，2016年10、11月和2017年1月二線城市二手住宅價格同比漲幅到達10.9%的峰值。

??第二階段：2017年8月至2020年3月。隨著“因城制策”房地產政策的推進，房價漲幅進入下行周期，一線城市漲幅趨零，進入盤整期；二線城市和三線城市同比漲幅曲線幾乎重合且明顯領先于一線城市。

??第三階段：2020年4月至2021年6月。新的小周期開始后，一線城市同比漲幅再次領先二、三線城市，主要原因是疫情期間貨幣放水，一線城市相比二三線更為敏感，連續多月復蘇較快。二三線城市同比漲幅維持在0%-0.5%區間，較為穩定。我們認為，2021年3月一線城市二手住宅價格同比漲幅在本輪周期中已經見頂，此后呈收窄趨勢，預期未來半年一線城市二手住宅價格同比漲幅將進一步收窄。

??濟南連續6個月新房價格漲幅擴大，

??北京、上海領漲二手住宅

??新建商品住宅價格6月環比漲幅排名前十的城市分別是濟南、長沙、無錫、徐州、大連、廣州、重慶、西安、北京、天津。其中，排名前三的濟南、長沙、無錫漲幅依次為為1.5%、1.3%、1.2%，相比5月分別擴大0.5、0.5、0.4個百分點。值得注意的是，濟南今年上半年新建商品住宅價格環比漲幅持續擴大，可能跟新房限價放松有關。此外，大連、廣州、重慶、西安四城新房價格均環比上漲1%，并列排名全國第五。

??排名后五位的城市分別是岳陽、南充、常德、大理、昆明。從地理位置看，這五城均位于中西部地區。其中，大理今年上半年有5個月份新建商品住宅價格環比漲幅為負，6月漲幅下降至-0.6%；南充從今年2月起連續5個月漲幅收窄，昆明和常德則從今年3月起連續4個月漲幅持續收窄。

??二手住宅方面，環比漲幅排名前十的城市依次為北京、上海、金華、重慶、西安、無錫、杭州、海口、南京、武漢。北京二手住宅價格環比上漲1.3%，位居第一；上海和金華則分別上漲1.0%，并列第二。重慶6月二手住宅漲幅繼續排名靠前，以0.9%和西安、無錫一起并列第四。

??房價漲幅見頂，

??預期未來幾個月漲幅繼續收窄

??70城二手住宅房價指數環比漲幅從2019年8月至2020年12月期間，幾乎均停留在“偏冷區”。隨著疫情結束，經濟復蘇，從2021年1月開始，二手住宅價格平均每月保持0.4%的環比漲幅，二手住宅價格指數進入“合理區”。

??但進入2021年以來，中央和地方調控政策整體偏緊。部分熱點城市如深圳等，頻繁出臺房地產市場規范政策，嚴格限購限貸，出臺二手住宅指導價，以打擊炒房現象。6月中央政策繼續偏緊，且明顯向保障性租賃住房傾斜，如6月22日國務院在《關于加快發展保障性租賃住房的意見》中，首次提出針對住房租賃企業減稅等措施，旨在繼續強調“房住不炒”定位，多渠道增加住房供給，引導房地產市場平穩健康發展。

??同時，相比2020年，今年財政政策基調強調回歸常態，貨幣政策也比去年更加審慎：3月央行舉行座談會，明確信貸政策和房住不炒政策掛鉤。3月26日，中國人民銀行、中國銀保監會和住建部三部門聯合印發《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，進一步加強對經營貸的管控。7月9日，央行發布降準公告，7月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點；但此次降準僅為貨幣政策回歸常態后的常規操作，穩健的貨幣政策取向并未發生改變。此外，6月M1同比增速連續5個月回落，創近14個月新低，預計調控高壓下，全面降準對樓市影響有限。

??6月，70城新建商品住房價格環比上漲0.4%，二手住房價格環比上漲0.3%，漲幅相比5月均略收窄。在房地產調控政策持續影響下，房價漲幅見頂，預期未來幾個月漲幅繼續收窄，但維持在合理區內。