??如果用一個詞形容2021年上半年中國一線城市寫字樓市場的話，那就是“火爆”。這樣的火爆主要體現在產業需求端。隨著經濟快速回升，企業在穩定增長的經濟環境下正在積極擴張，以互聯網科技和金融類企業的擴張速度最為靚眼。四個一線城市雖然在主要產業需求方面略有不同，但在一線城市新經濟產業已經形成遍地開花之勢。高力國際通過梳理四個市場的重要數據，為大家抽絲剝繭，理清一線寫字樓市場的市場現狀和發展脈絡。

??上海

??2021年第二季度，上海市寫字樓租賃市場成交活躍，凈吸納量為19.6萬平方米。因此，上海寫字樓市場在2021年上半年的凈吸納量達到40萬平方米，超越了2019年全年和2020年全年的凈吸納量。核心區在本季度的表現搶眼，凈吸納量環比翻倍，租金亦環比上漲0.7%至271.87元每月每平米。次中心區的租金環比持平，整體市場的平均租金環比微漲0.4%。

??互聯網科技和醫療健康都位列本季度租賃需求來源的前三甲，說明疫情之后這兩個行業仍在持續擴張，尤其是互聯網科技行業首登上海市寫字樓需求榜的首位?；ヂ摼W科技行業中，來自內資企業的需求占絕對主導地位；除了楊浦這一傳統科技高地外，科技企業的租賃需求還來自于陸家嘴、南京西路等核心區子市場，體現出科技企業向CBD集聚的趨勢。

??高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，我們預計上海寫字樓的租賃需求將持續回暖，2021年全年的凈吸納量有望上升至90萬平方米以上，租金也將重啟上升勢頭。核心區和次中心區的租金表現將出現分化：核心區租金的上漲前景將明顯優于次中心區，因為次中心區將在未來兩年面臨供應高峰的壓力。此外，經過兩年左右的回調，核心區的租金已變得相當有競爭力，能夠吸引更多的優質租戶。

??北京

??在今年二季度，北京甲級寫字樓市場延續了一季度的強勢行情，企業新租擴租意愿強烈，租賃市場持續放量。截止到2021年Q2，全市場凈吸納量近37萬平方米，扣除自用和預租面積后，市場去化量近25萬平方米，基本和一季度持平。相較歷史平均數據而言，北京甲級寫字樓市場上半年累計超過50萬平方米的去化量已經達到歷史全年平均凈吸納量的水平，同時這也是近十年來首次連續兩個季度出現超過20萬平方米的市場去化。雖然本季度新入市項目增加到31萬平方米，但強勁的需求導致空置率進一步降低到18.2%。本季度市場平均租金約為341元每月每平米，環比降幅持續收窄。在子市場方面，大部分市場均釋放出積極的去化信號，其中CBD、麗澤和東城商務區去化表現亮眼。中關村市場已經成為目前北京空置率最低的子市場，僅有1.5%。

??高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，產業擴張需求和閑置產業空間在地理位置上的錯配是北京市場最主要的特點。東部市場的租金調整已經歷時3年左右，同時隨著一批新入市的高品質項目，東部核心區域的甲級寫字樓項目性價比優勢凸顯。本季度金融行業的擴張速度最快，在甲級寫字樓市場的成交占比中接近一半，其次是互聯網科技和專業服務業。值得一提的是，由于中關村等互聯網產業聚集區域目前非常有限的產業空間，互聯網企業已經開始尋覓各東部子市場中的潛在機會。

??預計下半年，甲級寫字樓市場還將迎來77.3萬平方米的新增供應，2021年全年新增供應量將達到127.8萬平方米。高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，由于今年上半年超預期的火爆需求，就算下半年需求熱度會有一定的降溫，全年市場需求依然會維持在歷史高位，空置率有望在年底出現同比實質性回落。租金調整的時間窗口即將關閉，市場正在形成對租金企穩的一致性預期。

??深圳

??深圳甲級寫字樓市場在二季度延續了一季度的強勢復蘇，單季凈吸納量達到20萬平方米，上半年凈吸納量突破39萬平方米。雖然上半年新增入市項目約35萬平方米，但暴增的面積需求使得空置率連續三個季度下調，降至18.3%。強勢需求推動深圳租金開始企穩，市場租金同樣連續三個季度微漲至206元每月每平米。在過去的三到四個季度，深圳市場已經基本走出疫情的影響，供應端壓力暫時緩解，受壓抑的需求持續釋放，租金出現企穩回升態勢。

??由于未來三年深圳市場將迎來供應高峰，我們預計市場將依舊處于租戶市場。在第二季度中，租賃需求主要來自互聯網科技行業，占比約40%，其次金融行業占比30%。企業選址熱點目前集中在南山和前海區域，新項目憑借更好的性價比受到企業的青睞。金融類企業主要以知名基金公司和大型金融機構新興業務板塊擴張為主。從目前的產業發展形式來看，互聯網科技和金融行業依然是整個市場的需求核心，也將是十四五期間深圳寫字樓市場重要的需求增長極。

??高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，雖然今年上半年市場表現優異，但依然不能忽視深圳市場將從今年下半年開啟一輪供應高峰的事實，僅2021年下半年預計就將有超百萬的新項目入市。屆時短期內供過于求的問題將更加突出，市場空置率將重拾上升趨勢，市場競爭加劇將不可避免，相信市場將出現更有競爭力的租金水平和租賃條件。然而，在這樣的大環境下，市場分化將不可避免，樓宇間的分化也會進一步加大。十四五期間，短期大規模集中入市的新項目將拖累市場租金持續走低。相較于更加明確的供給壓力，產業發展的強勁程度和擴張速度將在很大程度上決定本輪市場調整的深度和時間長度。深圳市委在二季度發布了《深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》，強調了創新驅動發展的戰略，強調了培育新動能、新勢能的重要性，提出了建設具有全球影響力的科技和產業創新高地的目標。因此，我們有理由相信深圳在十四五期間將逐步形成服務于高端高質高新現代化產業體系的寫字樓市場格局。

??廣州

??受到疫情的影響，廣州甲級寫字樓第二季度的市場表現較一季度出現明顯減弱，但市場上半年依然實現了23萬左右的去化。由于上半年新入市項目體量較大，市場整體空置率小幅上升至8.2%，但依然是一線城市中空置率最健康的市場。雖然空置率有所上升，但市場在二季度疫情結束后還是處于需求相對火熱的狀態。目前市場租金穩定在169元每月每平米，相較于去年年底的租金微跌。

??在本季度，市場的主要需求行業集中在消費品、互聯網科技和專業服務類。其中，消費品行業的需求主要集中在日用消費品為主的細分行業，比如完美日記、名創優品、歐萊雅等。消費品行業及互聯網科技類企業集中租賃位于新興區域-琶洲的新面市樓宇。全市除琶洲外，位于珠江新城的新落成樓宇萬科中心及位于體育中心板塊的ICC項目則受到更多元化背景的企業所青睞，錄得來自金融、高端服務業及基建相關行業的多個成交。

　　在2021年全年，廣州市場將迎來創記錄的超185萬平方米的新增供應量集中入市，其中大部分都集中在琶洲和金融城。若新項目能如期入市，空置率會在短期內出現暫時性的大幅上漲。高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，我們預計下半年市場表現或將會呈現供需兩旺的情況，主要是以下三個原因：第一，從7月初開始，廣州疫情的陰霾開始逐步消散，市場帶看和談判活躍度已經開始恢復。第二，根據我們的觀察，市場中存在多個在談的大宗租賃交易，可以說整體市場大宗租賃需求依然非常充足。第三，在新增甲級寫字樓供應中，自用面積超過四成，部分項目已有一定的預租率，加上個別項目可能會延期入市，新增供應項目對市場的沖擊有限。因此，我們預計2021年末的空置率在理想情況下將有可能控制在15%以內。然而，快速高企的空置率確實會使租金承壓，同時隨著琶洲新項目的入市，低于市場平均水平的租金將使廣州甲級寫字樓平均租金面臨結構性下調壓力。未來隨著琶洲新項目的逐步去化，整體市場租金水平也會企穩回升。